Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2202594/SP (2025/0087340-6)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE: CONDOMINIO RESERVA DOS PIRINEUS
ADVOGADOS: CATHERINE PASPALTZIS - SP262594
BLANCA PERES MENDES - SP278711
ROBERTO JOSE CARDOSO DE SOUZA - SP280103
DÉBORA NUNES MATTOS - SP461234
JONATHAN SANTANA FERNANDES MENESES - SP502532
RECORRIDO: ILDO DE SOUZA
RECORRIDO: SIMONE CHAVES SALES DE SOUZA
ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
INTERESSADO: BANCO INTERMEDIUM SA
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO RESERVA DOS PIRINEUS, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, apresentado em face do acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 362): Processual. Execução de título executivo extrajudicial. Despesas condominiais. Insurgência do exequente contra decisão que deferiu a penhora apenas dos direitos aquisitivos que o executado tem sobre bem imóvel. Se a unidade condominial geradora das despesas condominiais foi alienada fiduciariamente, a penhora pode recair apenas sobre os direitos do devedor fiduciante sobre esse bem. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça e desta E. Corte Estadual. RECURSO DESPROVIDO. Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 367-369), a parte recorrente aponta violação aos arts. 789 e 835 do Código de Processo Civil de 2015; bem como dissídio jurisprudencial. A princípio destaca que a matéria controvertida está submetida ao regime de afetação sob o Tema 1.266/STJ, e por isso requer que o recurso seja conhecido e suspenso para que possam ser preservados os direitos aqui pleiteados. Sustenta, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 835 do Código de Processo Civil, ao não permitir a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, contrariando a natureza propter rem da dívida condominial. A parte recorrida não foi intimada para apresentar contrarrazões por estar sem representação nos autos, conforme certidão de fl. 507. É o relatório. Decido. A princípio, em relação ao pedido de suspensão do processo até o julgamento do Tema 1.266/STJ, verifica-se que quando da afetação da questão houve expressa determinação de não aplicação do disposto no inciso II do art. 1.037 do CPC e no art. 256-L do RISTJ (suspensão do trâmite dos processos pendentes). Dessa forma, não há óbice ao julgamento do feito. No presente caso, o Tribunal a quo julgou que em que pese a dívida condominial ter natureza propter rem, o "Banco Intermedium S/A detém o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa e, além de não integrar o polo passivo da lide, não poderá ter seu patrimônio alcançado", in verbis (e-STJ, fl. 363): "Ainda que se cuide aqui de crédito do condomínio, o qual, como cediço, é garantido pela própria unidade autônoma, uma vez que se trata de obrigação propter rem, não se pode olvidar que o Banco Intermedium S/A detém o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa e, além de não integrar o polo passivo da lide, não poderá ter seu patrimônio alcançado. Cumpre anotar que decidia esta relatoria que era cabível, sim, a penhora do imóvel, todavia, na esteira do entendimento que vem sendo esposado pelo C. Superior Tribunal de Justiça e que vem sendo seguido por esta C. Corte, mas acabou por também se curvar a tal orientação, em atenção ao sistema processual brasileiro, forte na unidade da interpretação e aplicação do direito a partir das CC. Cortes de sobreposição (STF e STJ), o fazendo inclusive sob a perspectiva da necessidade de se alcançar a indispensável segurança jurídica." (Sem grifo no original). Quanto ao tema, a Quarta Turma do STJ possui entendimento jurisprudencial de que em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida. Isso porque não se deve admitir que uma estipulação contratual subtraia a natureza obrigacional decorrente da própria lei, qual seja, a natureza propter rem, de garantia aderente do imóvel ao condomínio. A propósito, confira-se os seguintes precedentes: "RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por condomínio contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que, em agravo de instrumento, afastou a adjudicação de imóvel para cobrança de contribuições condominiais, determinando que a penhora recaia apenas sobre os direitos creditícios do devedor fiduciante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do próprio imóvel, objeto de contrato de alienação fiduciária, para saldar dívidas de contribuições condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do STJ reconhece que a obrigação propter rem vincula o próprio bem ao pagamento da dívida, independentemente de quem seja o proprietário. 4. A Quarta Turma do STJ consolidou entendimento de que é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida. 5. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do proprietário registral, permitindo-lhe integrar a execução e quitar o débito condominial. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "É possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida. 2. A penhora do imóvel é viável desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 835, § 3º; Código Civil, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024." (REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2."As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). 3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem. e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo. 4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.395.946/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024 - sem grifo no original). "CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido." (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro MARCO BUZZI, relator para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023 - sem grifo no original). Destaca-se que nessa situação "o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.". (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). Dentro desse contexto, verifica-se que o acórdão recorrido está em descompasso com o atual entendimento da Quarta Turma do STJ, e deve ser modificado. Diante do exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento a fim de reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO