Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2878156/SC (2025/0081708-6)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DA COMISSÃO GESTORA DE PRECEDENTES
AGRAVANTE: ERIC TOMAS FONSECA DE BARROS
ADVOGADO: FERNANDO QUEVEM CARDOSO MOURA - PR064774
AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR HORIZONTAL OSCAR BOECHAT
ADVOGADO: GUSTAVO SZPOGANICZ GUEDES - SC029219
DECISÃO O Ministro Raul Araújo, por meio de despacho, encaminhou à Presidência da Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas os Agravos em Recurso Especial n. 2.878.156/SC e 2.759.766/SP, para: (i) apreciar a viabilidade de qualificação do presente recurso como representativo da seguinte controvérsia: "Definir se a cláusula de destinação residencial na convenção de condomínio impede o aluguel do imóvel via plataformas digitais ou se, para tanto, é necessária proibição explícita no texto da convenção condominial." (ii) formalizar, na sequência, a Controvérsia no âmbito deste Tribunal Superior, tomando as providências necessárias. (fl. 524, Grifo no original). Os artigos 256 ao 256-D do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça (RISTJ), c/c a Portaria STJ/GP n. 797, de 24 de outubro de 2025 dispõem sobre as atribuições da Presidência da Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas para despachar em recursos indicados como representativos da controvérsia. Assim, verifico que a matéria de direito veiculada nos recursos selecionados pelo Ministro Raul Araújo já foi objeto de análise por esta Presidência, quando, em 23/5/2024, criou-se a Controvérsia n. 619/STJ, sob a relatoria do Min. Marco Buzzi. Na ocasião, a Presidência da COGEPAC, na linha da manifestação do Ministério Público Federal, entendeu pela admissibilidade do recurso como representativo da controvérsia, principalmente por se tratar de questão jurídica multitudinária, com relevante impacto social e jurídico sobre o direito de propriedade e às suas limitações. Além disso, apresentou que essa nova modalidade de locação ainda não foi regulamentada em nossa legislação pátria, o que justificaria a atuação do Poder Judiciário nessa demanda social, que encontra cada vez mais adeptos, a fim de resguardar a segurança jurídica. Ficou registrado no despacho de distribuição o grande potencial de repetitividade da questão jurídica em debate, pois, em rápida busca na página eletrônica do AirBnB, apenas na cidade de Brasília/DF, eram oferecidos mais de mil apartamentos para locação. No entanto, após a distribuição dos recursos e a criação da Controvérsia n. 619/STJ, o Ministro relator não deu seguimento à proposta de afetação por entender que o assunto, naquele momento, demandaria maior reflexão e consolidação de entendimento pelos membros dos respectivos órgãos colegiados da Segunda Seção. Entretanto, passados dois anos, observo que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em sessão de julgamento realizada em 07/05/2026, ao apreciar o Recurso Especial n. 2.121.055/MG, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, voltou a debater a questão e decidiu que a utilização de imóveis em condomínios para a celebração de contratos de estadia de curta temporada, como na plataforma Airbnb, exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. A certidão de julgamento ficou assim redigida: Certifico que a egrégia SEGUNDA SEÇÃO, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão: Após o voto da Sra. Ministra Relatora conhecendo do recurso especial e negando-lhe provimento, e os votos dos Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luís Carlos Gambogi dando provimento ao recurso especial para restabelecer a sentença de primeiro grau de jurisdição, a Segunda Seção, por maioria, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros João Otávio Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Votaram vencidos os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG). Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro. Não ignoro que, a princípio, pode parecer desarrazoado submeter este recurso ao rito dos repetitivos, haja vista já existir posicionamento recente da Segunda Seção do STJ sobre o tema. Contudo, a submissão dos processos indicados pelo Ministro Raul Araújo à sistemática dos repetitivos, para reafirmação do fundamento apresentado no REsp n. 2.121.055/MG, conferirá maior racionalidade aos julgamentos e, consequentemente, estabilidade, coerência e integridade à jurisprudência, conforme idealizado pelos artigos 926 e 927 do Código de Processo Civil. Veja-se que já antes desse importante julgamento da Segunda Seção, poderia se verificar uma constante litigiosidade, tendo em vista que somente no Superior Tribunal de Justiça foram localizados cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos. Cito, por exemplo, os seguintes julgados da Terceira e Quarta Turmas: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício" (REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021). 2. Na espécie, o Tribunal de origem concluiu que, diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio, nota-se que a finalidade do Condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais. Assim, a vedação de locação diária não afronta o direito de propriedade do condômino, uma vez que este, ao adquirir a propriedade, já possuía conhecimento de sua finalidade estritamente residencial e da limitação imposta para locações e exploração da unidade autônoma. 3. A conclusão do acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta Corte de Justiça, no sentido de que, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.896.710/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 28/2/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PLATAFORMAS DIGITAIS. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. EXPLORAÇÃO COMERCIAL OFENSA À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No que tange à suposta negativa de prestação jurisdicional, é preciso deixar claro que o acórdão recorrido resolveu satisfatoriamente as questões deduzidas no processo, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição ou omissão com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse levar a um diferente resultado na prestação de tutela jurisdicional. 2. A Corte de origem adotou posicionamento em conformidade com recente jurisprudência firmada nesta Corte Superior no sentido de que "a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio" (REsp 1.884.483/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, DJe 16/12/2021). Incide, no ponto, o óbice da Súmula 83 desta Corte. 3. Outrossim, reverter a conclusão do Tribunal local quanto à destinação exclusivamente residencial dos imóveis estipulada em convenção de condomínio, para acolher a pretensão recursal, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a análise e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado devido à natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.958.829/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 29/4/2022.) Ademais, a análise da questão à luz da sistemática dos repetitivos vinculará os presidentes e vice-presidentes dos tribunais de origem, responsáveis pelo juízo de admissibilidade, que deverão negar seguimento (art. 1.030, I, do CPC) a recursos especiais que tratem da mesma matéria processual ou encaminhar ao órgão colegiado que proferiu eventual julgado contrário à tese fixada pelo STJ (art. 1.030, II, do CPC), para eventual juízo de retratação. Isso ensejará o cabimento de agravo interno para o próprio tribunal, e não mais o agravo em recurso especial, conforme estabelecido no § 2º do art. 1.030 do CPC. Esse procedimento previsto no Código de Processo Civil, restringe a recorribilidade extraordinária ao Superior Tribunal de Justiça para reanalisar processos que veiculem mesma questão jurídica decidida sob o rito dos repetitivos, e confere a devida força ao efeito vinculante que a legislação conferiu aos precedentes do STJ. A solução procedimental dos recursos repetitivos prevista no CPC certamente contribui para amenizar fatores que incitam a divergência jurisprudencial e, em consequência, a litigiosidade. Nas palavras de Teresa Arruda Alvim e Bruno Dantas: Quanto mais condições houver em certo país, em determinada época, de se criarem divergências jurisprudenciais - no Brasil, a pluralidade de tribunais, as diferenças culturais profundas entre as regiões do país, as nossas dimensões continentais, a legislação repleta de conceitos vagos e cláusulas gerais, e tantas outras causas -, mais necessárias serão as técnicas de uniformização. (ALVIM, Teresa Arruda; DANTAS, Bruno. Precedentes, Recurso Especial, Recurso extraordinário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 7ª Edição, 2024. - p. 166) Nesse sentido, entendo preenchidos os requisitos legais e regimentais para submissão dos processos indicados pelo Ministro Raul Araújo à sistemática dos recursos repetitivos. À vista do exposto, com fundamento no art. 256-D do RISTJ e na delegação prevista na Portaria STJ/GP n. 797, de 24 de outubro de 2025, determino a conversão do presente feito em recurso especial e a sua redistribuição, por prevenção, ao Ministro Relator Raul Araújo. Publique-se. Presidente da Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas
SÉRGIO KUKINA