Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2894409/CE (2025/0106582-7)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: CEARA LOTEAMENTOS LTDA.
AGRAVANTE: URBANIA NOVO PACAJUS HOLDING PARTICIPACOES S.A
ADVOGADOS: RAUL AMARAL JUNIOR - CE013371A
EDÉSIO DO NASCIMENTO PITOMBEIRA FILHO - CE019319
BEATRIZ FREITAS FEITOSA - CE047787
AGRAVADO: MARCIO ANASTACIO
ADVOGADOS: VICENTE DE PAULO FREITAS DE OLIVEIRA - CE012698
JOANA RODRIGUES CRUZ SANTOS - CE040776
KARINE ASCAL ARAGÃO - CE031010
LUANA RÉGIA VIANA LOPES - CE038915
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por Ceará Loteamentos Ltda. e Urbania Novo Pacajus Holding Participações S.A. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 210): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE 85% DOS VALORES PAGOS. 1. A questão cinge-se em analisar o direito de restituição e eventual quantum a ser restituído, tendo em vista que a culpa é atribuída ao autor/apelado, em decorrência de seu inadimplemento contratual. 2. Em sede de recurso repetitivo decidiu o Superior Tribunal de Justiça que nos contratos de compra e venda de imóveis a restituição dos valores pagos, em caso de rescisão, deve ser imediata, independente de quem tenha dado ensejo ao desfazimento do contrato. Se a culpa é do vendedor, a devolução deve ser do valor total, se for do comprador, a quantia é devolvida parcialmente. O entendimento foi consolidado na Súmula nº 543 do STJ. 3. Tratando-se de culpa do promitente comprador, deve a apelante/ promovida proceder à devolução parcial dos valores pagos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem delimitado os percentuais de retenção da multa penal compensatória, em casos como o presente, em 10% (dez por cento) a 25 % (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador. 4. Estando em consonância com a jurisprudência pátria, há de ser mantida a decisão recorrida, que determinou a devolução de 85% dos valores pagos pelo promitente comprador. 5. Recurso conhecido e não provido. Os embargos de declaração opostos foram acolhidos para fixar como termo inicial dos juros de mora a data do trânsito em julgado da ação (fls. 164-165). Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 265 do Código Civil, bem como os arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil. Com relação à afronta aos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, afirma que o princípio pacta sunt servanda deve prevalecer e que não seria possível substituir as penalidades contratualmente pactuadas por retenção genérica. Requer observância da autonomia privada, da função social e da boa-fé objetiva. Requer, caso seja mantida a declaração de nulidade da cláusula penal, a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, afirmando que a rescisão decorreu de desistência do promitente comprador e que a orientação do Superior Tribunal de Justiça permitiria a fixação desse patamar. Aponta, ainda, divergência jurisprudencial e violação do art. 265 do Código Civil, defendendo a ilegitimidade passiva da Urbania Novo Pacajus Holding Participações S.A., sustentando que a solidariedade não se presume e que o contrato foi firmado somente com a sociedade específica. Contrarrazões às fls. 278-286, por meio das quais a parte agravada alega que não houve demonstração adequada do dissídio jurisprudencial, por ausência de cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil, e que não se comprovou violação de lei federal. Defende a legitimidade passiva da Urbania, à luz da cadeia de fornecimento e da legislação consumerista, e sustenta a possibilidade de revisão de cláusulas abusivas e a devolução de 85% das parcelas à luz da Súmula 543/STJ. Argumenta, ainda, que as matérias federais não foram prequestionadas e requer a manutenção do acórdão (fls. 210-222). A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Impugnação às fls. 319-325. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Trata-se, na origem, de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, proposta por Márcio Anastácio contra Ceará Loteamentos Ltda. e Urbania Novo Pacajus Holding Participações S.A., em razão de contrato celebrado em 27.1.2015 para aquisição do lote 21 da quadra I no Loteamento Residencial Parkcidade Novo Pacajus, no valor de R$ 23.985,60 (vinte e três mil novecentos e oitenta e cinco reais e sessenta centavos), com arras de R$ 3.597,84 (três mil quinhentos e noventa e sete reais e oitenta e quatro centavos) em 18 parcelas e saldo remanescente em 102 parcelas de R$ 199,88 (cento e noventa e nove reais e oitenta e oito centavos). O autor informa ter pago 43 parcelas, totalizando R$ 10.835,58 (dez mil oitocentos e trinta e cinco reais e cinquenta e oito centavos). Diante de dificuldades financeiras, requereu a rescisão, tendo as rés indicado, com base na cláusula 12.5 do contrato, retenções e ausência de valores a devolver, o que reputou abusivo, pleiteando a devolução integral e inversão do ônus da prova (fls. 2-6 e 11-16). O Juízo de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarou a resilição, reconheceu a nulidade das cláusulas do item 12.5, exceto “iii” (taxa de fruição após a entrega), e condenou as rés a devolver, em parcela única, 85% dos valores pagos, com atualização pelo IPCA-E desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. O Tribunal de origem negou provimento à apelação, mantendo a devolução de 85% das parcelas, à luz da Súmula 543/STJ e de jurisprudência que admite retenção entre 10% e 25% conforme o caso. Para tanto, adotou como premissas fáticas a celebração do contrato em 27.1.2015, a rescisão por iniciativa do adquirente e a existência de cláusula contratual prevendo descontos percentuais específicos para o caso de rescisão por iniciativa do adquirente. A propósito, trechos do acórdão recorrido (fls. 210 - 222, g.n.): Analisando detidamente os autos, observa-se que a parte autora, em 27 de janeiro de 2015, aderiu a instrumento particular de promessa de compra e venda do lote 21 da quadra I, do Loteamento Residencial Parkcidade Novo Pacajus, no valor R$ 23.985,60 (vinte e três mil, novecentos e oitenta e cinco reais e sessenta centavos), a ser pago da seguinte forma: (...) Consta da planilha colacionada à fl. 44, que foram pagas 43 parcelas, totalizando o valor de R$ 10.835,58. Entretanto, em razão de problemas financeiros, não conseguiu mais arcar com o contrato firmado, razão pela qual requereu a rescisão do contrato. Conforme relatado, o juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar a rescisão do contrato objeto da demanda, declarando a nulidade das cláusulas constantes do item 12.5 do contrato, exceto a de número “iii”; e condenar a ré na devolução, em uma só parcela, dos valores correspondentes a 85% do que foi pago pelo autor em virtude do contrato, com incidência de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora da data do trânsito em julgado da ação. Sustentam os recorrentes que devem ser observadas as cláusulas contratuais, tendo em vista o princípio Pacta Sunt Servanda, de forma que se faz necessário aplicar a cláusula 12.5 do instrumento contratual a qual prevê a possibilidade de restituição dos valores ao promissário comprador somente após a verificação da quantia líquida decorrente dos seguintes descontos: i) o valor pago a título de arras compromissórias; ii) 7% (sete por cento) a título de ressarcimento pelas despesas administrativas, encargos fiscais e tributários; iii) 1% ao mês, calculado a partir da entrega da unidade, a título de vantagem de fruição e uso; iv) 10% sobre o total das prestações vencidas inadimplidas e vincendas, a título de indenização por perdas e danos; v) despesas com custas extrajudiciais ou judiciais e honorários advocatícios. De forma subsidiária, requerem a majoração do percentual de retenção, para 25% do valor pago pelo promitente comprador. Com efeito, nos contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis, mediante pagamento em prestações, é admitida a rescisão contratual, tanto por iniciativa do próprio comprador, como do credor que, em razão do inadimplemento oriundo da perda da capacidade econômica do consumidor, pleiteia a resolução do contrato e a retomada do bem negociado. Na referida hipótese, quando o promitente-comprador dá causa à rescisão do contrato, é possível a retenção, pela promitente-vendedora, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais, sendo nula a cláusula que prevê a perda do total das quantias já quitadas ou, até mesmo, de valores exorbitantes. Ainda que se deva ter em mente o princípio pacta sunt servanda, entremostram-se abusivos os descontos de retenção que a parte ré entende devidos ao caso. Mister que se promova, assim, a adequação do montante da retenção aos princípios do Direito do Consumidor. Acerca do percentual a ser retido pelo vendedor prevalecia o entendimento, no Superior Tribunal de Justiça, de que o percentual entre 10% e 25% - estabelecido casuisticamente - revelava-se suficiente para o ressarcimento de despesas administrativas a cargo do vendedor. (...) Com efeito, cumpre registrar que o caso trata de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 2015, isto é, antes da vigência da Lei 13.786/2018, como fixado pelo Tribunal de origem. A respeito do percentual de retenção, esta Corte consolidou o entendimento no sentido de que, para os contratos anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, é válida a cláusula contratual que estabeleça a retenção de até 25% do valor pago, sem prejuízo da taxa de fruição, quando comprovado o efetivo uso do imóvel pelo adquirente. Confira-se: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.) No âmbito do precedente mencionado, ficou consignado que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador - percentual consolidado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE - seria adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação da unidade imobiliária. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. O referido percentual, sob a perspectiva da segurança jurídica, considerando a lacuna da legislação à época, representava uma sinalização aos contratantes de um padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes. Assim, a estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25% dos valores pagos, deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica, particular, a qual deve ser mencionada pelo Tribunal de origem para não aplicar o percentual estabelecido no contrato e o parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal (Segunda Seção, EAg 1.138.183/PE). Na hipótese dos autos, verifica-se que o Tribunal de origem manteve a sentença, que entendeu que a cláusula prevendo percentuais de retenção seria nula, fixando, com isso, a retenção de 15% de todas as parcelas pagas. A propósito, trechos da sentença (fls. 141-146): No caso dos autos, o contrato previa que a devolução dos valores, em caso de término antecipado do ajuste, se daria com a retenção das seguintes parcelas: 1) valor pago a título de arras compromissórias; 2) 7% referente ao Preço, a título de ressarcimento pelas despesas administrativas, encargos fiscais e tributários; 3) 1% ao mês, calculado a partir da entrega da Unidade, incidente sobre o valor total deste contrato, com as devidas correções monetárias, a título de vantagem de fruição e uso; 4) 10% calculado sobre o valor total das parcelas vencidas inadimplidas e vincendas, a título de indenização por perdas e danos e 5) em sendo adotada a cobrança por intermédio de advogado, deduzir-se-á do valor a ser ressarcido ao Promissário Comprador, as despesas com custas extrajudiciais ou judiciais, e honorários advocatícios, nos percentuais fixados na Cláusula Quinta, item 5.3 À luz das normas consumeristas e da jurisprudência consolidada mencionada anteriormente, considero que tais cláusulas são nulas, à exceção da cláusula que no contrato recebe a numeração de 12.5, a), iii, visto que a providência nela prevista visa remunerar o promitente vendedor pela fruição do bem após a entrega ao comprador. Sua finalidade, a rigor, é evitar o enriquecimento ilícito. Por todas as demais cláusulas, devem os réus serem autorizados a reter apenas o valor correspondente a 15% (quinze por cento) de todas as parcelas pagas pelo demandante, sendo esse montante, no meu entendimento e à luz do que vem sendo decidido pelos Tribunais do país, justo para remunerar o demandado pelas despesas administrativas e encargos decorrentes da resilição. Quanto ao ponto, destaco, ainda, que a aplicação da cláusula penal pode ensejar valor superior a 25% dos valores pagos, eis que consideram não só as parcelas vencidas, como também as vincendas, como destacou o acórdão ao consignar que a cláusula previa multa de "10% sobre o total das prestações vencidas inadimplidas e vincendas". Em que pese o acerto do Tribunal quanto ao afastamento da multa na hipótese dos autos, verifico que o percentual de retenção de 10% dos valores pagos foi aplicado de maneira aleatória, sem justificativa para a não aplicação do percentual de 25% para contratos anteriores à Lei do Distrato. Com efeito, o Tribunal não aplicou o parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal, segundo a qual o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes é considerado adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Nesse contexto, é válido esclarecer que o percentual de 25% deve servir como parâmetro de avaliação da cláusula penal de contratos de compra e venda celebrados antes da Lei do Distrato. Caso se constate abusividade na cláusula ou se verifique que o percentual excede o parâmetro jurisprudencial, o referido percentual de 25% deverá ser aplicado. De forma diversa, cláusula penal que estabeleça valor inferior ao percentual de 25% não pode ser declarada abusiva automaticamente, sem enfrentamento das peculiaridades do caso concreto. Repise-se, com isso, que o percentual indicado pelo Tribunal de origem de 10% a 25% dos valores pagos, para contratos celebrados antes da vigência da Lei do Distrato, deve servir de parâmetro para a análise da cláusula penal. Assim, o acórdão deve ser reformado para que seja aplicado ao caso o percentual de retenção de 25% dos valores pagos. Por fim, não assiste razão à parte agravante quanto à alegação de ilegitimidade da Urbania Novo Pacajus Holding Participações S.A. O Tribunal foi claro ao consignar que a parte integrou o contrato de promessa de compra e venda (fl. 212): Da análise do contrato colacionado aos autos, observa-se que consta como promitente vendedora a Urbania Novo Pacajus Loteamento S. A (CNPJ nº 11.331.120/0001- 98) e como interveniente anuente You Pacajus Holding Participações S. A. (CNPJ nº 16.708.979/001-97). Dos comprovantes de inscrição e de situação cadastral às fls. 41/42, depreende-se que a atual denominação de tais empresas é Ceara Loteamentos Ltda. e Urbania Novo Pacajus Holding Participações S. A, respectivamente. (...) Assim, não cabe falar em ilegitimidade passiva da Urbania Novo Pacajus Holding Participações S. A uma vez que participou ativamente da cadeia de consumo, sendo interveniente direta da relação negocial ocorrida entre as partes, portanto, responsável solidária por quaisquer danos causados aos consumidores advindos do contrato em discussão. Alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no que se refere à legitimidade da parte, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7/STJ. Em face do exposto, conheço parcialmente do agravo para, nessa extensão, dar provimento ao recurso especial e reformar o acórdão recorrido para fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI