Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2892233/MG (2025/0104008-5)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: WV EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS: JANAINA GARZONI MESSIAS - MG086242
ALEXANDRE GARZONI MESSIAS - MG147557
AGRAVADO: DANIEL RODRIGUES MARTINS
AGRAVADO: JESSICA CARDOSO SILVA
ADVOGADOS: ARLEY CÉSAR FELIPE - MG057792
THIAGO BARROSO RODRIGUES CARVALHO - MG141968
YASMIN PEREIRA LACERDA - MG165593
DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que negou seguimento a recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESINTERESSE DO COMPRADOR EM DAR CONTINUIDADE AO CONTRATO – TEMA 1.095 STJ – INAPLICABILIDADE – APLICAÇÃO DO CDC – POSSIBILIDADE – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. Este Eg. Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que a desistência do negócio por parte do comprador não configura inadimplemento, uma vez que o conceito de inadimplemento deve ser interpretado restritivamente, limitando-se ao não pagamento no tempo, modo e lugar convencionados. Portanto, quando há manifesto desinteresse do consumidor em prosseguir com a execução do contrato, o caso deve ser regido pelas normas do CDC, não se aplicando o Tema 1.095 do STJ. Nas razões de recurso especial, a parte agravante alega violação dos arts. 23, 26 e 27 da Lei 9.514/97. Sustenta que o contrato de compra e venda de imóvel em exame está garantido por alienação fiduciária, de modo que, efetuada a venda do bem em hasta pública, ao comprador desistente cabe apenas a parte do preço que eventualmente sobejar após o desconto de valores da dívida e encargos. Desse modo, não cabe a devolução ao comprador de 85% das parcelas pagas. Em contrarrazões, a agravada afirma que se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor. Alega não haver inadimplemento, pois não há mora, mas apenas a desistência do negócio. Assim posta a questão, verifico que o acórdão recorrido diverge da jurisprudência desta Corte, conforme consolidada no julgamento, pelo rito dos repetitivos, do Recurso Especial nº 1.891.498/SP (Tema 1.095/STJ), assim ementado: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido. Consultem-se também: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que, ocorrendo o inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá observar a forma prevista nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, o que afasta, por consequência, a aplicação do art. 53 do CDC.".(AgInt no REsp 1848934/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/05/2020, DJe 25/05/2020). 2. As conclusões da Corte local em relação ao descumprimento contratual, e inexistência de caso fortuito ou força maior a fim de justificar o atraso na entrega da obra; não podem ser revistas por esta Corte Superior, pois demandaria, necessariamente, reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, em razão do óbice da Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.724.267/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/11/2020, DJe de 1/12/2020.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RECONHECIMENTO DA REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. SOBRESTAMENTO. DESNECESSIDADE. AÇÃO POSSESSÓRIA DECORRENTE DE RELAÇÃO DE DIREITO PESSOAL. COMPETÊNCIA TERRITORIAL RELATIVA. PRECEDENTES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OCORRÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O reconhecimento de repercussão geral pelo Supremo Tribunal Federal não impõe, em regra, o sobrestamento dos processos em curso no Superior Tribunal de Justiça. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que "deve ser afastada a competência absoluta de foro (...) quando a ação possessória seja decorrente de relação de direito pessoal surgida em conseqüência de contrato existente entre as partes" (AgRg nos EDcl no Ag 1.192.342/MG, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/9/2014, DJe 16/9/2014). 3. A desconstituição do acórdão distrital, para concluir que a notificação pessoal do devedor não teria sido comprovada, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, o que não se admite na via especial, em razão do que dispõe o Verbete sumular n. 7 do STJ. 4. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.750.435/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/11/2018, DJe de 22/11/2018.) No caso em exame, consta expressamente do acórdão que o consumidor desistiu da compra do imóvel, demonstrando expresso desinteresse na continuidade do negócio. Para o Tribunal de origem, “a desistência do negócio por parte do comprador não configura inadimplemento, uma vez que o conceito de inadimplemento deve ser interpretado restritivamente, limitando-se ao não pagamento no tempo, modo e lugar convencionados” (fl. 284). Também quanto ao ponto o entendimento diverge do posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, para o qual o inadimplemento deve “ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário” (REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. PRECEDENTES. 1. A manifestação do adquirente em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária caracteriza o inadimplemento antecipado do contrato, situação que atrai a aplicação do procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.076.009/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.) Está caracterizado, portanto, o inadimplemento do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, de modo que se aplicam ao caso as disposições da Lei 9.514/1997. Em face do exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial. Invertam-se os ônus da sucumbência. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI