Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Conclusão - SENTENÇA 1. RELATÓRIO
Trata-se de embargos à execução opostos por EDER APARECIDO BOBAROTI, em relação à execução de título extrajudicial de nº 0021974-20.2020.8.16.0019, ajuizada pelos Embargados MADESHOPPING INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e TACLA INVESTIMENTOS DE BENS LTDA. Alega o Embargante que a ação executiva correu a sua revelia por negligência do advogado por ele contratado, conforme comprovam as conversas havidas via WhatsApp. Por ter sido induzido ao erro por seu patrono, requereu a anulação dos atos processuais que causaram restrição ao imóvel do fiador, José Laercio, matriculados sob o nº 29.952 e 60572 do 1º RI de Maringá (mov. 107 do apenso). No mérito, sustentou que a rescisão do contrato de locação ocorreu por força maior. O contrato foi firmado em 12/12/2019, com prazo de início em 01/01/2020 e término em 31/12/2024, com a finalidade de implantar no local uma franquia da Botoclinc (empresa de harmonização facial). A abertura da loja ocorreu em 08/03/2020 e o Embagante teve que encerrar as atividades em 20/03/2020, em razão dos decretos que estabeleceram medidas de distanciamento social. Quando foi permitida a reabertura do Shopping (23/04/2020), havia horário de restrição. Além disso, as pessoas não mais buscavam procedimentos estéticos. Página 1 SENTENÇA Embora o Embargante tenha entregado as chaves em 02/07/2020, destacou que utilizou plenamente o espaço apenas 13 dias, sendo o período insuficiente para formar uma clientela. Nos quatro meses de funcionamento da loja, obteve-se um lucro de R$ 31.077,79. O fato de ter três funcionárias trabalhando para o Executado agravou substancialmente as despesas. Pela superveniência de fato extraordinário e imprevisível, busca a rescisão do contrato por força maior (CC/02, art. 317 e 478) e requereu que a cobrança recaia apenas sobre os meses nos quais o imóvel foi efetivamente utilizado (fevereiro/2020 a junho/2020). Em relação ao período delimitado, busca a redução dos aluguéis ao importe de 50% do valor convencionado, qual seja: R$ 3.121,40. Aduz que a cláusula penal prevista no contrato é inaplicável, pois a superveniência da pandemia não importa em culpa do Embargante pela rescisão. Subsidiariamente, requereu a redução da penalidade, já que a quantia equivalente a 50% do valor total da soma dos aluguéis mínimos mensais reajustáveis a serem pagos até 31/12/2024 se mostra abusiva, sobretudo levando as circunstâncias narradas e a boa-fé do Embargante na tentativa de resolução extrajudicial da controvérsia. Além disso, o espaço já está locado para terceiros, demonstrando que não houve prejuízo financeiro aos Embargados. Na hipótese de acolhimento da nulidade da cláusula em questão, aponta como devido o equivalente ao valor de 4 alugueis (R$13.600,00), sem juros e correção. As partes firmaram, no mesmo dia da assinatura do contrato de locação, um instrumento particular do contrato de reserva de loja e participação na estrutura organizacional do Palladium Shopping Center, para o desfrute de benefícios e atividades desenvolvidas pela Locadora. Ficou convencionado o pagamento de R$ 60.000,00, da seguinte forma: a) R$ 12.000,00 a título de sinal de negócio e princípio de pagamento; b) 10 parcelas, mensais e sucessivas de R$ 4.800,00 cada uma, vencendo-se a primeira no dia 05 de janeiro de 2020 e as demais no dia 15 Página 2 SENTENÇA dos meses subsequentes. Consequentemente, o Embargante desembolsou o montante de R$ 21.600,00 a título de luvas. Contudo, alega que o contrato fere as disposições da Lei do Inquilinato (art. 43 e 45), dando ensejo à nulidade. Ademais, o Embargante pouco usufruiu da estrutura do shopping e os respectivos benefícios, pois a loja do Embargante funcionou em condições normais por apenas 13 dias. Com fundamento na função social do contrato, boa-fé objetiva e vedação do enriquecimento sem causa, requereu a declaração de nulidade do contrato de luvas, retorno das partes ao status quo ante e compensação dos valores pagos a este título no importe devido pelo Embargante a título de aluguéis. Por fim, defendeu a impossibilidade de cobrança de honorários advocatícios contratuais (cláusula 7.1, ‘d’ do contrato), visto que honorários contratuais não podem ser cumulados com honorários sucumbenciais (Lei 8.245/91, art. 62, ‘d’). Apontou como excesso de execução o valor de R$169.836,56 e, como devido, o importe de R$ 6.837,91. Postulou pela concessão da gratuidade processual. Determinou-se a intimação do Embargante para apresentar documentos comprobatórios de hipossuficiência financeira (8), cumprida a determinação (11), a benesse foi indeferida (14). A decisão proferida no mov. 21 rejeitou liminarmente os embargos em relação à alegação de nulidade do processo de execução pela revelia do Executado por desídia do seu patrono. Os embargos foram recebidos em relação às demais alegações. O Embargante apresentou aditamento da petição inicial (27), para que os Embargados juntassem o contrato referente à loja S-09. Os Embargados apresentaram impugnação aos embargos (28). Preliminarmente, sustentaram a intempestividade da ação, pois as conversas apresentadas pelo Embargante demonstram que ele possuía ciência inequívoca da execução proposta pelos Embargados desde setembro de 2020. Além disso, na cláusula 17.4 do contrato de locação, os Executados Página 3 SENTENÇA outorgaram reciprocamente poderes entre si para diversos fins, inclusive para o recebimento de citações. Destarte, considera-se citado o Embargante desde a citação do fiador José, que ocorreu em 08/04/2021. Dito isso, pugnaram pela rejeição liminar dos embargos. Caso não acolhida a preliminar de intempestividade, requerem o reconhecimento da oposição de embargos protelatórios e rejeição dos embargos, com aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, sob o fundamento de que as matérias alegadas pelo Embargante pretendem discutir e revisar o contrato celebrado sem vícios, bem como atribuir a culpa da inadimplência ao suposto evento de força maior. Refutaram o aditamento da petição inicial apresentado após a citação dos Embargados. No mérito, sustentaram que a pandemia não prejudicou apenas o Embargante, como também todo o comércio não essencial. Em razão das medidas restritivas de distanciamento social e visando a manutenção do empreendimento, foram encaminhadas aos lojistas integrantes a circular nº 15/2020, no dia 26/03/2020 e a circular 16/2020, em 16/04/2020, concedendo aos lojistas benefícios para mitigar os prejuízos, como por exemplo, desconto de 100% no valor do aluguel mínimo para aqueles que estivessem adimplentes. Destarte, não há razão para rescisão do contrato com base na pandemia, atribuindo prejuízos exclusivamente aos Embargados, nem afastamento da multa contratual, uma vez que a penalidade foi motivada pelo Embargante. Apontaram, ainda: - A teoria da imprevisão e força maior não se aplica ao caso, pois a pandemia impactou tanto o Embargante, como o Réu; - Cabe ao Embargante comprovar impedimento absoluto para o adimplemento contratual. Em caso de intermitência, não há falar em isenção de obrigações; - Não houve desequilíbrio contratual hábil a ensejar aos Embargados vantagem extrema (CC/02, art. 478), o que obsta a alegação de onerosidade excessiva; Página 4 SENTENÇA - Não basta a demonstração da situação de crise. É preciso evidenciar enriquecimento injusto do locador em detrimento a obrigação extremamente onerosa ao devedor, o que não é o caso; - Os conceitos de caso fortuito e força maior não resultam em hipótese autorizadora de resolução contratual, mas sim de exclusão da responsabilidade civil em decorrência da interrupção do nexo causal; - O princípio do pacta sunt servanda mantém hígidas as disposições contratuais firmadas entre as partes. A redução dos aluguéis e da multa rescisória causará desequilíbrio contratual, impondo-se a manutenção das obrigações pactuadas; - A cobrança da multa contratual se justifica pela ruptura unilateral do contrato pelo Embargante e por obedecer aos critérios de fixação e proporcionalidade previstos na Lei do Inquilinato; - A jurisprudência entende pela impossibilidade de afastamento de aluguéis, encargos de locação e multa por rescisão antecipada sob a justificativa da pandemia; - É válido o contrato de luvas. O valor pago a título de res sperata concedeu o direito de usufruir e participar da estrutura organizacional do empreendimento. Se não fosse a desistência prematura do Embargante, este teria usufruído do local durante toda a vigência do contrato; - O contrato de reserva de loja (1.6) prevê expressamente na cláusula 14 que no caso de rescisão do contrato, não haverá indenização ou compensação de qualquer valor, a que título for; - Visto que o contrato de reserva da loja foi devidamente cumprido pelo Embargados, não há falar em devolução ou compensação dos valores pagos pelo Embargante; - Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, devem prevalecer as condições livremente pactuadas entre as partes (art. 54 da Lei de Locações); - Pelo mesmo fundamento acima citado, tem-se que é legal e válida a cláusula que prevê a cobrança de honorários advocatícios contratuais diante do ajuizamento de ação para cobrança dos valores devidos. Além disso, inexiste confusão entre honorários contratuais e sucumbenciais (art. 22 do EAOB); - Além de não haver excesso de execução, a alegação não pode ser examinada pelo Juízo por ausência de juntada do cálculo discriminado (CPC, art. 917, §4º, II). Ao final, impugnou o requerimento de gratuidade processual. Página 5 SENTENÇA Foi rejeitado o aditamento da petição inicial (37). Instadas acerca das provas que desejam produzir: os Embargados requereram o julgamento antecipado do feito (40). O Embargante protestou contra o não recebimento do aditamento à inicial, tendo em vista que tratar-se-ia de situação fática que o Embargante pretende provar: o espaço objeto do contrato já está locado em favor de terceiros, não havendo prejuízo aos Embargados. Pugnou pela intimação dos Embargados para a exibição do contrato (41.1). Foi proferida decisão saneadora, na qual foi reconhecida a tempestividade dos embargos, foram fixadas questões de direito controvertidas e determinado o julgamento antecipado do feito (44). O Embargante requereu a suspensão do feito até o trânsito em julgado dos autos de embargos à execução n. 0019328-03.2021.8.16.0019, o que foi indeferido. 2. FUNDAMENTOS DE FATO E DE DIREITO Considerando que houve rejeição liminar parcial dos embargos quanto ao pedido de afastamento da penhora de imóveis, devem ser analisadas nestes autos as seguintes questões de direito remanescentes: a) se o Embargante faz jus à redução dos valores dos aluguéis cobrados e afastamento da multa rescisória, considerando: a.1) a superveniência de fato imprevisível (pandemia de Covid-19), a teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva; a.2) que as atividades comerciais foram plenamente desenvolvidas pelo Embargante por apenas 13 dias, tendo o imóvel permanecido ocupado apenas entre fevereiro/2020 e junho/2020; a.3) que o espaço objeto do contrato já foi locado a terceiro e, por esta razão, os Embargados não sofreram prejuízos financeiros pela rescisão antecipada do contrato; b) mantida a multa, se possui valor abusivo, devendo ser reduzida para valor razoável, com base no artigo 413 do CC; c) nulidade do contrato de luvas e possibilidade de compensação dos valores pagos a este título pelo Embargante no importe devido pela rescisão do contrato locatício; Página 6 SENTENÇA d) abusividade da previsão e cobrança de honorários advocatícios. 2.1. Rescisão do contrato por força maior, redução de alugueis e afastamento da cláusula penal O Embargante alegou que o contrato foi firmado em dezembro de 2019, para estabelecimento da franquia Botoclinic, com data de início em 1.1.2020 e término em 31.12.2024. A loja foi instalada em 8 de março de 2020 e em 20 de março já teve que encerrar as atividades, pois decretos executivos estabeleceram o fechamento dos shoppings por conta da pandemia. A reabertura teria ocorrido apenas em 23 de abril de 2020, mas com restrições. As chaves da loja foram devolvidas à locadora em 2.7.2020. Com base nestas circunstâncias, defendeu que o motivo da rescisão contratual foi um acontecimento extraordinário e imprevisível, de força maior, o que autoriza a cobrança de alugueis apenas do período utilizado, sem aplicação da cláusula penal. Ainda, no período entre 20 de março de 2020 e 22 de abril de 2020 seria imperiosa a redução do valor dos alugueis no importe de 50%. As Embargadas discordaram dos argumentos apresentados pelo Embargante, narrando que os locadores também foram afetados pelo fechamento resultante da pandemia e procuraram mitigar os efeitos para minimizar custos operacionais, sem comprometer padrões de segurança e manutenção do empreendimento. Em 26.3.2020 encaminharam aos lojistas a circular 15/2020 e em 16.4.2020 a circular 16/2020, nas quais foi postergado o pagamento do IPTU de março e abril para outubro e novembro de 2020 e foi concedido desconto de 30% e 100% no valor do aluguel mínimo de março e abril, respectivamente, se houvesse pagamento pontual, desde que o lojista estivesse adimplente com as despesas da locação. As circulares foram juntadas pelas Embargadas no mov. 28 e não houve impugnação específica pelo Embargante ao seu conteúdo. Segundo o Embargante a situação fática enquadra-se na teoria da imprevisão (artigo 317 do CC) e também na hipótese de onerosidade excessiva, dos artigos 478 e 479 do CC. Página 7 SENTENÇA Não é cabível a aplicação das regras de onerosidade excessiva trazida pelo Embargante, pois a relação contratual havida entre as partes já foi rescindida (e, portanto, não há necessidade de intervenção do Juízo para essa finalidade, na forma do artigo 478 do CC), e também não há falar em modificação das condições do contrato para evitar a resolução (artigo 479 do CC), já que nenhuma das partes pretende a retomada da relação contratual. Ao que se infere do contrato de locação (1.5), o prazo iniciou em 1.1.2020 e tinha previsão de término para 31.12.2024, sendo pactuado aluguel de R$3.400,00 para exploração de prestação de serviços de depilação a laser e estética facial, e a loja deveria seria aberta ao público até 1.2.2020 (cláusula III). O aluguel de janeiro de 2020 foi dispensado, pois o Embargante iria efetuar obras e investimentos na loja (cláusula XII.1, ‘a’, 1.5, p. 3). Veja-se que na execução em apenso somente é cobrado o aluguel a partir de fevereiro de 2020, que foi inadimplido pela Embargante. Não foi apresentada qualquer justificativa pelo Embargante para o inadimplemento deste mês de aluguel, devendo ser ressaltado que em fevereiro de 2020 a pandemia não havia sido declarada e não existia qualquer restrição de funcionamento ao shopping. Afinal, apenas em 11 de março de 2020, depois de iniciada a execução do contrato firmado entre as partes, foi oficialmente declarada a existência de uma pandemia pela Organização Mundial de Saúde – OMS, que acabou acarretando o fechamento do comércio e de shopping centers na cidade de Ponta Grossa/PR entre 23 de março e 23 de abril de 2020 (iniciado pelo Decreto Municipal n. 17144/2020 e encerrado pelo Decreto Municipal n. 17258/2020), quando houve uma reabertura com restrições. Assim, não há como se imputar aos Embargados ou à força maior o inadimplemento do aluguel do mês de fevereiro de 2020. O artigo 317 do CC estabelece: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento Página 8 SENTENÇA de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação O conceito de motivo imprevisível, segundo a doutrina, “deve abarcar tanto causas de desproporção não previsíveis como também causas 1 previsíveis, mas de resultados imprevisíveis’”. O fechamento dos estabelecimentos comerciais em razão da pandemia enquadra-se no conceito de motivo imprevisível, pois a sua ocorrência não era prevista e, ainda que fosse, os resultados dela advindos foram imprevisíveis e impactaram severamente o desenvolvimento das atividades comerciais da locatária. Entretanto, a revisão judicial de contratos somente deve ocorrer de forma excepcional e limitada (artigo 421-A, CC), de modo que a teoria da imprevisão deve ser aplicada visando reequilíbrio contratual, com a menor ingerência possível nas cláusulas estabelecidas. Ainda, para esta espécie de locação, o artigo 54 da Lei n. 8245/91 prevê: Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. Nesse contexto, o completo afastamento da cláusula penal por rescisão não se mostra adequado, pois, como bem ressaltado pela parte embargada, da mesma forma que o fechamento do shopping afetou as atividades do locatário, também afetou de forma expressiva a atividade do locador. Por reconhecer a situação excepcional, a partir de março de 2020 os Embargados concederam ao Embargante a possibilidade de desconto no aluguel, em percentual razoável de 30%, desde que quitado na data do vencimento. Novamente, o Embargante não efetuou o pagamento, mesmo já estando em atividade desde o início do mês. Não há prova de que neste 1 SCHREIBER, Anderson et. al. Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Rio de Janeiro: Forense, 2019. Página 9 SENTENÇA mês o faturamento tenha sido inferior ao esperado em razão da pandemia, pois inexistia qualquer restrição imposta pelo Poder Público. No mês de abril de 2020, os Embargados novamente concederam desconto de 100% sobre o valor do aluguel, desde que o locatário quitasse as pendências de março de 2020. Ao que consta dos autos, o Embargante não realizou qualquer pagamento. O que se infere é que o Embargante iniciou o contrato sendo inadimplente, num momento em que não havia justa causa para este inadimplemento, não sendo possível imputar a causa da rescisão exclusivamente ao fato superveniente da pandemia. O mesmo raciocínio pode ser aplicado em relação ao pedido de redução do valor dos alugueis. O artigo 399 do CC estabelece: Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada. O Embargante já se encontrava em mora quando houve a insaturação da pandemia. Caso estivesse adimplente, teria gozado dos descontos concedidos extrajudicialmente pelos Embargados, em valor superior ao que pretende abater com o pedido de redução de alugueis. Ou seja, a sua inadimplência deu causa à não concessão dos descontos e, caso os alugueis tivessem sido quitados tempestivamente, o dano não sobreviria, pois teria direito aos descontos concedidos pelos Embargados. Assim, a rescisão do contrato se deu por culpa do Embargante, não fazendo este jus ao abatimento de valores de alugueis, tampouco ao afastamento da cláusula penal por força maior. Página 10 SENTENÇA Entretanto, a existência do fato superveniente imprevisível impõe a necessidade de reequilíbrio do contrato, por meio da redução da multa a um patamar mais razoável à nova realidade enfrentada pelo locatário, nos termos que seguem. 2.2. Redução da multa rescisória O Embargante alegou que a multa por rescisão contratual, prevista em 50% do valor total dos alugueis é abusiva, pois a pandemia afetou o funcionamento da loja, somente atuou 13 dias em circunstâncias normais, os lucros foram insuficientes para quitar o aluguel e não houve prejuízo financeiro aos Embargados, que logo locaram novamente o imóvel. Sobre a cláusula penal, dispõe o Código Civil de 2002: Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. (...) Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Cabe ressaltar que as circunstâncias fáticas e negociais discutidas nestes autos são as mesmas que foram analisadas nos autos de embargos à execução em apenso. O contrato de locação foi celebrado com prazo determinado de 60 meses, com início em 01.1.2020 e término em 31.12.2020. O locatário entregou as chaves do imóvel em 2.7.2020 (mov. 1.9 da ação de execução), quando faltavam 54 meses para o implemento do termo final avençado. Ou seja, ocupou o imóvel por 6 meses. O valor cobrado pela parte embargada a título de multa equivale a 27 meses de locação. A cobrança da multa, acrescida dos alugueis vencidos, impõe ao locatário o pagamento de mais da metade do valor da Página 11 SENTENÇA integralidade do contrato, o que é desproporcional ao período de uso do imóvel, que foi de apenas 6 meses. Resta claro que o valor é abusivo, porque garante ao locador o pagamento de muitos meses de aluguel, em um período em que poderia submeter o imóvel para nova locação, quando, de certo modo, passaria a receber em duplicidade pelo uso do bem. Inclusive, restou incontroverso nestes autos que o imóvel foi submetido a nova locação pelos Embargados, o que corrobora a tese de que, se mantida a multa como acordada, estariam sendo remunerados em duplicidade pelo mesmo bem. É relevante destacar que a cobrança também acarreta ao locatário a indisponibilidade de valores que poderiam estar sendo destinados à locação de um outro local. Assim, o valor deve ser reduzido de forma equitativa, de modo a atender a ambos os contratantes, sem gerar desvantagem econômica a nenhum deles. Quando prolatou sentença nos autos em apenso, o Juízo entendeu que seria razoável a redução da multa para 20% os alugueis vincendos. Entretanto, houve reforma parcial do julgado em segunda instância, ainda sem trânsito em julgado. Nos autos de recurso de apelação 0019328- 03.2021.8.16.0019 foi utilizado o critério da equidade para calcular o valor razoável da multa rescisória, com fundamento no artigo 413 do CC e 4º da Lei 8245/91. O artigo 4º da Lei 8245/91 prevê: Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Página 12 SENTENÇA Seguindo no raciocínio do julgado, em uma leitura conjunta dos dispositivos da legislação civil e da lei especial, é possível considerar como justa a utilização de um valor aplicado na maior parte das relações contratuais similares: três vezes o valor do aluguel em face dos meses que faltam para encerramento do contrato. Segue trecho do mencionado julgado onde foram descritos os parâmetros de cálculo e o valor final obtido para a multa: “Diante desses contornos fático-probatórios e utilizando o critério jurisprudencial, tem-se por razoável a redução da multa rescisória, tomando-se por consideração três vezes o valor do aluguel em face dos meses que faltam para encerrar o contrato, calculado tal qual no precedente supra mencionado: o prazo de locação foi fixado em 60 meses, mas a rescisão ocorreu com apenas seis meses de vigência do contrato; se multiplicado por três vezes o valor do aluguel mínimo mensal pactuado inicialmente, R$ 3.400,00, totaliza o valor de R$ 10.200,00; ao dividir o valor da multa, R$ 10.200,00, pelo número de meses contratado (60 meses), chega-se ao valor de R$ 170,00 por mês. Assim, multiplicando referido valor pelo número de meses faltantes (54 meses), a multa deve totalizar R$ 9.180,00.” Ainda que inexista trânsito em julgado do acórdão, é adequado que seja adotado o mesmo entendimento no julgamento destes autos, em respeito ao princípio da isonomia e da segurança jurídica, pois o caso concreto sob exame é idêntico, alterando-se somente o devedor (naqueles autos o fiador e nestes autos o locatário). Ademais, o entendimento exarado pela segunda instância está de acordo com outros julgados de casos semelhantes: EMBARGOS OPOSTOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS INTERPOSTOS POR AMBAS AS PARTES. PRELIMINARES: REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA À EMBARGADA. INVIABILIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. MÉRITO: MULTA MORATÓRIA. INCIDÊNCIA QUE NÃO SE DEU SOBRE A TOTALIDADE DA DÍVIDA. PENALIDADE, ENTRETANTO, QUE Página 13 SENTENÇA DEVE SER APLICADA CONFORME COMANDO SENTENCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. LEGALIDADE NA APLICAÇÃO, MANTIDA, ENTRETANTO, A REDUÇÃO REALIZADA NA SENTENÇA, POR SE MOSTRAR PROPORCIONAL AO CASO. PENALIDADE QUE DEVE SER CALCULADA SOBRE A SOMATÓRIA DE MESES FALTANTES PARA O CUMPRIMENTO DA AVENÇA. VENCIMENTOS DOS ALUGUÉIS POSTERGADOS. CARÊNCIA OFERECIDA QUE NÃO PODE SER INTERPRETADA COMO ISENÇÃO. RESSARCIMENTO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REVISÃO DEVIDA. EMBARGANTE VENCEDORA NA MAIOR PARTE DOS SEUS PEDIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. ALTERAÇÃO PARA AFERIÇÃO, SEGUNDO O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELAS PARTES. APELO 2 (JOB ADMINISTRADORA DE BENS EIRELI) PARCIALMENTE PROVIDO. APELO 1 (ELIZABETE THEODORO DOS SANTOS CONFECÇÕES – ME E OUTRA) PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0006665-62.2020.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR NAOR RIBEIRO DE MACEDO NETO - J. 27.09.2021) Apelação Cível. Ação Declaratória de Rescisão de Contrato de Locação c/c Indenização por Danos Morais e Materiais.Sentença de parcial procedência. Pedido de condenação solidária da proprietária do imóvel. Inocorrência.Administradora de imóveis atuou como mandatária. Pleito para redução da multa contratual de 10% (dez por cento) para 5% (cinco por cento) pela rescisão antecipada. Não cabimento.Rescisão contratual antecipada previsão de pagamento de multa proporcional. Aplicabilidade. Cláusula penal garantidora da ocupação do imóvel pelos primeiros doze meses de vigência contratual. Imóvel desocupado pouco mais de quatro meses após a locação. Sanção que deverá ser calculada proporcionalmente aos meses faltantes para completar os doze meses previstos no contrato. Requerimento de inversão da cláusula que autoriza a cobrança de honorários advocatícios em caso de cobranças judiciais e/ou extrajudiciais. Abusividade declarada por sentença. Decisão mantida. Aplicabilidade do artigo 51, XII do Código de Defesa do Consumidor. Dano moral. Inocorrência.Determinação legal para restituição do imóvel locado nas mesmas condições em que foi recebido inicialmente.Afastamento mantido. Recurso não provido.1. É inconteste a responsabilidade da administradora do imóvel, vez que tendo intermediado a negociação e atuando como mandatária do proprietário, inclusive tendo elaborado o contrato de locação.2. Permite-se que o locatário devolva o imóvel locado durante o contrato de locação, desde que pague a multa contratual estabelecida, "proporcional ao período de cumprimento do contrato". Inteligência Página 14 SENTENÇA do art. 4º, Lei 8.245/91.3. A lei nº 8.245/91 é clara ao assentar a responsabilidade do locatário em restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III), valendo anotar que é presumida a culpa do locatário pelos danos TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁApelação Cível nº 1.617.026-8 2 existentes no prédio locado quando o desocupa e o entrega ao locador.(Gildo dos Santos, Locação e Despejo, Ed. RT, 4ª ed., pág. 157).4. É nula a cláusula contratual que imputa ao contratante o dever de pagar honorários advocatícios decorrentes de cobranças extrajudiciais, sem que igual direito seja conferido ao contratado. 7. Somente o reconhecimento de abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual, leia-se juros remuneratórios e capitalização, afasta a mora (REsp 1.061.530- RS orientação nº 2 do STJ). (TJPR - 12ª Câmara Cível - AC - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA - Un�nime - J. 28.06.2017) Sendo assim, cabe a alteração da cláusula 13.4, para que a cláusula penal tenha como base de cálculo a soma de três meses do valor do aluguel, dividido pelo número total de meses do contrato. Esta quota proporcional deve ser multiplicada pelo número de meses faltantes para encerrar o contrato, o que resulta no total de R$9.180,00, conforme cálculo anteriormente exposto. 2.3. Nulidade ou compensação dos valores pagos a título de reserva de loja e participação na estrutura do shopping O Embargante alegou que o contrato de reserva de loja e participação na estrutura organizacional do “Palladium Shopping Center” (contrato de luvas) seria nulo, frente ao que dispõem os artigos 43 e 45, I, da Lei 8245/91. Aduziu, ainda, que pouco usufruiu da estrutura do shopping em razão da pandemia do coronavírus, devendo se considerar o curto período utilizado regularmente (13 dias), a função social do contrato e a boa-fé objetiva, bem como a vedação ao enriquecimento sem causa. Caso seja declarada a nulidade, requereu a compensação com a dívida de alugueis. O contrato firmado entre as partes no mov. 1.6 tinha por objeto: Página 15 SENTENÇA O Decreto 24150/1934 proibia em seu artigo 29 cláusulas ou cobrança de luvas. Entretanto, o Decreto foi revogado pela Lei 8245/91, que não traz vedações expressas a essa modalidade de contratação. Conforme entendimento jurisprudencial inexiste vedação à contratação de luvas no início do contrato de locação, entendendo-se que o locatário pode optar livremente pelo pagamento, se entender que o “tenant mix” e a infraestrutura do shopping irão favorecer o seu negócio: Apelação – Locação de Imóvel Comercial em Shopping Center – Embargos à execução julgados improcedentes. – Irresignação da embargante – Inadmissibilidade - O pagamento de luvas no início do contrato de locação não é vedado pelo ordenamento jurídico. De fato, tal expediente, interpretado à luz do princípio da legalidade contratual e autonomia da vontade, bem como diante da ausência de vedação legal, tem sido admitido majoritariamente pela jurisprudência. Outrossim, em situações como a dos autos, tem se admitido a cobrança da res sperata em contratos de locação com duração mínima de 5 anos, a fim de resguardar o direito do locatário à renovação do contrato, nos termos do art. 51 da Lei de Locações. Todavia, não se espera, como requisito de exigibilidade das luvas, que o contrato de locação perdure por tal período, máxime considerando a hipótese de rescisão contratual por culpa do locatário. In casu, o contrato de locação foi rescindido por inadimplemento dos alugueres, vale dizer, por culpa exclusiva da locatária, ora embargante. Outrossim, a alegação de que o empreendimento comercial da embargante malogrou por ausência de intervenção do shopping center é genérica, visto que a embargante não aponta, objetivamente, qualquer fato ou providência que se faria necessária. Tampouco produziu qualquer início de prova nesse sentido. Lado outro, forçoso convir que se se a embargante optou em estabelecer o seu empreendimento no shopping center, é porque julgou, inicialmente, que o tenant mix e a infraestrutura do local favoreceria o sucesso de seu negócio. Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10303360820168260002 SP 1030336- 08.2016.8.26.0002, Relator: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 26/05/2020, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/05/2020) Página 16 SENTENÇA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. LUVAS. CONTRATO INICIAL. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há ilegalidade na cobrança de luvas em contrato inicial de locação. Inteligência dos arts. 43, I, e 456 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. 2. Dissídio jurisprudencial comprovado. 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.003.581/RJ, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 4/12/2008, DJe de 2/2/2009.) A interpretação a ser dada ao artigo 45 da lei de locações é de que a contratação das luvas não pode ser imposta para a renovação do contrato, porque poderia impedi-la. Porém, o dispositivo não traz qualquer impedimento à cobrança no início da contratação. Ainda, o artigo 43, I, da Lei 8245/91 não veda a contratação de luvas, pois não se deve confundir “permitidos” com expressamente elencados na lei. Em matéria obrigacional deve se considerar permitido o que não é proibido, em razão do princípio da liberdade de contratar e, como já exposto, na lei em vigor inexiste vedação expressa às luvas iniciais. Por fim, há que se ressaltar que a rescisão do contrato de locação não implicaria na devolução dos valores pagos a tal título. Pelo contrária, no contrato firmado entre as partes constam previsões em sentido contrário (1.6): Página 17 SENTENÇA Ou seja, pelas disposições contratuais a rescisão do contrato de locação, por qualquer motivo, não implicaria em devolução de valores ao locatário. Nos autos de execução estão sendo cobradas somente as parcelas vencidas até a data da rescisão contratual (julho de 2020), o que está de acordo com a cláusula 14 supra transcrita. O que se conclui é que o contrato de mov. 1.6 não pode ser considerado abusivo ou nulo, porque foi livremente firmado entre as partes e inexiste vedação legal à espécie de contratação. Ainda que o shopping tenha sofrido restrições impostas pela pandemia e pelos decretos executivos, há que se ressaltar que ambas as partes foram afetadas e que o locador cumpriu com a sua obrigação de ceder ao locatário o uso do ponto comercial e da estrutura do shopping pelo período em que o contrato ficou vigente. Não há como se impor ou exigir do locador a manutenção do fluxo de pessoas, especialmente quando a interferência surge de fato imprevisível, conforme já tratado nesta fundamentação. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO E NULIDADE DE CLÁUSULAS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. AJUIZAMENTO PELOS LOCATÁRIOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO PARA DECLARAR A RESCISÃO CONTRATUAL, SEM QUALQUER ÔNUS PARA AS PARTES. APELO DOS REQUERIDOS. 1. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR INICIATIVA DOS LOCATÁRIOS. PRETENSÃO DE ISENÇÃO DO PAGAMENTO DAS VERBAS RESCISÓRIAS. FUNDAMENTO NOS EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19. EVENTO QUE IMPACTOU A ATIVIDADE DE AMBAS AS PARTES. IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO SEM ÔNUS PARA OS LOCATÁRIOS. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA, AINDA QUE PARCIAL, DOS TERMOS DO CONTRATO. INTELIGÊNCIA DO ART. 54, DA LEI 8.245/91 E DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 420 E ART. 421-A, CAPUT, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. (...) IMPOSSIBILIDADE DE ATRIBUIR AO SHOPPING A REPONSABILIDADE DE CAPTAR E MANTER PÚBLICO EM FLUXO CONTÍNUO EM SUAS DEPENDÊNCIAS. ESTABELECIMENTO QUE TAMBÉM FOI PREJUDICADO PELA PANDEMIA. (...) APELO CONHECIDO E Página 18 SENTENÇA PARCIALMENTE PROVIDO, COM REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0003137-34.2021.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA - J. 10.04.2023) Destarte, não há falar em nulidade do contrato, tampouco em compensação com o saldo devedor do contrato de locação, sob pena de enriquecimento sem causa das locatárias. 2.4. Honorários advocatícios contratuais O Embargante defendeu a impossibilidade de cobrança dos honorários advocatícios contratuais. Consta na cláusula 7.1, item ‘d’ do contrato de locação, a previsão da incidência do percentual de 20% de honorários advocatícios sobre o total do débito, no caso de haver cobrança judicial. Seguindo recente posicionamento do TJPR, a única previsão legal para a condenação judicial diz respeito aos honorários de sucumbência, e não contratuais, bem como somente é cabível a cobrança de honorários advocatícios contratuais quando há a purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de aluguéis, conforme 2 disposto no artigo 62, inciso II, alínea “d”, da Lei nº 8.245/91. Nesse sentido: Apelação Cível. Embargos a execução. Contrato de locação de shopping center. Sentença que declarou inexequibilidade de despesas acessórias do contrato. Recurso da embargada. Alegação de que as despesas acessórias foram descritas no contrato o que afastaria a necessidade de documentos comprobatórios. Impossibilidade. Art. 784, VIII, do Código de Processo Civil. Despesas acessórias que necessitam de documentos comprobatórios. Honorários advocatícios contratuais previstos em normas gerais e não em contrato de locação. Impossibilidade de transferência de tal ônus. Honorários contratuais que somente podem ser cobrados nos casos de purgação da mora em ação de despejo. Recurso conhecido e não provido. 1. 9. Crédito de Aluguel e de Encargos Acessórios. (...) Já se decidiu que as obrigações acessórias ao contrato de locação, tais como despesa com água, luz, 2 TJPR - 17ª C.Cível - 0030189-68.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 12.07.2021. Página 19 SENTENÇA multa e tributos, desde que expressamente previstas no contrato, também estão compreendias no art. 784, VIII, CPC (STJ, 5ª Turma, REsp 440.171/SP, rel. Min. Felix Fisher, j. 18.02.2003, DJ 31.03.2003, p. 251). (MARINONI, Luiz Guilherme. Código de Processo Civil comentado. 5. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo, Thomson Reuters Brasil, 2019, pág. 908) 2. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ - ALEGAÇÃO DE QUE NÃO RESTOU CONFIGURADA A MORA - DESCABIMENTO - ART. 397 DO CC - MORA QUE SE OPERA DE PLENO DIREITO DESDE O INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO NO SEU TERMO, INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAÇÃO - MANUTENÇÃO DA MULTA MORATÓRIA PREVISTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO - PREVISÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NO CASO DE EVENTUAL COBRANÇA JUDICIAL - INADMISSIBILIDADE - PERCENTUAL EXIGÍVEL APENAS PARA A HIPÓTESE DE PURGAÇÃO DA MORA. ALEGAÇÃO DE PARCIAL PAGAMENTO DO ALUGUEL EM ATRASO - AUSÊNCIA DE PROVAS - ÔNUS QUE INCUMBIA À PARTE RÉ - ART. 373, II, DO CPC. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA, NOS TERMOS DO ARTIGO 86 DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR, 11ª C. Cível, AC nº 1.642.935-1, Rel.: Mario Nini Azzolini, Unânime, J. 05.07.2017 - grifei) 3. Recurso conhecido e não provido. (TJPR - 12ª Câmara Cível - 0019051-32.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA - J. 10.02.2020) apelação. embargos à execução. locação de IMÓVEL em shopping CENTER. honorários advocatícios estabelecidos no CONTRATO para o caso de COBRANÇA judicial de débitos. descabimento. fixação dos honorários que compete ao juiz (caput do art. 85 do CPC). honorários convencionados que não vinculam o JUÍZO. INCIDÊNCIA de honorários CONTRATUAIS que se limitam a HIPÓTESE de purga da mora, o que não é o caso dos autos (art. 62, ii, d, da l. 8.245/91). posição PACÍFICA deste tribunal. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0030189-68.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 12.07.2021) Portanto, o pedido deve ser julgado procedente neste particular. O artigo 54 da Lei 8.245/91 invocado pela parte embargada não trata especificamente dos honorários advocatícios, de modo que deve prevalecer a previsão expressa do artigo 62, II, ‘d’, supra mencionada. Página 20 SENTENÇA 3. DISPOSITIVO Em razão do exposto, declaro extinto o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I do CPC e: a) julgo improcedentes os pedidos de reconhecimento de rescisão por força maior e de consequente afastamento da multa por rescisão do contrato; b) julgo improcedente o pedido de redução dos alugueis vencidos em março e abril de 2020; c) julgo procedente o pedido subsidiário de alteração da multa por rescisão, determinando a redução da cláusula penal para o valor de R$9.180,00, nos termos da fundamentação; d) julgo improcedente o pedido de declaração de nulidade do contrato de mov. 1.6; e) julgo improcedente o pedido de compensação do valor pago relativo ao contrato de mov. 1.6 com o saldo devedor do contrato de locação; f) julgo procedente o pedido de afastamento da cobrança de honorários contratuais prevista na cláusula 7.1, item ‘d’, do contrato de locação. Condeno o Embargante ao pagamento de 67% das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios do patrono dos Embargados, arbitrados em 10% sobre o proveito econômico 3 obtido por eles, com fundamento no artigo 85, §§1º e 2º do CPC, atento ao grau de zelo profissional, o local da prestação do serviço (escritório com sede em outra Comarca, mas sem a realização de atos presenciais nesta Comarca), natureza e importância da causa (embargos à execução de baixa complexidade) e ao tempo total de duração da lide (352 dias). Condeno os Embargados ao pagamento de 33% das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios do patrono do Embargante, arbitrados em 10% sobre o proveito econômico 4 obtido por ele, com fundamento no artigo 85, §§1º e 2º do CPC, atento ao grau de zelo profissional, o local da prestação do serviço (escritório com sede em outra Comarca, mas sem a realização de atos presenciais nesta Comarca), 3 Saldo a executar após o desconto dos valores abatidos nesta sentença. 4 Corresponde ao valor do excesso de execução, ou seja, soma dos valores a serem abatidos da execução em razão da procedência dos pedidos de redução da multa e de afastamento dos honorários advocatícios. Página 21 SENTENÇA natureza e importância da causa (embargos à execução de baixa complexidade) e ao tempo total de duração da lide (352 dias). Dou a presente sentença por publicada e registrada através da inserção do arquivo no sistema PROJUDI. Intimem-se. Junte-se cópia desta sentença nos autos de execução. Rafael de Carvalho Paes Leme Juiz de Direito Substituto Documento assinado digitalmente, conforme MP n.° 2.200-2/2001, Lei n.° 11.419/2006 e Resolução n.° 09/2008, do TJPR/OE gis Página 22