Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2202285/SP (2025/0084402-2)
RELATORA: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
RECORRENTE: CTZ GARANTIDORA SERVICOS DE COBRANCA LTDA
ADVOGADOS: ERICO ANTONIO DA SILVA - SP312211
LUÍS EDUARDO FERREIRA BARROS - SP492551
RECORRIDO: ED CARLOS FERNANDES DE SOUZA
ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
DECISÃO Trata-se de Recurso Especial interposto por CTZ GARANTIDORA SERVIÇOS DE COBRANÇA LTDA., com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (ID e-STJ F.220): EMENTA: Agravo de Instrumento. Execução de Título Extrajudicial. Despesas condominiais. Decisão agravada indeferiu o pedido de penhora da integralidade do imóvel gerador da dívida, tendo em vista que objeto de alienação fiduciária. Irresignação da exequente. Descabimento. Restou demonstrado nos autos que o executado detém apenas a propriedade resolúvel do bem em questão, objeto de alienação fiduciária. Iterativa jurisprudência, inclusive do C. STJ, já firmou entendimento no sentido de que em sendo a titularidade do domínio da credora fiduciária, que não integra o polo passivo da execução, afigura-se inadmissível a penhora sobre o imóvel gerador da dívida condominial, em sua integralidade, sendo possível, tão somente, a incidência da constrição sobre o direito resultante do negócio, de que é titular o devedor fiduciante, ora agravado. Recurso desprovido. Segundo a parte recorrente, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento. Em seu arrazoado, sustenta que o acórdão recorrido violou o disposto nos arts. 1.345 do Código Civil e 835, inciso V, do Código de Processo Civil. Argumenta que, por se tratar de dívida de natureza propter rem, a obrigação adere à própria coisa, sendo possível a penhora do imóvel que gerou o débito condominial em sua integralidade, independentemente de estar alienado fiduciariamente a terceiro. Afirma que a decisão de origem, ao limitar a constrição apenas aos direitos do devedor fiduciante, privilegia o contrato de financiamento em detrimento dos interesses da massa condominial, cuja subsistência depende do adimplemento das cotas. Aponta, ainda, a existência de dissídio jurisprudencial com julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, que, em caso análogo, teria admitido a penhora sobre a totalidade do imóvel. Requer, ao final, a reforma do acórdão para que seja deferida a penhora sobre a integralidade do bem. Intimada nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil, a parte recorrida não se manifestou. É o relatório. DECIDO. O recurso especial é tempestivo e cabível, pois interposto em face de decisão que negou provimento ao recurso de apelação interposto na origem (art. 105, III, “a” e "c", da Constituição Federal). No presente processo, a parte afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso. A tese merece acolhida. O entendimento firmado na origem está em confronto direto com a jurisprudência dominante e atual desta Corte Superior, o que autoriza o julgamento monocrático do presente recurso, nos termos da Súmula 568/STJ, que dispõe: "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema." A controvérsia sobre a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial foi objeto de profunda análise e deliberação pela Segunda Seção desta Corte, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais nº 1.929.926/SP, nº 2.082.647/SP e nº 2.100.103/PR, em sessão de 12 de março de 2025, afetados sob o Tema Repetitivo 1266. A Segunda Seção deste colegiado, responsável pela uniformização da interpretação da lei federal em matéria de direito privado, pacificou o entendimento de que a natureza propter rem da obrigação condominial autoriza a penhora do imóvel que lhe deu origem, ainda que objeto de alienação fiduciária em garantia. O voto vencedor, proferido pelo eminente Ministro Raul Araújo, que lavrou o acórdão, assentou as seguintes premissas, conforme se extrai da ementa do REsp nº 2.082.647/SP: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 00000000000002082647 SP 2023/0225032-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 12/03/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 27/05/2025) E mais: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJe de 27/5/2025.) A obrigação propter rem é aquela que adere à coisa, acompanhando-a em todas as suas mutações subjetivas. O débito condominial, por expressa disposição do art. 1.345 do Código Civil, possui essa natureza, vinculando o próprio imóvel ao seu adimplemento. O objetivo da norma é garantir a saúde financeira do condomínio, que depende da contribuição de todos os condôminos para sua manutenção e conservação. A alienação fiduciária, por sua vez, é um direito real de garantia em que o credor fiduciário se torna proprietário resolúvel da coisa. Embora a propriedade plena não pertença ao devedor fiduciante, o credor fiduciário, ao deter a propriedade resolúvel, assume a condição de condômino. Nessa qualidade, não pode se eximir das obrigações inerentes à propriedade, dentre as quais se destaca a de contribuir para as despesas comuns. Entender de forma diversa significaria conferir ao credor fiduciário um privilégio inexistente na lei, permitindo-lhe usufruir da valorização e conservação do imóvel, custeadas pelos demais condôminos, sem arcar com o ônus correspondente. Tal situação configuraria enriquecimento sem causa e transferiria à coletividade condominial o risco do inadimplemento de uma obrigação que, por sua natureza, é garantida pelo próprio bem. Como bem assentado no voto condutor do precedente paradigmático, a propriedade do credor fiduciário, por ser resolúvel, não pode lhe conferir mais direitos do que a propriedade plena. Se o proprietário pleno responde com o imóvel pelas dívidas condominiais, com maior razão deve responder o proprietário resolúvel. Para a efetividade da medida, contudo, é imprescindível que o credor fiduciário seja devidamente integrado à lide executiva. A sua citação é medida que se impõe para que possa exercer o contraditório e a ampla defesa, bem como para que lhe seja oportunizado quitar o débito condominial, sub-rogando-se no crédito e exercendo o direito de regresso contra o devedor fiduciante, ou, alternativamente, para que sofra os efeitos da expropriação do bem. No caso dos autos, o Tribunal de origem, ao decidir pela impossibilidade da penhora do imóvel, divergiu frontalmente da orientação vinculante firmada por esta Corte Superior, o que impõe a reforma do julgado. Ante o exposto, conheço e dou provimento ao Recurso Especial a fim de reformar o acórdão recorrido e autorizar a penhora do imóvel gerador do débito condominial. Determino o retorno dos autos à origem para que o juízo de primeiro grau prossiga com os atos executivos, promovendo a citação do credor fiduciário para integrar a lide, nos termos da fundamentação, antes de efetivar a constrição sobre a totalidade do imóvel. Inverto os ônus da sucumbência fixados no acórdão recorrido. Relator
DANIELA TEIXEIRA