Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2899718/RS (2025/0115884-4)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: CASA DA RECONSTRUCAO GUAIBA LTDA
ADVOGADO: RODRIGO MACHADO CORRÊA - RS080469
AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO: ÁLVARO SÉRGIO WEILER JUNIOR - RS036652
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por CASA DA RECONSTRUCAO GUAIBA LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 527): ADMINISTRATIVO. BANCÁRIO. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TERMO DE ADITAMENTO. MANUTENÇÃO DA GARANTIA. VALIDADE. 1. Trata-se de ação ordinária ajuizada contra Caixa Econômica Federal, visando à nulidade da cláusula de alienação fiduciária existente no termo de novação da dívida oriunda da Cédula de Crédito Bancário 734-0479.003-00000579-7 (GiroCaixa). 2. A opção pelo Termo de Aditamento, com a manutenção da garantia, é plenamente válida. Se a repactuação não tivesse previsto a manutenção da garantia anteriormente ofertada, daí sim, estaríamos diante de uma nulidade. Mas esse não é o caso dos autos. 3. A pretensão de desconstituir a garantia fiduciária ofende a boa-fé objetiva, indispensável em qualquer relação contratual, uma vez que a parte autora pretende invalidar, ao pretexto de suposto vício formal (mesmo não citando prejuízo algum em termos de vício de consentimento, de publicidade do ato etc), cláusula de contrato que reconhece ter assinado livremente, no exercício de sua autonomia, concordando com o seu conteúdo. 4. Apelação improvida. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 580-582). No recurso especial, alega a parte recorrente, preliminarmente, ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos. 364 e 1.368-A do Código Civil, além dos artigos 23, 24 e 26 da Lei n. 9.514/1997. Sustenta nulidade da cláusula contratual que “mantém” a garantia sem registrar o novo contrato (novação), porque: (i) não há registro com os requisitos do art. 24 da Lei n. 9.514-1997; (ii) a boa-fé objetiva não pode afastar normas cogentes da lei especial; e (iii) o contrato registrado é o antigo, já quitado, e foi com base nele que se consolidou a propriedade. Assevera a imprescindibilidade de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária (art. 23), a observância dos requisitos formais do contrato (art. 24) e a necessidade do registro para a constituição de mora e purgação perante o Registro de Imóveis, condição para alienação extrajudicial (art. 26). Afirma que apenas houve averbação do empréstimo, sem registro em sentido estrito do contrato com os requisitos do art. 24 da Lei n. 9.514-1997. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 660-663). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 666-668), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls.701-703). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Cinge-se a controvérsia a saber se a Caixa Econômica Federal poderia manter a garantia de alienação fiduciária prevista na Cédula de Crédito Bancário (CCB) originária, para assegurar a “nova dívida” decorrente do empréstimo de R$ 2.090.000,00 contratado em 12/4/2016, sem registrar, no Registro de Imóveis, o contrato da nova operação com os requisitos do art. 24 da Lei n. 9.514/1997 e, com isso, instaurar o procedimento de consolidação e alienação extrajudicial do imóvel. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos formulados pelo ora recorrente. O Tribunal de origem negou provimento à apelação. Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao negar provimento à apelação, fundamentou o acórdão nos seguintes termos (fls. 517-526): A opção pelo Termo de Aditamento, com a manutenção da garantia, é plenamente válida. Se a repactuação não tivesse previsto a manutenção da garantia anteriormente ofertada, daí sim, estaríamos diante de uma nulidade. Mas esse não é o caso dos autos. Nos termos da cláusula quinta do Termo de Adiantamento: evento 1, OUT12 [...] Percebe-se que o autor contraiu um novo empréstimo para quitar uma dívida antiga, ou seja, adquiriu uma nova dívida. Entende que a cláusula de alienação fiduciária é nula, pois sendo uma nova dívida, deveria a CEF anular a antiga averbação, sob o fundamento que a garantia fiduciária contratada perdeu a vigência. A cláusula primeira do Termo de Aditamento, inclusive, dispõe que o OBJETO do empréstimo de R$2.090,000,00 é a liquidação dos contratos ali relacionados. Estão diretamente relacionados. [...] O autor pretende, assim, que a dívida contraída no valor de R$2.090.000,00 esteja livre de qualquer garantia, o que é inviável. A CEF não concedeu novo empréstimo para o autor cobrir uma dívia anterior porque acreditava na solvabilidade da empresa, mas porque havia uma garantia representada pela alienação fiduciária. A pretensão de desconstituir a garantia fiduciária ofende a boa-fé objetiva, indispensável em qualquer relação contratual, uma vez que a parte autora pretende invalidar, ao pretexto de suposto vício formal (mesmo não citando prejuízo algum em termos de vício de consentimento, de publicidade do ato etc), cláusula de contrato que reconhece ter assinado livremente, no exercício de sua autonomia, concordando com o seu conteúdo. A consolidação da propriedade ocorreu justamente porque o apelante não conseguiu quitar o empréstimo de R$2.090.000,00. Sendo assim, não há qualquer nulidade na Cláusula Quinta do Termo de Aditamento. A sentença foi proferida pelo Eminente Juiz Federal BRUNO BRUM RIBAS deve ser confirmada, in verbis: evento 43, SENT1 Nessa linha de raciocínio, ao analisar o pedido de tutela provisória de urgência, proferi decisão nos seguintes termos: "A parte autora reclama o deferimento de tutela de urgência que impeça a divulgação do resultado da tentativa de alienação (leilão) de imóvel cuja propriedade, antes sua, passou à Caixa Econômica Federal por força de alienação fiduciária subjacente a contrato de empréstimo inadimplido (fato incontroverso). Como cediço, nesse tipo de negócio, o credor adquire a propriedade do imóvel apenas para garantir o pagamento do seu crédito, ou seja, a garantia está vinculada a negócio originário obrigacional. A propriedade se resolve, retornando o bem ao patrimônio do devedor, caso este pague a obrigação na totalidade. Em não havendo pagamento, como aconteceu aqui, o credor deve consolidar a propriedade do bem perante o registro público competente e levá-lo a leilão em até 30 dias, assegurado o direito de preferência ao devedor fiduciante (artigos 27 e seguintes da Lei 9.514/1997). As partes firmaram, em 17 de dezembro de 2014, a Cédula de Crédito Bancário 734.0479.003.0000579-7 (OUT10, ev. 1), com vencimento em 04/12/2015, através da qual a Caixa Econômica Federal comprometeu-se a disponibilizar um limite de crédito pré-aprovado de R$ 1.350.000,00 (um milhão, trezentos e cinquenta mil reais) à empresa Casa da Construção Guaíba Ltda, com a constituição de alienação fiduciária sobre o terreno da Matrícula 47.479 do Registro de Imóveis de Guaíba/RS ("Fazenda das Pedras"), bem avaliado em R$ 2.376.000,00 (dois milhões, trezentos e setenta e seis mil reais) para os fins do artigo 24 da Lei 9.514/97. Conforme a legislação, com a constituição da propriedade fiduciária, deu-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Ou seja, no caso, a devedora permaneceu na posse direta do bem (usando-o como sede comercial), enquanto o banco passou a ter a posse indireta e a propriedade fiduciária. Em 9 de junho de 2015, as partes aditaram a CCB, majorando o limite de crédito a R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) e prorrogando o vencimento do título por mais 360 dias. Como consta na inicial, a devedora realizou tomadas de empréstimo por meio desse limite de crédito - operações 18.0479.734.0000610/66, 18.2515.734.0000010/12, 18.2515.734.0000023/37, 18.2515.734.00000027/60 e 18.2515.734.00000386/7 -, porém não pagou a obrigação do modo que lhe cabia. Diante da inadimplência, em 12/04/2016 as partes assinaram novo termo de aditamento à CCB, repactuando os saldos devedores das operações mencionadas acima, para consolidar o débito total em R$ 2.090.000,00 (dois milhões e noventa mil reais). Esse termo de aditamento (OUT12, ev. 1), averbado perante o registro de imóveis (AV10-47-479 - MATRIMÓVEL13, ev. 1), determinou, expressa e claramente, a manutenção da alienação fiduciária prevista na Cédula de Crédito Bancário primitiva, mediante a seguinte cláusula: CLÁUSULA QUINTA - DA GARANTIA. Parágrafo Terceiro - A alienação fiduciária do(s) imóvel(is) elencados no Termo de Constituição de Garantia - Empréstimo / Financiamento PJ vinculada à C Cb indicada no preâmbulo deste instrumento será mantida, conforme prevê o art. 364 do Código Civil, como garantia de pagamento da dívida decorrente do presente instrumento. O próprio nome dado ao negócio não deixa dúvida da intenção dos contratantes de manter a alienação fiduciária: "Repactuação com garantia de alienação fiduciária de imóvel". Não trouxe esse aditamento, pelo contrário, qualquer comando desconstituindo a garantia fiduciária anteriormente acordada, a qual se manteve válida e eficaz para os fins previstos na Lei 9.514/97, por acordo que, presume-se, o banco não celebraria caso lhe retirasse a garantia real de adimplemento do crédito. A cláusula do termo de aditamento acima reproduzida ratificou, confirmando, a garantia fiduciária já constituída, nada alterando quanto ao objeto da garantia e à avaliação. A mera consolidação da dívida não extingue automaticamente a garantia, muito menos quando o contrato formulado pelas partes dispõe em sentido contrário, não implicando em novação ou extinção da dívida, mas sim em repactuação. Tem-se, aqui, a segunda demanda judicial em que a parte autora, que se reconhece em situação financeira muito complicada, tenta obstar a alienação do imóvel dado em garantia. Na ação n. 5029368-93.2019.4.04.7100 (em grau de recurso), a devedora ofereceu o pagamento da dívida por sub-rogação, mas não se efetivou o depósito judicial prometido. Em exame sumário da causa de pedir, a pretensão de desconstituir a garantia fiduciária ofende a boa- fé objetiva, indispensável em qualquer relação contratual, uma vez que a parte autora pretende invalidar, ao pretexto de suposto vício formal (mesmo não citando prejuízo algum em termos de vício de consentimento, de publicidade do ato etc), cláusula de contrato que reconhece ter assinado livremente, no exercício de sua autonomia, concordando com o seu conteúdo. A boa-fé objetiva consiste no estabelecimento de um padrão ético de conduta, exigível de quem é parte de relação obrigacional, devendo o cidadão agir com honestidade, lealdade e probidade perante a contraparte. A esse respeito, o Código Civil traz que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. O mesmo diploma manda que os negócios jurídicos sejam interpretados conforme a boa-fé, privilegiando quem age de forma adequada e ética frente a eventual controvérsia hermenêutica. Inadmissível, nessa linha, o desfazimento da garantia contratada em negócio celebrado por pessoas capazes, com objeto lícito, conhecido pelos contratantes, negócio que não padece de qualquer mácula, uma vez que o registro necessário à eficácia do termo de aditamento, em questão de garantia, foi realizado. A parte autora age em desconformidade com a boa-fé ao ingressar em juízo para invalidar cláusula que assinou conhecendo as consequências da obrigação assumida. Ademais, a Lei 10.391/2004, que trata da figura jurídica da Cédula de Crédito Bancário, estipula que ela pode ser aditada, retificada e ratificada mediante documento escrito, datado, passando esse documento a integrar a Cédula para todos os fins, no que se enquadra o termo de aditamento cuja Cláusula 5ª, §3º, a autora quer invalidar. Ao aceitar a mencionada técnica de garantia, a devedora assumiu o risco de, em caso de inadimplência, perder definitivamente a propriedade do imóvel dado em garantia ao fiduciário, o que acabou por ocorrer. Trata-se, porém, de cláusula lícita, firmada à luz de circunstâncias financeiras da empresa alheias à conduta da ré. Cabe dizer que, com a constituição da garantia fiduciária, o bem não mais integra o patrimônio do devedor, até que seja satisfeita a obrigação, mantendo-se ao devedor inadimplente o direito a receber eventual saldo remanescente ao da dívida, após a alienação do imóvel. Já o credor fiduciário tem direito a recuperar a propriedade fiduciária inclusive na hipótese na insolvência do devedor, como prevê o artigo 32 da Lei 9.514/1997. Assim, não é possível desconstituir a alienação fiduciária, de bem que legalmente passou a pertencer à Caixa Econômica Federal, para pagamento de dívidas trabalhistas da parte autora. No que toca à avaliação do bem para leilão, contra o qual a parte autora se insurge, a Lei 9.514/1997 exige que a contrato que serve de título ao negócio fiduciário contenha " a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão". A mesma lei traz que: "Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão." Por fim, a lei dispõe que, frustrado o primeiro leilão, no segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. E se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. No caso em tela, o edital de leilão público (EDITAL4, ev. 1) mostra que o bem está sendo posto à venda pela Caixa Econômica Federal por R$ 6.520.000,00 (seis milhões, quinhentos e vinte mil reais), valor superior tanto à avaliação fiscal quanto à avaliação contratual, não havendo ilegalidade alguma. O direito de preferência do devedor fiduciante foi devidamente respeitado, face à notificação extrajudicial (NOT5, ev. 1). Portanto, em análise inicial da demanda, a credora fiduciária promoveu regularmente a consolidação de propriedade do imóvel, ante a inadimplência (confessada), e está ultimando a sua alienação em leilão público, aberto para qualquer interessado na compra do imóvel, também de forma regular, pois respeitados o direito de preferência e o valor mínimo de venda, tudo de acordo com a lei de regência da matéria." Frente aos embargos declaratórios opostos pela parte autora, acrescentei que: "o fundamento da decisão foi a determinação do termo de aditamento, na sua Cláusula Quinta, da manutenção da alienação fiduciária prevista na Cédula de Crédito Bancário, cláusula que tem força de lei intra partes. Consignou-se, nessa linha, que o aditamento manteve a garantia antes constituída, destacando a ausência de boa-fé na conduta da parte autora de tentar invalidar cláusula que livremente assinou, o que tampouco nega." Também adicionei os seguintes fundamentos, ao refutar a reiteração do pedido de tutela de urgência: "Quanto à alegação de nulidade da cláusula do termo de aditamento que manteve a alienação fiduciária anteriormente contratada, a parte autora declina, uma vez mais, as mesmas razões refutadas por este Juízo nas decisões interlocutórias dos eventos 3 e 13". Embora singela, a contestação refutou a causa de pedir, como se depreende do seguinte trecho: "O fato do instrumento original firmado entre as partes ter sido aditado não resulta, de forma, alguma, na desconstituição da garantia da operação. 2 Pelo contrário! O aditamento firmado pela autora ratifica expressamente a garantia fiduciária. Aditivo, aliás, levado a registro na matrícula do imóvel. Portanto, existe cláusula no termo de aditamento ratificando e confirmando a garantia fiduciária já constituída, isto é, nada alterando quanto ao objeto da garantia e à avaliação. Não há que se falar, portanto, em procedência da demanda por insuficiência/deficiência nos argumentos defensivos. Assim, apoiado nos mesmos fundamentos das decisões anteriores, os quais não foram descaracterizados pela parte autora em seu nova manifestação nos autos, mantenho a consolidação da propriedade do bem efetuada pela ré, em razão da inadimplência. Valor de alienação: requer a parte autora provimento para que "a CEF não realize a venda extrajudicial do imóvel sub judice por valor inferior ao estabelecido como preço mínimo no edital de leilão público nº 18/2020 (evento 8 – EDITAL2), qual seja, R$ 9.635.028,50." Acerca do valor de alienação, dispõe a Lei 9.514/1997 (que trata da alienação fiduciária de coisa imóvel): Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; [...] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. No caso, o termo de constituição de garantia (OUT10, evento 1), firmado em dezembro de 2014, estipulou o preço mínimo de R$ 2.376.000,00 para a alienação do bem em leilão público. De acordo com o edital de leilão público n. 0018/2020 da Caixa Econômica Federal (EDITAL2, evento 8), o valor de venda do imóvel é de R$ 9.635.028,50, enquanto o valor de avaliação foi de R$ 5.920.854,00. Cotejando tais montantes, não se revela configurada tentativa da Caixa Econômica Federal de vender o bem por preço vil: está regular, respeitando a lei e o contrato, o edital do leilão em questão de preço mínimo para a alienação em primeira tentativa do imóvel, não se vislumbrando necessidade de intervenção judicial, Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. Por fim, reitero, à parte postulante, que a sua irresignação contra as decisões deste Juízo devem ser objeto de recurso à superior instância. A reiteração de pedidos de reconsideração, por meio de embargos declaratórios ou diretamente, ainda que a pretexto de exercer a ampla defesa, tumultua a marcha processual, não se harmonizando com o princípio da cooperação entre as partes, preconizado pelo vigente Código de Processo Civil (artigos 5º e 6º)." Na mesma direção das decisões transcritas, o Desembargador Federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira, ao negar provimento ao agravo de instrumento interposto pela parte autora, formulou este voto (acolhido unanimente pelos demais membros da Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região): [...] Com efeito, da análise do acórdão recorrido, observa-se que o Tribunal de origem, ao negar provimento à apelação, limitou-se a afirmar a validade da manutenção da garantia com fundamento na boa-fé objetiva e no art. 364 do Código Civil e a referir a averbação do termo de aditamento e a regularidade do leilão à luz dos arts. 24, VI, e 27 da Lei n. 9.514/1997 (fls. 518-524), sem abordar de forma específica e fundamentada: a distinção técnica entre registro e averbação (arts. 23 e 24 da Lei n. 9.514/1997); a imprescindibilidade do registro do contrato da nova dívida para consolidação e alienação extrajudicial (art. 26 da Lei n. 9.514/1997); a incompatibilidade do art. 364 do Código Civil com a lei especial à luz do art. 1.368-A do Código Civil; e a inclusão de contrato de cheque especial e o ingresso dos valores em conta-corrente. Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente, a despeito da oposição dos embargos de declaração. Assim, incide no caso o enunciado da Súmula n. 211/STJ: “Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo.” O Tribunal de origem fundamentou o acórdão em premissas fáticas (a existência, natureza e suficiência do registro; o conteúdo e alcance do termo de aditamento; as operações efetivamente liquidadas e sua relação com a garantia). Assim, para modificar as conclusões do acórdão seria necessário reexaminar fatos e provas documentais e interpretar cláusulas contratuais, em especial: matrícula e atos praticados (registro/averbação); termo de aditamento e cláusula quinta, § 3º; conteúdo e requisitos do art. 24 aplicados ao título vigente; e a qualificação jurídica da operação (novação versus repactuação) à luz dos documentos e fluxos financeiros, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da causa, observada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS