Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2203429/SP (2025/0090783-3)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
RECORRENTE: ALINE ABIUSE
ADVOGADOS: ROBSON APARECIDO CAMARGO SAMPAIO - SP314537
ANDERSON ANTONIO CAETANO - SP382449
LIDIANE ROMEIRO LIMA - SP409869
RECORRIDO: VIDA NOVA TATUI III - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
REPRESENTADO POR: PACAEMBU CONSTRUTORA S.A.
ADVOGADOS: DANIANI RIBEIRO PINTO - SP191126
BRUNO DESCIO DE SOUZA - SP335834
DECISÃO Trata-se de recurso especial especial interposto por ALINE ABIUSE, fundamentado n alínea "a", do permissivo constitucional, que desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 271, e-STJ): Compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Preliminares de falta de interesse de agir e de falta de conexão entre o recurso e as partes rejeitadas. Aquisição de imóvel. Ação ajuizada pela autora com o intento de rescindir o contrato por sua própria culpa. Tema 1.095 do C. STJ. Teoria da quebra antecipada do contrato (antecipatory breach) que é atualmente adotada pelo C. STJ. Adoção do procedimento descrito na Lei nº 9.514/97 em detrimento da regra consumerista. Precedentes. Rescisão contratual determinada com base no Código de Defesa do Consumidor que deve ser afastada. Taxa de fruição incabível. Aquisição de lote de terreno sem edificação. Inexistência de ocupação a ser indenizada. Precedentes. Sentença reformada. Ônus de sucumbência redistribuídos. Apelo parcialmente provido. Nas razões do recurso especial (fls. 281-287, e-STJ), a insurgente aponta violação aos artigos 4º, 6º e 8º, do CDC, pois diante da abusividade das cláusulas contratuais por parte do recorrido, deve ser aplicada a legislação consumerista e afastada a incidência da Lei n. 9514/1997. Contrarrazões às fls. 290-306, e-STJ. Após decisão de admissão do recurso especial (fls. 313-314, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça. É o relatório. A irresignação não merece prosperar. 1. A recorrente aponta ofensa aos artigos 4º, 6º e 8º, do CDC, pois diante da abusividade das cláusulas contratuais por parte do recorrido, deve ser aplicada a legislação consumerista e afastada a incidência da Lei n. 9514/1997. O Tribunal de origem, ao analisar a questão, assim fundamentou (fls. 273-274, e-STJ): Pois bem. Compulsando-se os autos, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária em 17.06.2020 (fls. 16/34). Com efeito, a presente demanda foi ajuizada pela devedora fiduciária com o intuito de rescindir o referido contrato por não ter mais condições de arcar com as parcelas pactuadas, tanto que deixou de adimplir as parcelas desde aquela com vencimento em 25.03.2023 (fls. 38). A respeito do assunto, o C. STJ estabeleceu, por meio do Tema Repetitivo nº 1.095, que: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” E o referido entendimento foi complementado pelo C. STJ ao estabelecer que o ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo devedor configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), o que implica na adoção do procedimento descrito na Lei nº 9.514/97 em detrimento da rescisão contratual com base na regra consumerista. (...) Dessa maneira, impõe-se a reforma da sentença recorrida a fim de afastar a rescisão contratual com base no Código de Defesa ao Consumidor e permitir a adoção do procedimento descrito nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Outrossim, na medida em que a rescisão contratual não é mais cabível, não há que falar em percentual a ser retido pela ré. Ao analisar a situação jurídica dos autos, o Tribunal de origem admitiu a possibilidade de resolução do contrato de compra e venda, firmado com pacto de alienação fiduciária em garantia, estando em mora o adquirente, aplicando-se os ditames previstos na Lei 9.514/1997. Assim, verifica-se que o entendimento aplicado no acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte, a teor dos seguintes julgados: CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO CDC. TEMA 1.095/STJ. 1. A controvérsia dos autos limita-se à possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos sujeitos à Lei n. 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária. 2. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto ao Tema Repetitivo n. 1095, que estabelece: "Nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, a resolução do pacto, em caso de inadimplência do devedor regularmente constituído em mora, deve seguir o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 3. A Segunda Seção assentou, no julgamento do EREsp n. 1.866.844/SP que, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.667.712/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) [grifou-se] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DOS ADQUIRENTES. INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). Precedentes. 2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.151.688/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025.) [grifou-se] RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. 1. O entendimento do tribunal de origem está de desacordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 2.174.944/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025.) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. 1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ. 2. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar especificamente de que forma os dispositivos legais teriam sido violados. Aplicação, por analogia, da Súmula nº 284/STF. 3. O entendimento do tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.132.345/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.) [grifou-se] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. REQUISITOS. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. 1. O STJ no julgamento do Tema n. 1095 firmou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem afastou a aplicação da lei de alienação fiduciária, aplicando o Código de Defesa do Consumidor à espécie por entender que não houve mora dos devedores e os requisitos da referida lei não foram satisfeitos, em especial a notificação dos devedores. 3. Rever as conclusões adotadas pelo tribunal de origem para afastar a incidência do CDC demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável devido à Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.079.045/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 22/5/2024.) [grifou-se] Dessa forma, incide, in casu, o óbice processual sedimentado no verbete da Súmula 83/STJ, cujo enunciado impede o seguimento do recurso por ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Ante o exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, não conheço do recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI