Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2903049/DF (2025/0121464-7)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE: INSTITUTO MAUA DE PESQUISA E EDUCACAO LTDA
ADVOGADOS: IRINEU DE OLIVEIRA FILHO - DF005119
RAFAEL FREITAS DE OLIVEIRA - DF021710
FABRÍCIO NERES COSTA - DF043574
FILIPE MATHEUS FERREIRA DA SILVA LIMA - DF042897
RODRIGO JOÃO FRANCISCO - DF051836
MARIO MACHADO VIEIRA NETTO - DF001086
JIRAIR ARAM MEGUERIAN - DF068009
LUCAS ROCHA RODOVALHO SCUSSEL - DF074571
ANA JÚLIA SANTOS MEGUERIAN CAMPOS DE SOUSA - DF069706
AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA TERRACAP
ADVOGADOS: BRUNA RIBEIRO GANEM - DF020821
LUCIANA DE OLIVEIRA RAMOS - DF034752
DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência da Súmula n. 7 do STJ (fls. 1.286-1.287). O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 1.159-1.160): CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁDRIA EM GARANTIA. LEI 9.514/97. INADIMPLÊNCIA COMPROVADA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SEGUNDO LEILÃO INFRUTÍFERO. INCORPORAÇAÕ DEFINITIVA AO PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCÁRIO E EXTINÇÃO DA DÍVIDA. DEVOLUÇÃO DE DIFERENÇA ENTRE O VALOR DO IMÓVEL INCORPORADO AO PATRIMÔNIO DA CREDORA FIDUCIÁRIA E O DA DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. No instituto da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, regido pela Lei 9.51/1997, o bem imóvel é, no ato do financiamento, transferido para a propriedade do credor fiduciário, que fica com a posse indireta do bem, enquanto devedor fiduciante tem a posse direta e, paulatinamente, vai adquirindo a propriedade do bem, à medida que paga as prestações do mútuo, tanto que a propriedade é resolúvel. 2. Em caso de inadimplência das prestações do financiamento, o credor pode alienar administrativamente o bem dado em garantia, facultando, antes da consolidação da propriedade, a purga da mora pelo devedor. 2.1. No caso, o apelante devedor não se valeu da oportunidade de purgar a mora e normalizar o contrato, mas, permitiu que a credora promovesse dois leilões, na forma da lei de regência, sendo que, após o segundo, sem sucesso, o bem foi incorporado definitivamente ao patrimônio daquela, ficando à livre disponibilidade, na forma do dispõe o §5º do art. 27 da Lei 9.514/97. 3. Não há falar, portanto, em enriquecimento ilícito, apenas pelo fato de ter havido substancial diferença entre o valor do imóvel incorporado ao patrimônio da credora e o da dívida, sobretudo porque a propriedade do bem imóvel era, ab initio, do titular do direito, apenas estava sob condição resolutiva, enquanto o contrato ainda não estava extinto, com base no inadimplemento. 4. Recurso conhecido e desprovido. Nas razões do recurso especial (fls. 1.218-1.236), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos arts. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997 e 884 do CC, sustentando, em síntese, que houve enriquecimento ilícito por parte da recorrida, pois, frustrado o leilão em razão da ausência de lances, a propriedade do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária foi consolidada em nome da credora fiduciária, sem que fosse repassada à devedora a diferença entre o valor de avaliação do bem e o montante da dívida. No agravo (fls. 1.296-1.328), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (fls. 1.333-1.346). É o relatório. Decido. Na origem, trata-se de uma ação ordinária ajuizada pelo Instituto Mauá de Pesquisa e Educação Ltda - ME contra a Companhia Imobiliária de Brasília - TERRACAP, visando à condenação da ré ao pagamento de valores decorrentes de alienação fiduciária de imóvel. A autora alegou que, após a consolidação da propriedade do imóvel em poder da TERRACAP, houve enriquecimento sem causa, pois o imóvel incorporado ao patrimônio da credora fiduciária era de valor substancialmente maior que o da dívida. A sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Fazenda Pública do Distrito Federal julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito da lide na forma do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil. A autora foi condenada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, com a exigibilidade sobrestada devido ao benefício da justiça gratuita (fl. 1.163). O acórdão recorrido, proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, conheceu do recurso de apelação interposto pela autora e negou-lhe provimento. O Tribunal entendeu que, diante da frustração dos leilões, a obrigação do devedor é considerada extinta, e o credor fiduciário fica exonerado da obrigação de ressarcir qualquer valor ao devedor fiduciante, conforme o art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997 (fl. 1.171). A decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que, "[...] 'Frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário' (REsp n. 1.654.112/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe 26/10/2018)" (AgInt no AREsp n. 2.441.790/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024). Nesse mesmo sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES FRUSTRADOS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. RESSARCIMENTO DE VALORES. INCABÍVEL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça que determinou a restituição de valores ao devedor após a venda de imóvel em leilão por valor superior à dívida. 2. Fato relevante. O devedor contraiu financiamento com garantia de alienação fiduciária e, após inadimplência, o imóvel foi consolidado em favor do credor. Os dois primeiros leilões foram frustrados, mas um terceiro leilão resultou na venda do imóvel por valor superior à dívida. 3. As decisões anteriores. O Tribunal de origem manteve a sentença que obrigava a instituição financeira a devolver ao devedor a diferença entre o valor da venda e o montante da dívida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se, após a frustração dos dois primeiros leilões, a subsequente venda do imóvel por valor superior à dívida confere ao devedor o direito de receber a diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida. 5. A dívida é extinta e o credor fiduciário está exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor, conforme o art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A jurisprudência do STJ estabelece que, frustrado o segundo leilão, a dívida é compulsoriamente extinta, exonerando as partes de suas obrigações, e o credor fiduciário não é obrigado a devolver qualquer diferença ao devedor. 7. A decisão do Tribunal de origem diverge do entendimento consolidado pelo STJ, que considera a extinção da dívida e a exoneração do credor após a frustração dos leilões. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, julgando improcedentes os pedidos da inicial e invertendo os ônus de sucumbência. Tese de julgamento: "1. Frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e o credor fiduciário é exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor. 2. Após a adjudicação do bem pelo credor, a subsequente alienação do imóvel não confere ao devedor o direito de pleitear a devolução da diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 4º e 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23.10.2018; STJ, AgInt no AREsp n. 2.441.790/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8.4.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.839/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.5.2024. (REsp n. 1.999.675/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025.) Incidem portanto as Súmulas n. 83 e 568 do STJ. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA