Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: ANTENOR VINICIUS FIDELIS FERREIRA, RENATA OLIVEIRA GOMES FERREIRA ADVOGADO do(a)
REQUERENTE: HERCULES SARAIVA DO AMARAL - CE13643-B ADVOGADO do(a)
REQUERENTE: JACQUELINE GASPAR DE OLIVEIRA CARNEIRO SMERTHU - CE24399
REQUERIDO: MAGIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, FOUR SEASONS CLUB INCORPORACOES SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REQUERIDO: JOSE OLAVO DE NOROES RAMOS FILHO - CE17851 ADVOGADO do(a)
REQUERIDO: FABIO PEDROSA VASCONCELOS - CE16743 ADVOGADO do(a)
REQUERIDO: DANIEL MOREIRA AGUIAR - CE23545 ADVOGADO do(a)
REQUERIDO: LEONARDO FIALHO PINTO - MG108654 SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal CE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 0000334-85.2012.4.05.8100
Trata-se de procedimento comum cível instaurado por ANTENOR VINICIUS FIDELIS FERREIRA e RENATA OLIVEIRA GOMES contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, FOUR SEASONS CLUB INCORPORAÇÕES, MAGIS INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A em que se pretende obter o cumprimento de obrigações contratuais cumulado com indenização por danos materiais, morais e restituição de valores Sentença de parcial procedência reformada pelo TRF5ª que julgou totalmente improcedentes os pedidos autorais. Trânsito em julgado do acórdão após o julgamento do respectivo recurso especial pelo STJ. É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO Em consulta aos autos, ficou suficientemente claro de que a sentença anteriormente proferida por este juízo fora reformada na sua integralidade pelo TRF5ª. Além de ter transitado em julgado após a interposição de recurso especial junto ao STJ: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE" PARA ENTREGA DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA REFERENTE A IMÓVEL FINANCIADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. INOCORRÊNCIA. REVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE-COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. APELO PROVIDO. 1.
Trata-se de apelação interposta por empresas em face da sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Federal da Seção Judiciária do Ceará, que julgou parcialmente procedente o pleito formulado na petição inicial, nos autos da presente ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos morais e materiais, tendo condenado as apelantes ao pagamento em restituição do valor de 8% do montante financiado na compra do imóvel que figura como objeto desta ação, a título de imposição de multa contratual, bem como à restituição da quantia cobrada a título de corretagem e assessoria imobiliária. 2. Nas razões da apelação, as recorrentes alegaram ausência de inadimplemento contratual e impossibilidade de aplicação da cláusula penal de restituição de 8% do valor financiado, sob o fundamento de que o presente caso não trata de rescisão contratual. 3. Embasaram, ainda, a não caracterização do inadimplemento contratual ante a existência de cláusula que traz a previsão de prorrogação, pelo prazo de 180 dias, para a conclusão das obras, podendo ser realizada a entrega do imóvel até 21/8/2011, tendo este sido efetivamente entregue em 28/7/2011, conforme termo de vistoria de recebimento de imóvel colacionado aos autos. Informam também que a documentação do "habite-se" foi expedida dentro do prazo de tolerância estipulado nas cláusulas do contrato. 4. Complementam suas alegações aduzindo que as irregularidades apontadas no laudo pericial não foram capazes de gerar dano aos autores, não havendo, desta forma, requisitos para manutenção da condenação. 5. Alegaram, por fim, a licitude na cobrança da corretagem, segundo entendimento jurisprudencial firmado pelo Superior Tribunal de Justiça. 6. De uma análise detida os autos, verifica-se que a causa de pedir no bojo da presente ação consistiu no pedido de responsabilização solidária das rés, incluindo a Caixa Econômica Federal, por suposta quebra contratual de negócio jurídico de compra e venda, consubstanciado na aquisição de um imóvel (apartamento), que se deu através de programa de financiamento habitacional incidente sobre fração do preço do imóvel, que figurou como objeto do contrato de mútuo outrora firmado entre os autores e empresa pública, atuando esta como mero agente financiador. 7. Na inicial, os autores alegam a existência de cláusulas contratuais abusivas, bem como a caracterização de descumprimento contratual em razão de suposto atraso na entrega do imóvel (que deveria ocorrer em 17/2/2011 ou em 30 dias após a assinatura do contrato de financiamento), somadas à ausência de expedição do "habite-se" e sua averbação - documento expedido pela Prefeitura, consistente em uma certidão atestando que o imóvel pode ser habitado. 8. Quando da prolação da sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu que houve mora na expedição da documentação "habite-se", fato constatado a partir da realização da perícia realizada no imóvel, a qual concluiu que a obra já permitia a emissão da certidão em 23/7/2011, o que representou um atraso de 6 meses na entrega do bem em razão de alteração no seu projeto para fins de correção de vícios de construção. 9. Em relação aos danos materiais, entendeu o juízo a quo pela aplicação da cláusula penal de 8% em cima do valor financiado do imóvel aos vendedores, em aplicação da Tese do Tema 971 do STJ, referente aos contratos de adesão. 10. Sobre a restituição do valor pago a título de corretagem imobiliária, deferiu o pedido formulado pelos autores, também com base em entendimento jurisprudencial do STJ - Súmula 543 e Tese 939. 11. A controvérsia cinge-se à averiguação quanto a ocorrência ou não de descumprimento contratual em razão de suposto atraso na entrega do bem aos promitentes compradores, que fundamentaram o seu pleito indenizatório na caracterização do atraso com base na demora da expedição do "habite-se". 12. No caso em exame, verifica-se a existência de documentação comprobatória da entrega do imóvel, consubstanciada no Termo de Vistoria, devidamente assinado pelos apelados, o qual atesta que a efetiva entrega do bem objeto desta ação ocorreu na data de 28/7/2011. 13. É cediço que o "habite-se" consiste em ato administrativo emanado do poder público, no exercício de seu poder de polícia administrativa, pelos órgãos de fiscalização Município, cuja finalidade precípua é a de atestar a regularidade do imóvel construído perante a legislação municipal vigente. Assim sendo, a sua ausência ou a mora na sua expedição não constituem óbice à exploração das potencialidades do imóvel 14. É dizer, a expedição do "habite-se" não é requisito idôneo à comprovação da posse do bem e à sua consequente possibilidade de fruição, as quais se aperfeiçoam com a efetiva disponibilização das chaves do imóvel, por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel, ato que simboliza a tradição do bem objeto de compra e venda, conforme o teor do art. 1.267 do Código Civil. 15. Conclui-se, portanto, que a entrega do imóvel foi efetivada no prazo contratual previsto, mais especificamente nos termos da cláusula quinta, que traz a previsão de entrega e imissão na posse, tendo comprovadamente ocorrido na data de 28/7/2011, ainda que antes da expedição da certidão "habite-se", fato que descaracteriza as alegações dos apelados quanto à ocorrência de descumprimento contratual por atraso na entrega da obra, não subsistindo, assim, a obrigação de indenizar. 16. Uma vez descaracterizada a quebra contratual pela mora na entrega do bem, não subsiste a possibilidade de aplicação, ao presente caso, da cláusula sétima, que prevê a fixação de multa contratual de 8% do valor firmado no contrato. 17. A cláusula supracitada regula a fixação de penalidade aplicável nas hipóteses de rescisão contratual, fato que não se operou in casu, ainda que sustentada a possibilidade de aplicação reversa da penalidade em favor dos adquirentes, ora apelados, devendo a sentença ser reformada para anular a condenação imposta aos apelantes. 18. Não se vislumbra a caracterização de abusividade da referida cláusula contratual, pois, no contexto angariado nos autos, não restou comprovada a configuração de dano a nenhuma das partes, ante a sua inaplicabilidade ao caso concreto. 19. Quanto à viabilidade de incidência da comissão de corretagem, é cediço que a referida cobrança consiste em remuneração oferecida à imobiliária ou ao corretor de imóveis diante de determinada aquisição, caracterizando-se como uma das principais formas de faturamento das empresas desse segmento civil. 20.
Trata-se de negócio jurídico acessório à compra de bem imóvel, sendo pactuado dentro do contexto de negociação da aquisição imobiliária, cuja celebração, a priori, mostra-se lícita, desde que efetivada dentro dos moldes e limites razoáveis relativos ao negócio principal. Assim sendo, uma vez que abarcada pela liberdade de contratar, ante a plena ciência de seus termos e dos limites de valor, sua cobrança se mostra viável. É nesse sentido o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça. 21. Não assiste razão aos apelados em suas reverberações quanto à ilicitude na cobrança da comissão de corretagem, pois presentes, in casu, todas as circunstâncias que autorizam a cobrança da exação, uma vez que foi devidamente informada aos adquirentes através do instrumento de contrato, tendo eles anuído à cobrança quando da celebração do negócio jurídico. 22. Apelação provida para julgar improcedentes os pedidos. 23. Inversão do ônus da sucumbência quanto ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais são fixados em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. (AC 0000334-85.2012.4.05.8100, relator Desembargador Federal FREDERICO WILDSON DA SILVA DANTAS, Sétima Turma, julgado em 5/10/2023) RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ACÓRDÃO RECORRIDO. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 283/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 939/STJ. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Não é omisso o julgado que decide a causa na sua inteireza expondo os fundamentos jurídicos aptos a dar supedâneo à conclusão que adotou. 2. Estando o acórdão arrimado em fundamento não impugnado nas razões do especial, que rendeu ensejo à conclusão de não existir atraso na entrega do imóvel, incide a Súmula 283/STF. 3. Fixado pela instância de origem ter havido prévia informação ao consumidor da taxa de corretagem, tal como previsto no Tema 939/STJ, chegar a conclusão diversa encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ. Precedentes. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido. (REsp n. 2.129.877/CE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) Os dados de que apenas alguns dos réus recorreram e somente contra parte dos pedidos não é suficiente para sustentar a interpretação de que restou alguma porção da pretensão passível de execução. O efeito devolutivo do recurso - tanto na sua extensão horizontal quanto na profundidade vertical - não necessariamente impedem a total inversão da conclusão do julgamento anterior adotada. Até porque é perfeitamente possível que, da análise da matéria devolvida à revisão, resulte julgamento que altere a conclusão até então adotada. Tenha sido ela pela procedência ou improcedência do pedido. Foi o exato caso dos autos, em que - como visto no inteiro teor do acórdão colacionado acima - o TRF5ª julgou improcedentes todos os pedidos autorais. Logo, não há qualquer título executivo ou parte de sentença ou acórdão passível de execução. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ No contexto da demanda, portanto, entendo como evidenciado evidente erro grosseiro na formulação de pretensão executória, de forma que a circunstância de haver sido instaurada de forma indevida a fase de cumprimento de sentença proporciona campo fértil para entendimento de que houve - na verdade - litigância predatória. Uma vez que a parte autora - ao pretender executar suposta obrigação de fazer ou de pagar, decorrente de sentença integralmente reformada - incorreu em várias hipóteses que são consideradas litigância de má-fé, conforme expressamente previsto pelo Art. 80, I, II, III, V, VI, do CPC. Conclusão essa que acarreta aplicação de multa nas proporções previstas no Art. 81, caput, do CPC. Assim como a inversão dos polos subjetivos, de modo a formar título executivo legítimo e promover nestes autos a execução da multa por litigância de má-fé, nos moldes do Art. 777 do CPC. Medida que preserva também o contraditório da parte lesada quanto à comprovação de prejuízo ou despesas que eventualmente possa ter arcado com a instauração da execução pela prática do ato de má-fé. Logo, é o caso de se indeferir a pretensão indevida pela parte autora ao cumprimento de sentença. DISPOSITIVO
Diante do exposto, EXTINGO a execução por indeferimento do pedido inicial de cumprimento de sentença formulado pela parte autora, nos termos do artigo Art. 924, I, do Código de Processo Civil. CONDENO a parte autora ao pagamento de multa por litigância de má-fé fixada em 2% (dois por cento) do valor atualizado da causa, de acordo com o Art. 81, caput, do CPC. CONDENO a parte autora ao pagamento de honorários sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade fica suspensa nos moldes do Art. 98, §3º, do CPC. INTIME-SE a parte ré para requerer - nestes autos, no prazo de 15 (quinze) dias - o cumprimento desta sentença quanto à condenação por multa de litigância de má-fé e eventuais danos que possa ter sofrido com a instauração indevida da execução pela parte autora. Nada sendo requerido, proceda-se ao arquivamento dos autos com baixa na distribuição. Intimem-se.