Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2892639/PE (2025/0104936-8)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: VERTICE IMOVEIS LTDA
AGRAVANTE: RICARDO NONATO SILVA DE SA
ADVOGADO: EDSON GENIVAL GOMES DE MACÊDO - PE019481
AGRAVADO: TIAGO CAVALCANTE DE BARROS
ADVOGADO: THIAGO DE SOUZA CAMPOS - PE043984
DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por VÉRTICE IMÓVEIS LTDA e RICARDO NONATO SILVA DE SÁ, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado na alínea “a” do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Pernambuco, assim ementado (fl. 506, e-STJ): EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR PELAS INFORMAÇÕES PRESTADAS PARA O CONSUMIDOR NA INTERMEDIAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO. 1. Na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda em virtude de inadimplemento do vendedor, é cabível a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, havendo responsabilidade solidária dos envolvidos na cadeia de consumo. 2. A corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. 3. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, sendo vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados. 4. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda. 5. É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos. 6. No caso dos autos, resta devidamente comprovado que o consumidor foi levado a adquirir imóvel em empreendimento cuja venda de unidades autônomas sequer poderia ser efetivada ante a ausência dos requisitos cartorários para tanto. Resta, pois, configurada a responsabilidade solidária da construtora e da corretora de imóveis. 7. Apelo Improvido. Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 542, e-STJ. Nas razões de recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 1022, II, 489, § 1º, IV do CPC, e 722 do Código Civil. Sustenta, em síntese: a) a nulidade do acórdão em razão de omissão acerca da apreciação da alegação de que a ação teria sido movida por conduta exclusiva do incorporador/loteador; b) a ilegitimidade do corretor para responder solidariamente pela condenação à restituição de valores pagos ao incorporador/loteador e reparação por dano moral decorrente do atraso na entrega do empreendimento, argumentando que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. Contrarrazões apresentadas às fls. 609-616, e-STJ. Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 622-629, e-STJ). É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Alega o recorrente violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, ao argumento de deficiência na fundamentação em razão de omissão e obscuridade no acórdão recorrido, não sanadas quando do julgamento dos embargos de declaração. Sustenta que o acórdão fora omisso sobre a apreciação da alegação de que a ação teria sido movida por conduta exclusiva do incorporador/loteador. Razão não lhe assiste, no ponto. Não se vislumbram os alegados vícios, pois o órgão julgador dirimiu a controvérsia de forma ampla e fundamentada, conforme se infere às fls. 503-506, e-STJ: Compulsando os presentes autos, verifico que a controvérsia trazida no presente recurso se resume a verificação da responsabilidade solidária pela rescisão judicial indenizada do contrato de compra e venda formalizado entre Tiago Cavalcante de Barros e Ramon Antônio Tenório Ferreira e intermediado pela empresa Vértice Imóveis. Esclareço que a sentença confirmou as alegações do autor da ação de que o loteamento comercializado pela parte apelante se encontrava completamente irregular, inclusive com graves problemas junto à Prefeitura de Garanhuns, configurando propaganda enganosa efetuada pela imobiliária que intermediou as vendas. Assim, despeito das alegações de que a imobiliária, agindo como mera procuradora dos responsáveis pelo loteamento não se sustentam, havendo, no presente caso, responsabilidade da corretora e imobiliária, conforme já pacificado no Superior Tribunal de Justiça: [...] Por fim destaco que não há qualquer desproporcionalidade no valor arbitrado para a reparação por danos morais, não ensejando o enriquecimento sem causa, devendo ser mantido o quantum estipulado. Foram feitas expressas menções aos motivos que ensejaram a responsabilização solidária do corretor e da imobiliária, tendo em vista a atuação com propaganda enganosa sobre empreendimento que se encontrava completamente irregular, inclusive com graves problemas junto à Prefeitura. Ademais, a orientação desta Corte é no sentido de que o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, nem a indicar todos os dispositivos legais suscitados, quando tenha encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio, como ocorrera na hipótese. Nesse sentido, confira-se: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. 1. OFENSA AO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. [...] 1. Não há ofensa ao art. 535 do CPC, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tenha encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio. 2. O Tribunal de origem por ocasião do julgamento do recurso examinou as questões, embora de forma contrária à pretensão do recorrente, não existindo omissão a ser sanada. [...] 5. Agravo regimental improvido. (AgRg no AREsp 627.146/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2015, DJe 29/10/2015) [grifou-se] PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 535, 826 E 927 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTENTE. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. CONCLUSÃO FIRMADA COM BASE NA MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚM. 7/STJ. DISSÍDIO INTERPRETATIVO. NÃO OBEDIÊNCIA AOS TERMOS REGIMENTAIS. REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. Não se configurou a ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil, uma vez que o Tribunal de origem julgou integralmente a lide e solucionou a controvérsia, tal como lhe foi apresentada. Não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos aos autos pelas partes. Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução. [...] 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 498.536/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/09/2015, DJe 16/09/2015) [grifou-se] Como se vê, não se vislumbra omissão ou obscuridade, porquanto o acórdão restou devida e suficientemente fundamentado sobre as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não havendo falar em ofensa aos referidos dispositivos. Na mesma linha, precedentes: AgRg no REsp 1291104/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2016, DJe 02/06/2016; AgRg no Ag 1252154/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 30/06/2015; REsp 1395221/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/09/2013, DJe 17/09/2013. Inexiste, portanto, violação aos artigos 489 ou 1.022 do CPC, visto que a matéria fora apreciada pelo Tribunal de origem, cuja fundamentação foi clara e suficiente para o deslinde da controvérsia. 2. Os recorrentes alegam, ainda, violação ao art. 722 do CC, sustentando a ilegitimidade do corretor para responder solidariamente pela condenação à restituição de valores pagos ao incorporador/loteador e reparação por dano moral, argumentando que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. Nesse ponto, conforme trechos retrocolacionados do acórdão recorrido (fls. 503-506, e-STJ), o Tribunal local, diante das peculiaridades do caso concreto e a partir da análise do conteúdo fático-probatório dos autos, concluiu que ficou configurada a responsabilidade solidária do corretor e da imobiliária, tendo em vista a atuação com propaganda enganosa sobre empreendimento que se encontrava completamente irregular, inclusive com graves problemas junto à Prefeitura. Verificou-se, conforme ementa do julgado, a existência de falha no serviço de corretagem, esclarecendo-se que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos. Derruir as conclusões contidas no decisum e acolher a pretensão recursal ensejaria o necessário revolvimento das provas constantes dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, ante o óbice estabelecido pela Súmula 7/STJ. Nesse sentido: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS FISCAIS DO IMÓVEL, DE ANOS ANTERIORES À AQUISIÇÃO DO BEM. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA IMOBILIÁRIA. QUESTÃO SOLUCIONADA A PARTIR DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 05 e 7 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCILMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, alegando a autora que após a formalização do contrato de compra e venda entre as partes, veio a descobrir a existência de débitos fiscais do imóvel, relativos a períodos anteriores à data da negociação. 2. No caso, a conclusão do Tribunal estadual, no sentido de que as corretoras falharam quanto ao dever de informação, daí se justificar a sua responsabilidade solidária com o promitente vendedor pelos danos causados à compradora, decorreu da análise das circunstâncias fáticas da causa, cujo reexame é vedado em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. 3. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade da promitente-compradora, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão ser revista nesta via excepcional, nos termos do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. 4. O valor fixado a título de dano extrapatrimonial, porque arbitrado com fundamento no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, só pode ser alterado em hipóteses específicas, quando constatada nítida ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se irrisória ou exorbitante, o que não ocorreu no caso. 5. Agravo conhecido para conhecer, em parte, do recurso especial, negando-lhe provimento. (AREsp n. 2.829.404/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. "CORRETOR DE VENDAS". AGENTE AUTORIZADO PELA OPERADORA. CADEIA DE CONSUMO. EXIBIÇÃO DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA OPERADORA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Controvérsia acerca da legitimidade da operadora de plano de saúde para figurar no polo passivo da ação de exibição do contrato de plano de saúde coletivo. 2. Alegação de ilegitimidade passiva da operadora, sob o argumento de que a contratação foi realizada por um "corretor de vendas", a quem incumbiria a obrigação de entregar à parte uma cópia do contrato. 3. O Tribunal de origem concluiu que o corretor era "agente autorizado" da operadora, com a qual formaria uma cadeia de consumo, razão por que ambos respondem solidariamente pela obrigação de exibir o contrato de plano de saúde. 4. Modificar o entendimento do acórdão impugnado para afastar a existência de cadeia de consumo demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência não admitida no âmbito desta Corte, a teor da Súmula n. 7/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.856.501/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.) Inafastável, no ponto, o óbice da Súmula 7/STJ. 3. Do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Por fim, tendo em vista a fixação dos honorários sucumbenciais no percentual máximo estabelecido no § 2º do art. 85 do CPC, deixo de majorá-los nesta oportunidade. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI