Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2672426/SP (2024/0223460-6)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE: CALIPAL PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA.
AGRAVANTE: PARTIFIB PROJETOS IMOBILIARIOS ITATIBA 05 LTDA
ADVOGADOS: JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694
KÁTIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - SP163617
BRUNO STEFANO DE OLIVEIRA CANHETE - SP310997
AGRAVADO: ALEXANDRE MANIER DE OLIVEIRA
AGRAVADO: FERNANDA MEDINA QUEIROZ DE OLIVEIRA
ADVOGADO: RENATO PINHEIRO DE LIMA - SP137023
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por CALIPAL PROJETOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTRA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "Consumidor e processual. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantia paga. Sentença de procedência. Pretensão à reforma manifestada pelas rés. Rescisão a pedido dos compradores cuja possibilidade não se pode negar. Inexistência de prévio inadimplemento da alienação fiduciária. Inaplicabilidade do entendimento firmado no C. STJ em relação ao tema repetitivo de n. 1095. Precedentes deste E. TJSP. Ônus sucumbenciais corretamente distribuídos, por força dos princípios da causalidade e da sucumbência. RECURSO DESPROVIDO." (e-STJ fl. 432). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 446-450). No recurso especial, as recorrentes alegam, além de divergência jurisprudencial, violação dos artigos 85, § 2º, e 1.022 do Código de Processo Civil e 26, 26-A e 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997. Sustentam a tese de negativa de prestação jurisdicional ao argumento de que o Tribunal de origem não se manifestou acerca da redistribuição dos ônus de sucumbência. Afirmam que a ação deveria ter sido julgada improcedente, pois "APERFEIÇOADA E ACABADA A PROMESSA DE VENDA E COMPRA, NÃO SE PODE FALAR EM DECLARAÇÃO DE RESCISÃO COM DEVOLUÇÃO DE VALORES, SOB PENA DE NEGATIVA DE VIGÊNCIA À NORMA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, QUE REGE A MATÉRIA" (e-STJ fl. 463). Com as contrarrazões (e-STJ fl. 480-499), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A irresignação merece prosperar. O tribunal de origem dirimiu a controvérsia aos seguintes fundamentos: "É certo que o C. Superior Tribunal de Justiça firmou tese no sentido de que 'Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando- se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor' (Tema Repetitivo n. 1095). No caso concreto, porém, conforme expressamente consignado na origem, 'Não havendo mora, não se aplica a Lei nº 9.514/97' (fls. 359). Com efeito, 'a parte requerida indicou que a parte requerente realizou os pagamentos até novembro de 2022 (fl. 293). Ocorre que houve concessão da tutela de urgência consistente na suspensão da exigibilidade dos valores decorrentes do contrato celebrado entre as partes em dezembro de 2022 (fls. 160/161). Assim, está justificado o não pagamento das demais parcelas pelos compradores' (fls. 359). Diante desse cenário, não sendo possível obrigar os compradores a permanecerem vinculados ao contrato, é certo que não lhes era defeso pleitear a rescisão pela via judicial, sendo, pois, o caso de se ratificar a conclusão alcançada na origem no sentido de que 'possível a declaração de rescisão contratual, devendo haver a restituição dos valores pagos. Não obstante, a parte requerida poderá reter o percentual de 10% do valor pago, bem como a comissão de corretagem.' (fls. 360), até porque, vale observar, não houve irresignação recursal a respeito do percentual de retenção fixado na origem. Em outros termos, a despeito da existência de pacto de alienação fiduciária, considerando que não foi inadimplido pelos demandantes anteriormente ao ajuizamento da presente demanda, aplica-se ao caso, pois, o que estabelece a Súmula de n. 543 do C. STJ: 'Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento'." (e-STJ fls. 433-435). Todavia, a Segunda Seção desta Corte Superior firmou jurisprudência no sentido de que a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. Vale também acrescentar que, diante da especialidade da lei que rege a alienação fiduciária de bens imóveis e à míngua de previsão legal ou contratual dispondo acerca da possibilidade de desistência por parte do devedor fiduciante, esta, a desistência, deve ser equiparada à inadimplência, com todas as consequências legais dela advindas. É válido acrescentar que o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Tal exigência, contudo, não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, não importando se era do credor ou do devedor a incumbência de levar o contrato a registro, pois o credor fiduciário sempre poderá requerer tal providência ao Oficial do Registro de Imóveis antes de dar início ao procedimento de alienação extrajudicial. Admitir a rescisão do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel com base nas normas de proteção ao direito do consumidor, ou seja, com a devolução da maior parte dos valores pagos e a retenção de um pequeno percentual a título de ressarcimento de eventuais despesas, seria desvirtuar por completo o instituto, que certamente cairia em desuso, em prejuízo dos próprios consumidores de imóveis, que teriam maior dificuldade de acesso ao crédito e juros mais elevados. Assim, a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. A propósito: "EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 5. Embargos de divergência não providos." (EREsp 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial. Consequentemente, inverto os ônus de sucumbência, fixando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, observado o benefício da justiça gratuita, se for o caso. Fica prejudicada a análise da tese de negativa de prestação jurisdicional, por tratar de discussão referente à distribuição dos ônus de sucumbência. Publique-se. Intimem-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA