Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2895158/MT (2025/0108484-7)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: MARCOS ROBERTO PEREIRA
AGRAVANTE: NALMA ORTIZ DE CASTRO
ADVOGADO: LAURA ARAUJO DA SILVA - MT015566
AGRAVADO: EUNIDES INACIO MENDES
AGRAVADO: PEDRO DORNEL DE OLIVEIRA
ADVOGADO: PEDRO HENRIQUE BOARETTO ZOTTI - MT028675
DECISÃO Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por MARCOS ROBERTO PEREIRA e NALMA ORTIZ DE CASTRO contra decisão que inadmitiu o recurso especial, fundado na alínea “a” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em desafio a acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, assim ementado (fl. 430, e-STJ): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELA DO VALOR PAGO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente a ação de manutenção de posse, para declarar a rescisão do contrato verbal de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes, em razão do inadimplemento dos apelantes, e determinar reintegração dos apelados na posse do imóvel de 10,71 hectares. A sentença também estabeleceu a retenção de 25% dos valores pagos pelos autores e os condenou ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. Há três questões em discussão: (i) se os apelantes cumpriram substancialmente o contrato, justificando a manutenção da posse do imóvel; (ii) se é cabível a rescisão do contrato em razão do inadimplemento parcial dos apelantes; e (iii) se o percentual de 25% de retenção dos valores pagos pelos autores é razoável e proporcional. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. O inadimplemento contratual por parte dos apelantes é confirmado, pois o pagamento integral do valor pactuado (R$ 50.000,00) não foi efetuado dentro do prazo estipulado, sendo a justificativa dos apelantes, de falta de documentação para financiamento pelo PRONAF, insuficiente e não comprovada nos autos. 2. A tese de adimplemento substancial, arguida pelos apelantes, configura inovação recursal e, além disso, o depósito parcial do valor restante foi realizado fora do prazo, o que caracteriza inadimplemento, legitimando a rescisão contratual. 3. A retenção de 25% dos valores pagos, estabelecida pela sentença, está em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite a fixação de percentual entre 10% e 25% em casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, visando ressarcir os prejuízos suportados pelo vendedor. 4. A alegação de benfeitorias realizadas pelos apelantes no imóvel de 10,71 hectares não possui respaldo nos autos, sendo vedadas tais melhorias enquanto não houvesse o pagamento integral do contrato, conforme notificação prévia juntada ao processo. IV. DISPOSITIVO E TESE 1. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A inadimplência parcial, com atraso significativo no pagamento, autoriza a rescisão contratual em contratos de compra e venda de imóveis. 2. A retenção de até 25% dos valores pagos é legítima em rescisão contratual por inadimplemento do comprador, a título de indenização pelos prejuízos sofridos pelo vendedor. 3. Benfeitorias em imóvel objeto de contrato inadimplido não geram direito de ressarcimento quando proibidas expressamente pelo contrato ou notificações prévias. Nas razões de recurso especial (fl. 451, e-STJ), a parte recorrente sustentou violação ao art. 530 do Código Civil, alegando a inexistência de inadimplemento, porquanto o pagamento do saldo devedor estava condicionado à entrega da documentação necessária pelos vendedores para obtenção de financiamento junto ao PRONAF, o que não ocorreu. Apontou, ainda, divergência jurisprudencial. Contrarrazões apresentadas às fls. 469-480, e-STJ. Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local inadmitiu o recurso especial (fls. 490, e-STJ), o que ensejou o manejo do presente agravo (fls. 491-497, e-STJ), buscando destrancar o processamento daquela insurgência. Contraminuta apresentadas às fls. 502-505, e-STJ. É o relatório. Decido. O presente recurso não merece prosperar. 1. Com efeito, o Tribunal de origem, soberano na apreciação dos fatos e das provas dos autos, consignou estar incontroverso que não houve quitação do ajuste pelos promitentes compradores, ora recorrentes (e-STJ, fl. 442): É incontroverso que os autores firmaram, em julho de 2019, negócio jurídico verbal para aquisição de duas propriedades rurais contíguas, somando 32 hectares, no valor de R$ 200.000,00. Parte desse valor, R$ 150.000,00, foi quitada mediante a entrega de um imóvel urbano e um veículo e, por outro lado, diante do pagamento parcial foi regularizada a área rural de 19,3301 hectares, ou se preferir, área nº 2, como denominada pelos recorrentes. Já a transferência da área de 10,71 hectares, ou, área nº 1, que é parte integrante de um condomínio sob registro n° R. 05/1.648 do 1º. Serviço registral de imóveis de Itiquira – MT, somente se daria mediante o pagamento, o que não ocorreu, mesmo sendo notificado os compradores do inadimplemento no mês de novembro de 2020 (Id 235526694). Extrai-se que o saldo remanescente de R$50.000,00 ficou acordado para ser pago no mês de julho de 2020, ou seja, após um ano da efetivação do negócio jurídico e que os compradores, aqui apelantes, não poderiam realizar benfeitorias no imóvel enquanto não quitassem o acordado. Contudo, não houve a quitação do ajuste pelos promitentes compradores. Por oportuno, colaciona-se fragmento da r. sentença: “(...) Alegam os requeridos que restou pactuado que os requerentes pagariam o restante do valor até o mês de julho de 2020, após um ano da realização do negócio jurídico. Consta ao ID 56887236, notificação extrajudicial emitida pelos requeridos, para que os autores efetuassem o pagamento do restante do valor pactuado, ou seja, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), ou desocupassem o imóvel referente a área que não haviam transferido a escritura aos autores. Por sua vez, os autores notificados, apresentaram contra notificação (ID 56887238 - Págs. 02/06), alegando que a cobrança era indevida, já que os requeridos não cumpriram com a obrigação de escriturar. Informaram, ainda, que iriam efetuar o pagamento após conseguirem realizar o empréstimo/financiamento no banco. Independentemente dos meios pelos quais os autores obteriam o restante do valor, por financiamento ou empréstimo, restou comprovado que a segunda escritura só seria entregue após o pagamento dos R$ 50.000,00 faltantes. Embora os autores justifiquem não terem realizado o restante do pagamento por ausência de documentos para conseguirem o financiamento pelo PRONAF, a testemunha apenas relatou que fariam o financiamento, não confirmando se foi deixado de realizar por falha dos requeridos ao não entregarem a documentação supostamente faltante. Além disso, se não houve o pagamento, por financiamento ou não, não há como exigir dos requeridos a transferência da segunda matrícula. É importante ressaltar que a matrícula referente à área rural paga pelos requerentes foi devidamente transferida pelos requeridos (ID 56888299) conforme acordado. Ainda, não procede a alegação de que os autores não conseguiram o suposto financiamento/empréstimo pelo PRONAF pelo fato de a requerida não ter cancelado a inscrição do cadastramento como Micro Produtor agropecuário junto à SEFAZ – MT, uma vez que os documentos anexados ao ID 56888300 sequer comprovam que se trata da área rural em discussão. Em análise aos áudios da ligação telefônica realizada entre a requerida e o autor (IDs 115252186 e 115252187), nota-se que o autor relata que não conseguiu o valor faltante pelo banco justificando que: “no dia de sair, cortou de todo mundo por conta da epidemia”, e não cobrou nenhuma documentação que supostamente os requeridos deixaram de entregar. Afirmou ainda, que estava pensando em realizar outro negócio jurídico consistente na venda de uma casa que possuía com os irmãos para quitar o débito com a requerida, ou até mesmo mostrar a casa para requerida, a fim de realizar outro negócio jurídico. A requerida, por sua vez, irritada, apenas cobrou o valor devido conforme o “compromisso” deles. Diante do exposto, vislumbro que os pedidos iniciais são improcedentes, visto que as partes autoras não cumpriram com o negócio jurídico pactuado, tornando-se inadimplentes. (...)”. (g.n) Assim, correta a r. sentença que julgou improcedente a ação de manutenção de posse quanto a área de 10,71 hectares (área 1) diante do inadimplemento do acordo firmado entre as partes. A tese do adimplemento substancial revela-se inovação recursal, o que não se admite. Além disso, o depósito parcial do valor da segunda parcela (R$40.000,00) se deu em juízo, na data de 31.01.2022 (Id 235527190), é dizer, após mais de ano e dia do vencimento acordado, frisa-se, julho de 2020. Vê-se, então, que o depósito do saldo devedor não se deu em sua integralidade adjunto do consectários legais, além de ser sido realizado a destempo do pactuado, situação fática suficiente para reconhecer o inadimplemento contratual que permite a resolução do contrato, como bem asseverou a r. sentença. De modo que o inadimplemento contratual por parte dos apelantes é incontroverso, máxime se o pagamento integral do valor pactuado (R$ 50.000,00) não foi efetuado dentro do prazo estipulado, sendo a justificativa dos apelantes, de falta de documentação para financiamento pelo PRONAF, insuficiente e não comprovada nos autos. Desse modo, ficou demonstrado que houve uma negociação verbal entre as partes para a venda das duas propriedades rurais e que propriedade de 19,33 hectares já foi formalmente transferida e paga parcialmente, porém diante do inadimplemento do saldo remanescente, correta a r. sentença que declarou a rescisão do contrato de venda formalizado entre as partes quanto a área de 10,71 hectares (área 1), diante do inadimplemento verificado. Nesse contexto, derruir o entendimento de que houve inadimplemento contratual por parte dos compradores exigiria, necessariamente, a reanálise das circunstâncias fático-probatórias, o que é vedado em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ deste Tribunal. No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO. EXISTÊNCIA. SUJEIÇÃO AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL. DATA DO FATO GERADOR. SÚMULA Nº 83/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. 1. O recurso especial é inviável quando o acórdão recorrido decide em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme o teor da Súmula nº 83/STJ. 2. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local, no sentido de que mesmo os títulos de crédito sendo anteriores, houve inadimplemento e efetiva tentativa da executada de vê-los declarados inexigíveis, é providência que encontra óbice na Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não indica os dispositivos legais supostamente violados pelo acórdão recorrido, circunstância que atrai a incidência, por analogia, da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.398.386/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 23/5/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA. (...) 5. O Tribunal estadual, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, concluiu que houve inadimplemento contratual. A modificação de tal entendimento demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 desta Corte. (...) 8. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.358.169/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.) 2. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Novo Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI