Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2889465/SP (2025/0099751-2)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE: CESAR AUGUSTO MARCAL ZAMPIERI
AGRAVANTE: VIVIANE ISABEL OCCHIUTO ZAMPIERI
ADVOGADOS: RONAN AUGUSTO BRAVO LELIS - SP298953
SILVIA CORREA DE AQUINO - SP279781
GABRIEL MOURA AGUIAR - SP365001
JOAO VICTOR MORAIS DO COUTO - SP499562
AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS: ÍTALO SCARAMUSSA LUZ - ES009173
GIZA HELENA COELHO - SP166349
PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477
ROBERTA PATRIARCA MAGALHAES - SP219114
DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por CESAR AUGUSTO MARCAL ZAMPIERI e VIVIANE ISABEL OCCHIUTO ZAMPIERI, contra decisão que inadmitiu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal. Agravo em Recurso Especial interposto em: 10/03/2025. Concluso ao gabinete em: 13/06/2025. Ação: revisional de contrato c/c obrigação de fazer c/c pagamento de multa, ajuizada pelos agravantes, em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual objetivam a condenação da ré a ajustar os valores em aberto do contrato de financiamento imobiliário de acordo com a publicidade veiculada, devendo incluir juros de mora apenas após a entrega das chaves, efetuando a compensação com os valores gastos pelos autores para a conclusão do imóvel, bem como que seja realizada a prestação de contas pela CEF dos valores vinculados à conta poupança habitacional. Por derradeiro, requerem a condenação ao pagamento de multa por descumprimento contratual (e-STJ fls. 01-26). Sentença: julgou improcedentes os pedidos (e-STJ fls. 429-457). Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelos agravantes, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ILEGITIMIDADE DA CEF NO CASO CONCRETO. - Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção e/ou atraso na entrega da obra relacionados a imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro (financiando a aquisição de imóvel), essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou pelo atraso na entrega da obra e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - O contrato em debate não está vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida ou a qualquer outro programa habitacional popular, que tenha por objetivo garantir moradias à população de baixa renda. - Enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, a ser construído e entregue pela construtora, a relação contratual com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do respectivo imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor, possibilitando a construção da unidade habitacional. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - Não há que se cogitar em responsabilidade da CEF no caso dos autos, visto que esta atuou apenas como agente financiador, liberando o financiamento à parte autora para que pudesse adquirir o imóvel de sua escolha. - O direito à indenização decorrente da alegada publicidade enganosa deveria ser pleiteado junto à construtora ou vendedora responsável, além de já se encontrar inevitavelmente prescrito, vez que transcorreram aproximadamente 17 (dezessete) anos entre a veiculação da propaganda e o ajuizamento da presente demanda. - A parte autora argumenta que deixou de pagar as prestações, pois houve atraso na entrega da obra, descumprimento contratual e publicidade enganosa. Contudo, eventual responsabilidade deverá ser discutida em face da construtora ou vendedora, não podendo ser imputada à CEF. - Apelação não provida. (e-STJ fl. 549) Embargos de declaração: opostos pelos agravantes, foram rejeitados (e-STJ fls. 594-601). Recurso especial: alega violação dos arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 30 e 37, todos do CDC; 476 e 477, ambos do CC. Sustenta: i) que a relação de consumo entre os agravantes e a agravada (CEF) é estabelecida, enquadrando aqueles como consumidores e esta como fornecedora de produtos e serviços; ii) a negativa de vigência ao direito dos consumidores à inversão do ônus da prova, que deveria ter sido aplicada na hipótese; iii) a existência de descumprimento da oferta e de propaganda enganosa por parte da agravada, que não cumpriu com as condições anunciadas na publicidade original; e iv) que a agravada não poderia exigir o pagamento integral dos valores devidos sem ter cumprido sua parte no contrato, aplicando-se o instituto da exceção do contrato não cumprido (e-STJ fls. 612-624). RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da ausência de prequestionamento O acórdão recorrido não decidiu acerca dos arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 30 e 37, todos do CDC e 476 e 477, ambos do CC, indicados como violados, apesar da interposição de embargos de declaração. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, portanto, a Súmula 211/STJ. - Da Súmula 568/STJ A título de reforço argumentativo, ainda que fosse a situação de superação do óbice referente à ausência de prequestionamento, o acórdão recorrido, ao entender que a CEF não possui legitimidade passiva para responder a demanda que discute atraso na entrega e vícios de construção de imóvel, quando atua na condição de mero agente financeiro, manteve consonância com o entendimento do STJ. Nesse sentido, conferir: AgInt nos EDcl no REsp n. 1.952.898/RN, Terceira Turma, DJe de 2/6/2022; AgInt no AREsp n. 1.993.839/RS, Quarta Turma, DJe de 4/5/2022. Logo, nos termos da Súmula 568/STJ, o acórdão recorrido não merece reforma quanto ao ponto. - Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusula contratual Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à atuação da CEF exclusivamente na qualidade de mero agente financeiro, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos que são vedados pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo, para CONHECER PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO, com fundamento no art. 932, III, IV, "a", do CPC, bem como da Súmula 568/STJ. Deixo de majorar os honorários fixados anteriormente, porquanto já atingido o limite máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar na condenação ao pagamento das penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, ambos do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
NANCY ANDRIGHI