Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2206891/SC (2025/0118550-1)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE: SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: MARCO TULIO MACHADO - PR025299
WAGNER BUTURE CARNEIRO - PR058269
RECORRIDO: CIRO FERNANDO DOMINGUES
RECORRIDO: DENISE APARECIDA DA SILVA DOMINGUES
ADVOGADOS: ALEXSANDER CARLOS DE OLIVEIRA - SC020196
JULIANO CONRADO BIZATTO - SC025706
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., fundamentado no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, impugna o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR, REVISÃO DE CONTRATO E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. DEFENDIDA A LEGALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS REFERENTES À RESCISÃO E INADIMPLEMENTO. INSISTÊNCIA NA RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA, NOS TERMOS CONVENCIONADOS NO MOMENTO DA CONTRATAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. EXEGESE DOS ARTS. 51, INCISOS II E IV, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE LIMITAR A RETENÇÃO AO PERCENTUAL COMPREENDIDO ENTRE 10% E 25% DO TOTAL DA QUANTIA PAGA PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DA QUANTIA PAGA QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL. MANUTENÇÃO. INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO DO BEM. TESE REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DAS PENALIDADES. TEMA 970 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO" (e-STJ fl. 397) Os embargos de declaração opostos foram rejeitados com imposição de multa (e-STJ fls. 459/467). Nas razões do recurso especial, a recorrente sustenta, além da divergência jurisprudencial, violação dos artigos 32-A da Lei nº 6.677/1979; 67-A da Lei nº 4.591/1964 e 1.026 do Código de Processo Civil. Aduz que "(...) o entendimento pacificado do STJ dispõe ser plenamente legítima a retenção, a título de perdas e danos, do percentual de 25% do montante despedido pelo Promitente Comprador." (e-STJ fl. 493) Pleiteia pela possibilidade de cobrança da taxa de fruição e pelo afastamento da multa imposta nos aclaratórios. Contrarrazões às e-STJ fls. 575/583. O recurso especial foi admitido na origem. É o relatório. DECIDO. O recurso merece prosperar em parte. O Tribunal de origem manteve a sentença de procedência dos pedidos, anotando que, neste caso, é razoável autorizar a construtora a reter apenas 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo adquirente, com base na seguinte justificativa: "(...) Como se vê, as referidas cláusulas estipulam a retenção de 25% dos valores já pagos, a (e-STJ Fl.391) Documento recebido eletronicamente da origem título de cláusula penal, além de 10% do valor atualizado do contrato, a título de honorários advocatícios. E, por fim, de 7,5% do valor adimplido, em razão do pagamento de impostos e taxas. Acertadamente, portanto, entendeu o magistrado sentenciante que 'há clara abusividade na retenção, a título de despesas com honorários de advogado e publicidade, percentuais incidentes sobre o valor total do contrato, visto que tal previsão desconsidera qual seja o valor já pago pelo consumidor, fornecendo via para retenção total de valores' (evento 40, SENT1). (...) O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que 'nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25%, do total da quantia paga' (STJ, R Esp 1.364.510/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 1º/12/2015). (...) De sorte que deve ser mantida a sentença no tópico em que afastou a incidência das cláusulas que previam retenção de 10% do valor total da transação a título de honorários advocatícios e de 7,5% da importância paga, referentes às despesas com impostos, por serem flagrantemente abusivas. Subsidiariamente, no tocante ao pedido de fixação do percentual de 25% da quantia já paga pela autora, o Superior Tribunal de Justiça orienta no seguinte sentido: 'Em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados' (AgInt no AR Esp n. 725.986/RJ, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/6/2017). A par disso, tendo em consideração a culpa dos autores pelo desfazimento do negócio, o valor do contrato de R$ 96.074,74 (evento 1, INF5), o tempo transcorrido entre o pacto firmado e o pedido de rescisão contratual (em torno de 1 ano), deve ser mantida a retenção de 10% do total adimplido pela autora, solução que melhor se coaduna com o princípio da boa-fé contratual." (e-STJ fl. 392/339) O acórdão deve ser mantido quanto ao ponto. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o valor da cláusula penal, na hipótese de distrato da promessa de compra e venda, pode variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente - entendimento, inclusive, que foi positivado no art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, à luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. 2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018. 3. Agravo interno improvido." (AgInt no AREsp 2.596.111/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024 - grifou-se) "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. (...) 7. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. Precedentes. 8 Não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 9. Ante o entendimento dominante do tema nesta Corte Superior, aplica-se, no particular, a Súmula 568/STJ. 10. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido." (AgInt no AREsp 2.669.570/CE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 19/12/2024 - grifou-se) Ademais, não compete a esta Corte analisar as circunstâncias de fato da causa para investigar se a retenção de 10% (dez por cento) é adequada para indenizar a construtora pela rescisão imotivada do contrato, sob pena de violação da Súmula nº 7/STJ. No mais, consta dos autos que "(...) tratar-se o imóvel de lote residencial ainda não edificado." (e-STJ fl. 224) A jurisprudência desta Corte de Justiça já consolidou o entendimento de que não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição nos casos de contrato de compra e venda de lote não edificado. A propósito: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR TOTAL. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em virtude de inadimplemento do promitente comprador. 2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando ao rejulgamento do que foi decidido. 3. No caso, a conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, no que se refere à alegação de julgamento extra petita, decorreu da análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta via excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 desta Corte. 4. Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 5. Na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do que decidiu a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Incidência da Súmula n. 568 do STJ. 6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial." (AREsp 2.868.500/GO, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025) Por fim, a multa do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil deve ser afastada na hipótese, pois a parte recorrente não pretendeu procrastinar ou distorcer fatos, objetivando os embargos declaratórios opostos ao acórdão recorrido prequestionar teses para a interposição do recurso especial, motivo pelo qual deve ser afastada a multa processual em questão. Incide na hipótese a Súmula nº 98/STJ, segundo a qual os "(...) embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não tem caráter protelatório." Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe parcial provimento para, tão-somente, afastar a multa aplicada com base no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Mantida a sucumbência fixada na origem. Publique-se. Intime-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA