Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2904485/SC (2025/0123628-1)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: AMS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO: RODRIGO FERNANDES - SC024534
AGRAVADO: CHRISTIANE DE ALMEIDA
ADVOGADO: JACKSON JACOB DUARTE DE MEDEIROS - SC020615
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por AMS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA, assim resumido: EMBARGOS DE TERCEIRO. IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL DETERMINADA EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMODATO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS CELEBRADOS (CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL E COMODATO) EM RAZÃO DE ESTAREM MACULADOS POR SIMULAÇÃO PARA ESCONDER EMPRÉSTIMO USURÁRIO E PACTO COMISSÓRIO. IMÓVEL ADQUIRIDO PELA EMBARGANTE POR MEIO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E POSTERIORMENTE TRANSMITIDO À EMPRESA EMBARGADA POR INSTRUMENTO DE CESSÃO DE DIREITOS, SEGUIDO DE CONTRATO DE COMODATO FIRMADO COM O COMPANHEIRO DA EMBARGANTE. CESSÃO DE DIREITOS FEITA LOGO APÓS A NOTIFICAÇÃO DA CEDENTE PARA PAGAMENTO DA PARCELA FINAL DA COMPRA E VENDA ORIGINÁRIA. PROVA TESTEMUNHAL NO SENTIDO DE QUE O CASAL ESTAVA TENTANDO ARRECADAR O VALOR NECESSÁRIO PARA QUITAR A COMPRA E VENDA E TERIA PROCURADO A EMPRESA EMBARGADA PARA O EMPRÉSTIMO. INSTRUMENTO DE CESSÃO QUE NÃO ESPECIFICA A FORMA DE PAGAMENTO DA QUANTIA SUPOSTAMENTE DIRECIONADA À CEDENTE NAQUELA NEGOCIAÇÃO. COMPROVAÇÃO DE ATOS RELACIONADOS À POSSE DO IMÓVEL, COMO TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE E PAGAMENTO DE DÉBITOS JUNTO À CONCESSIONÁRIA DE ÁGUA E ESGOTO, DIAS APÓS A CESSÃO DE DIREITOS. INCOMPATIBILIDADE COM A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. PERMANÊNCIA DOS CEDENTES NO IMÓVEL POR LONGO PERÍODO SEM CONTRAPRESTAÇÃO. CIRCUNSTÂNCIAS SUSPEITAS DO NEGÓCIO NÃO ESCLARECIDAS DE FORMA SATISFATÓRIA PELA EMBARGADA. CONFIGURADA SIMULAÇÃO DA CESSÃO DE DIREITOS DO IMÓVEL E DO COMODATO PARA OCULTAR A EXIGÊNCIA DE GARANTIA REAL EM CONTRATO DE MÚTUO, VEDADA PELO ART. 1.428 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO DO ART. 167, § 10, INCISO II, DO MESMO DIPLOMA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS COM RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE HO JULGAMENTO DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL RELACIONADA QUE LEVA À SUPERVENIENTE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL NOS EMBARGOS DE TERCEIRO. ART. 485, INCISO VI, DO CPC. CONTUDO, CONDENAÇÃO DA EMPRESA EMBARGADA AO PAGAMENTO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA, EM RAZÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. ADEQUAÇÃO DO VALOR DA CAUSA. APELAÇÃO PROVIDA. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 167, § 1º, II, 286, 421, parágrafo único, 579 e 1.200 do Código Civil, no que concerne à comprovação da realização de contratos válidos, regulares e distintos, sendo um de cessão de direitos do imóvel objeto da lide e outro de comodato do referido bem com Ivan Cardoso Slavov, de modo que não há falar em simulação de negócio jurídico tanto para o acordo de cessão de direitos como para o de comodato, trazendo a seguinte argumentação: Ao contrário do que fez constar o TJSC, o negócio jurídico firmado entre a Recorrente e a Recorrida Christiane não tem absolutamente nenhuma relação com o negócio jurídico firmado entre a Recorrente e o Recorrido Ivan. O primeiro trata-se de contrato de cessão de direitos de bem imóvel (art. 286 do CC), enquanto o segundo trata-se de contrato de comodato (art. 579 do CC), embora ambos tenham por objeto o mesmo bem. Trocando em miúdos, a aquisição da propriedade pela Recorrente se deu em virtude do contrato de cessão, firmado sem nenhuma relação com o Recorrido Ivan, que figurou apenas no contrato de comodato, sendo inconteste que ambas as avenças ocorreram de forma legítima e em conformidade com os preceitos legais (art. 1.245 do CC). Nesse contexto, o comodato foi validamente constituído, uma vez que o poder de disposição sobre o bem é inerente ao direito de propriedade (que, à época, já havia sido transmitida à Recorrente). Assim, uma vez notificado o Recorrido Ivan em 05/12/2014 para que desocupasse o bem no prazo de 30 (trinta) dias, deveria o comodatário ter acatado a ordem da comodante e saído do imóvel, o que infelizmente não ocorreu. [...] No que se refere ao contrato de cessão de direitos firmado entre a Recorrente e a Recorrida Christiane, ficou suficientemente comprovado terem as partes acordado o pagamento da seguinte maneira: R$ 118.000,00 (cento e dezoito mil reais) para a cedente Christiane e R$ 179.000,00 (cento e setenta e nove mil) para os proprietários e intervenientes/anuentes. Por ocasião da ascensão dos autos ao Tribunal de Justiça local, a Desembargadora Relatora determinou à Recorrente que comprovasse o efetivo pagamento da diferença do preço do imóvel em favor dos Recorridos, conforme estipulado na cláusula terceira do contrato de cessão de direitos do imóvel. Diante disso, a Recorrente comunicou que, tendo o contrato sido firmado em 22/07/2014, ou seja, há mais de 10 (dez) anos, não possuía mais o referido comprovante de pagamento, inclusive porque na própria Cláusula Terceira constou que o instrumento contratual serviria como recibo para todos os efeitos [...] Dessarte, ao aplicar à hipótese o art. 167, § 1º, II, do Código Civil, o Tribunal de origem declarou a existência de uma simulação que jamais ocorreu, contrariando frontal e conjuntamente o disposto nos artigos 421, parágrafo único 2, 579 3, 286 4 e 1.200 5 do mesmo diploma, motivo pelo qual o respeitável acórdão merece ser reformado para julgar procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse proposta pela Recorrente em face do Recorrido Ivan, e rejeitar os Embargos de Terceiro opostos pela Recorrida Christiane em face da Recorrente (fls. 499/503). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Primeiramente, tendo em vista que os recursos interpostos por Ivan Cardoso Slavov e Christiane de Almeida, na ação de rescisão contratual e nos embargos de terceiros, são praticamente idênticos e tratam dos mesmos fatos, passa-se à análise conjunta dos apelos. Os fatos narrados pelas partes e estipulados pelos documentos apresentados nos autos são os seguintes: 1) Em 03.07.2013, Christiane de Almeida, companheira de Ivan Cardoso Slavov, firmou com Maria Fernanda (e outros) compromisso de compra e venda do imóvel de matrícula n. 21.931 do Registro de Imóveis de Itapoá, pelo valor de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais); 2) A última parcela do pagamento da compra e venda, no valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), com vencimento em 05.11.2013, não foi paga, sendo a compradora noti?cada extrajudicialmente em 02.06.2014 para realizar o pagamento; 3) Em 22.07.2014, Christiane e a apelada AMS Empreendimentos Imobiliários Ltda., com anuência de Maria Fernanda (e outros), firmaram contrato de cessão de direitos de bem imóvel pelo valor de R$ 297.000,00 (duzentos e noventa e sete mil reais), sendo R$ 118.000,00 (cento e dezoito mil reais) para a cedente Christiane e o restante para os proprietários e intervenientes/anuentes; 4) Em 23.07.2014 foi realizada a transferência do imóvel por meio de escritura pública à empresa apelada; 5) Em 05.12.2014, o apelante Ivan e a apelada AMS firmaram contrato de comodato com prazo indeterminado; 6) Por fim, o apelante Ivan foi notificado sobre a rescisão contratual e para desocupação do imóvel em 13.04.2015, porém não entregou o imóvel à apelada, dando ensejo ao ajuizamento da ação de rescisão contratual em 18.06.2016. Em relação a esses fatos, os apelantes Ivan e Christiane apresentam outra versão. Afirmam que em razão de dificuldades financeiras o casal não conseguiu adimplir a última parcela de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) do compromisso de compra e venda firmado com os proprietários originários do imóvel, momento em que buscaram empréstimo junto à empresa apelada, sendo que na ocasião a apelada emprestou os R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) para a quitação do contrato de compra e venda e firmou com Christiane um contrato de cessão de direitos do imóvel de modo simulado para encobertar o empréstimo usurário e garantir o pagamento com o imóvel. Defendem, ainda, que apesar da previsão contratual de entrega de valores, a apelada jamais pagou a Christiane qualquer importe, de modo que a cessão de direitos tratou-se apenas de simulação de venda, já que Christiane é quem devia dinheiro à apelada, e que, além da cessão de direitos, a apelada exigiu que fosse firmado o contrato de comodato diretamente com Ivan, pois este não fazia parte dos demais negócios jurídicos e o contrato de comodato seria o modo mais fácil de tomar o imóvel do casal em caso de inadimplemento do empréstimo. Portanto, o casal insiste, em suma, que tanto o contrato de cessão de direitos, que operou a transmissão de propriedade do imóvel de matrícula n. 21.931 do Registro de Imóveis de Itapoá em favor da empresa apelada, quanto o contrato de comodato desse mesmo imóvel, objeto da ação de rescisão contratual, seriam simulados e, consequentemente, nulos. [...] Tomando-se por base, então, a premissa de que o negócio simulado pressupõe que as partes que formam este tipo de contrato estejam conluiadas para prejudicar a lei ou direito de terceiro, seria plausível a tese de que não pode a parte que participou do negócio pretender sua desconstituição, já que a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza. Ocorre que, como já decidido por esta Câmara em caso de relatoria do Excelentíssimo Desembargador Saul Steil: "o princípio nemo auditur proprium turpitudinem allegans, quando ocorre agiotagem, deve ser mitigado, porquanto as vítimas da odiosa prática comercial - agiotagem - têm sua vontade desvirtuada. São coagidos, por suas condições financeiras e pelas garantias exigidas pelos agiotas, a anuírem à simulação [...], pois a 'vontade das vítimas de agiotagem, ao formularem o negócio simulado, é viciada e, por isso, a simulação qualificada pela coação exercida pelos agiotas é causa de anulação do negócio jurídico'." (Apelação Cível n. 2012.028803-4, de Presidente Getúlio). A ausência de indicação do "índice de juros abusivo", diferentemente do que foi defendido pela empresa apelada, não desfigura a aventada prática de agiotagem. A Lei nº 1.521/1951, que dispõe sobre crimes contra a economia popular, prevê, em seu art. 4.º, o crime de usura pecuniária ou real, o qual se caracteriza pela conduta de cobrar juros, e outros tipos de taxas ou descontos, superiores aos limites legais, ou realizar contrato abusando da situação de necessidade da outra parte para obter lucro excessivo. Além disso, mesmo que não tenha havido no presente caso a prática de agiotagem caracterizada pela obtenção de lucro excessivo, a pactuação de contrato de cessão de direitos e de comodato com o intuito de acobertar a real negociação entre as partes, qual seja, utilizar o imóvel como garantia de empréstimo - ainda que não usurário -, caracterizaria simulação, especialmente porque o negócio jurídico mencionado visaria ocultar verdadeiro pacto comissório real, o qual, nos termos do art. 1.428 do Código Civil é expressamente proibido. É possível observar que o contrato de cessão de direitos sobre o imóvel de matrícula n. 21.931 do Registro de Imóveis da Comarca de Itapoá, firmado entre Christiane (cedente), companheira de Ivan, e AMS Empreendimentos Imobiliários Ltda. (cessionária), se deu logo após o recebimento de notificação promovida pelos vendedores e proprietários originários para o pagamento da última parcela do contrato de compra e venda entre eles pactuado, no valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais). Conforme documentação adunada aos embargos de terceiro (ev. 1, informação 10 e informação 11, 1G), a notificação é datada de 02.06.2014 e o contrato de cessão foi firmado em 22.07.2014, ou seja, com menos de dois meses de intervalo. Nos embargos de terceiro foi ouvida a testemunha João Roberto Silva (vídeo 93 - evento 37, 1G), a qual afirmou que Ivan, marido de Cristiane, lhe procurou no início de 2014 solicitando um empréstimo, porque havia adquirido uma casa e faltava uma parte do dinheiro para realizar a quitação do negócio; que como o depoente não tinha como ajudá-lo, Ivan falou que ia pegar o empréstimo com a AMS; que depois encontrou com Ivan e ele afirmou que havia emprestado o dinheiro da AMS, mas que não sabe os termos dessa negociação; que tinha relação estritamente comercial com Ivan porque ambos trabalham com comércio exterior; que Ivan estava desesperado em 2014 buscando os R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) necessários à quitação do imóvel; que já ouviu falar que Elieser (sócio da AMS) emprestava dinheiro a juros, mas que nunca viu ou presenciou isso acontecer. Mesmo que se trate de apenas uma pessoa que teria ouvido de Ivan acerca do suposto empréstimo com a AMS, o depoimento é um indício de que à época dos fatos Ivan e Christiane estavam tentando arrecadar a quantia necessária à quitação do contrato de compra e venda originário, os R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) objeto da notificação extrajudicial, a fim manter o imóvel. Desse modo, a realização de cessão de direitos e transferência de propriedade por escritura pública em favor da empresa AMS pouco tempo depois da notificação e diante dos fatos narrados pela testemunha, levanta suspeitas acerca da real conotação do negócio firmado entre as partes. Christiane adquiriu o imóvel por meio de contrato de compra e venda em julho de 2013 e aparentemente realizou os pagamentos previstos no contrato entre julho e outubro de 2013, no valor total de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), já que a notificação para pagamento foi apenas da parcela final de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), que deveria ter sido paga em 05.11.2013 para que a escritura pública fosse assinada pelos vendedores (ev. 1, informação 8, processo n. 0300287-27.2018.8.24.0126). Porém, menos de dois meses após a notificação, teria decidido ceder os direitos do imóvel à empresa apelada? Além disso, a forma de pagamento prevista no contrato de cessão de direitos também levanta dúvidas. Vejamos: DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO Cláusula Terceira: O preço certo e ajustado para a presente transação é de R$ 297.000,00 (duzentos e noventa e sete mil reais), pagos da seguinte forma: R$ 118.000,00 (cento e dezoito mil reais) cuja quantia é dada pela CESSIONÁRIA a CEDENTE, que concede a mais ampla, rasa e irrevogável quitação para mais nada repetir a este título, servindo o presente de recibo. R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) por meio de TED - para a Caixa Econômica Federal - 104, Agencia 1479, conta poupança 16.772-7 operação 13 em nome de MARIA FERNANDA MUNHOZ ARAUJO, na data da assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda. R$ 9.000,00 (nove mil reais) que serão pagos em 09 (nove) cheques do Banco Bradesco 237 Agencia 0330 conta 137319-1 de AMS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais), com o primeiro vencimento 30 dias após a assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda, e assim sucessivamente a cada 30 dias. Diferentemente da parcela direcionada à Maria Fernanda Munhoz Araujo, proprietária anterior e interveniente anuente, para a qual se previu forma de pagamento por transferência com indicação específica dos dados bancários, em relação à parcela devida à cedente nenhuma observação específica foi registrada, constando apenas que a quantia "é dada pela cessionária à cedente", servindo o próprio instrumento como recibo de quitação. Por qual meio, dinheiro vivo, transferência bancária, cheque, etc., não se sabe. É bastante plausível pensar que o pagamento de valor dessa magnitude (R$ 118.000,00) teria sido cercado de maiores cuidados pela empresa apelada, caso de fato tivesse sido efetuado. Seria dificilmente feito em dinheiro vivo, com quitação pelo instrumento contratual, sendo mais comum nesse tipo de transação que a entrega de quantia relevante se dê por meio de algum título de crédito, como um cheque, por transferência bancária ou por depósito. Intimada, nesta instância, para comprovar o efetivo pagamento da diferença do preço do imóvel em favor dos apelantes, a apelada peticionou informando que, "tendo o contrato sido firmado em 22/07/2014, ou seja, há quase 10 (dez) anos, a Apelada não possui mais o referido comprovante de pagamento, inclusive porque na própria Cláusula Terceira constou que o instrumento contratual serviria como recibo para todos os efeitos". Novamente, não especificou qual teria sido a forma de pagamento. Assim, a alegação de que não teria sido feito nenhum pagamento em favor de Christiane, já que o contrato de cessão foi simulado e serviu apenas como garantia de um empréstimo, sendo que o casal é quem devia à apelada, encontra certo respaldo. Continuando a análise dos fatos, vê-se que Christiane comprovou nos embargos de terceiro que, em 29.07.2014, sete dias após a cessão de direitos em favor da empresa apelada, solicitou a ligação de água e esgoto e a transferência de titularidade do imóvel junto à empresa de saneamento de Itapoá e também realizou acordo para o pagamento de faturas em aberto. Apresentou todos os comprovantes de pagamento do acordo e também faturas e comprovantes posteriores, já do ano de 2016, todos em seu nome (ev. 1, informação 16-19, 1G). Existem também faturas de energia elétrica em nome de Ivan datadas de 2016 (ev. 1, informação 19, 1G). Mais uma vez, quem decide "desistir" da compra de um imóvel, em razão de não ter dinheiro para adimplir a parcela final do preço, realizando a cessão de direitos em relação ao bem, e uma semana depois está tomando providências acerca de débitos relacionados ao imóvel e transferindo a titularidade da conta de água para o seu nome? Na ordem cronológica dos fatos, o último negócio relatado nos autos é o contrato de comodato, firmado 05.12.2014, quase cinco meses após a cessão de direitos, entre a AMS e Ivan, por prazo indeterminado (ev. 1, informação 3, 1G). De acordo com as regras ordinárias de experiência (art. 375 do Código de Processo Civil), é pouco crível que as partes tenham realizado o negócio de cessão de direitos sobre o bem, tendo os cedentes ficado na posse do imóvel mediante contrato de comodato, ou seja, sem nenhuma contraprestação, já que não é costumeiro que o adquirente, logo após a aquisição, simplesmente empreste o imóvel justamente para aquelas pessoas que o transferiram. Assim sendo, a situação narrada indica que o imóvel permaneceu sem ser utilizado pela proprietária registral por longo período e sob a posse da "cedente" e de seu companheiro, exatamente porque servia de garantia ao empréstimo entabulado entre as partes. Essa situação pouco usual não é derruída pelas alegações formuladas pela empresa apelada. A alegação de que o requerido já estava na posse do imóvel quando da cessão de direitos, motivo pelo qual teria sido feito o contrato de comodato "por conveniência", não se sustenta. No contrato de compra e venda primevo, restou expresso que as chaves e a posse do imóvel só seriam entregues a Christiane após o pagamento total do saldo devedor em 05.11.2013, o que não chegou a ocorrer, já que Christiane não pagou a última parcela e foi notificada para tanto. Na referida notificação os proprietários requereram, no caso de rescisão pelo não pagamento, a devolução de todos os documentos entregues para a realização do contrato, sem qualquer menção à necessidade de devolução das chaves. Além disso, apenas após a cessão de direitos é que Christiane começou a realizar atos compatíveis com a posse do imóvel, como a transferência de titularidade da conta de água e esgoto, situação já explanada acima. Ainda, a apelada asseverou que Ivan é devedor contumaz e que com ele mantinha relação comercial, o que justificaria o conhecimento da dificuldade financeira de Ivan e a facilitação negocial entre as partes e que sua atividade empresarial é a compra e venda de imóveis, razão pela qual concordou com a aquisição do bem, a qual beneficiou Ivan e Christiane. Ora, a indicação de ser Ivan um devedor contumaz apenas corrobora a alegação de agiotagem, já que o casal estaria ainda mais inclinado a realizar o empréstimo da forma relatada, pois provavelmente estava sem crédito junto a instituições financeiras em razão de sua desorganização orçamentária. A questão da atividade empresarial da apelada ser a negociação de imóveis também levanta ainda mais suspeitas sobre o negócio, já que não faria sentido, como já ressaltado em parágrafo anterior, que a empresa adquirisse um imóvel e deixasse os cedentes lá morando de forma gratuita, sem utilizar o imóvel e auferir ganhos exatamente com o objeto de sua atividade empresarial. Também é importante frisar que a apelada notificou Ivan para desocupar o imóvel apenas em 13.04.2015, nove meses após a cessão de direitos e quatro meses após o comodato, e ainda aguardou mais um ano e dois meses para ajuizar a rescisão contratual. Sobre o empréstimo, Christiane apresentou um recibo de pagamento no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), realizado em 29.09.2014, em favor de Elieser Adelino da Silva, sócio da empresa apelada (ev. 1, informação 15, processo n. 0300287-27.2018.8.24.0126, 1G), alegando que tal recibo seria referente ao pagamento de uma parte do empréstimo realizado, já que a cessão de direitos foi firmada em data próxima (22.07.2014). Apesar de ser apenas um recibo, há de fato a proximidade das datas e, de outro norte, a parte contrária não apresentou elementos a ?m de derrubar a alegação de que o pagamento desses R$ 7.000,00 (sete mil reais) se referiu ao suposto empréstimo. Poderia ter justificado o recebimento de tais valores em razão de outra relação negocial existente, por exemplo, mas assim não o fez. Ademais, sabe-se que em situações camufladas os pagamentos não se dão modo formal, exatamente para encobrir os rastros da simulação, o que pode explicar a falta de outros comprovantes. Se o pagamento não se referia à cessão de direitos do imóvel e tampouco ao comodato, porquanto tais contratos não estabeleceram nenhuma obrigação de pagamento de Christiane ou Ivan à AMS, por qual motivo Christiane teria transferido tal valor ao representante legal daquela empresa? Existem, de fato, muitos questionamentos. Porém, nesta perspectiva, importante ressaltar que em casos de alegação de agiotagem e simulação para esconder pacto comissório não há como depositar sobre o devedor o encargo de comprovar cabalmente a ocorrência de prática espúria e simulada, haja vista que a natureza ardilosa das circunstâncias que permeiam a celebração desses negócios exige que o julgador, para desvendá-las, valha-se preponderantemente de indícios e presunções. Dessa maneira, quando a verossimilhança das alegações é suficiente para levantar fundadas suspeitas da prática de agiotagem e da simulação, o ônus da prova desloca-se à parte contrária, que deverá demonstrar a higidez do negócio para evitar que sua nulidade seja decretada, o que não ocorreu no presente caso. Tanto na ação de rescisão contratual quanto nos embargos de terceiro, as manifestações da empresa apelada se resumiram a negar os fatos alegados pelos ora apelantes, porém sem grandes especificações, e não houve nem mesmo tentativa de produzir provas minimamente plausíveis acerca do que foi narrado. Por outro lado, os apelantes relataram uma sucessão de fatos concatenados que, quando analisados em conjunto com as provas produzidas, ainda que de forma incompleta, denotam a existência de simulação nos contratos de cessão de direitos de imóvel e de comodato, com o intuito de mascarar a real negociação dada entre as partes de um empréstimo garantido por pacto comissório, prática proibida em nosso ordenamento jurídico. [...] Desse modo, a sentença proferida na ação de rescisão contratual merece reforma para, com fulcro no art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil, reconhecer de modo incidental a nulidade dos contratos de cessão de direitos e de comodato firmados entre os apelantes Ivan Cardoso Slavov e Christiane de Almeida e a apelada AMS Empreendimentos Imobiliários Ltda., retornando as partes ao status quo ante, e julgar improcedente o pedido formulado pela empresa autora, em razão da ausência de relação negocial entre as partes (fls. 441/446). Tal o contexto, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda, indubitavelmente, reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN