Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2721522/SP (2024/0306309-3)
RELATOR: MINISTRO FRANCISCO FALCÃO
AGRAVANTE: AFONSO DIAS
AGRAVANTE: PEDREIRAS SÃO MATHEUS LAGEADO S/A
ADVOGADOS: RENATA FIORI PUCCETTI - SP131777
JOSE RICARDO BIAZZO SIMON - SP127708
CAROLINE MONTENEGRO ORFALI GURGEL - SP225406
JÚLIA LOPES LANFREDI - SP488531
AGRAVADO: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
ADVOGADOS: MARGARETH GONÇALVES LAROCA - SP165375
VERENA CARVALHAL GARCIA - SP275357
LUIS FERNANDO AZEVEDO LEITE - SP515784
INTERESSADO: A.L.D. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA
INTERESSADO: ROSÁLIA MARIA DE MORAES
INTERESSADO: ANTONIO JOSÉ DOS SANTOS
INTERESSADO: WALDEMAR LEITE ALVIM
INTERESSADO: RICARDO LEITE ALVIM
INTERESSADO: BENEDITA LEITE ALVIM
INTERESSADO: BELMIRA LEITE ALVIM
INTERESSADO: EVARISTO LEITE
DECISÃO Município de São Paulo propôs ação de desapropriação contra os particulares Rosália Maria de Moraes e outros, objetivando a expropriação de área correspondente a 12.462,82 m², concernente ao imóvel situado na Rua Luiz Mateus, s/n, (Pedreira São Mateus), Sítio dos Ávilas, Itaquera/SP, declarada de utilidade pública com fundamento o Decreto Municipal n. 46.298, necessária à implantação do Melhoramento "Piscinão São Mateus”, com oferta de indenização no valor de R$ 194.793,88 ( cento e noventa e quatro mil, setecentos e noventa e três reais e oitenta e oito centavos) Na primeira instância, a ação foi julgada procedente, com o arbitramento do valor indenizatório em R$ 592.881,38 (quinhentos e noventa e dois mil, oitocentos e oitenta e um reais e trinta e oito centavos), excluindo os juros compensatórios, tendo em vista não haver provas de perda de renda dos expropriados (fls. 1.511-1.516). O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em sede recursal, negou provimento ao recurso de apelação da municipalidade e à apelação dos expropriados, que pretendiam, respectivamente, a minoração e a majoração da indenização, nos termos da seguinte ementa (fl. 2.809): APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO VALOR DA INDENIZAÇÃO Laudo pericial judicial, acolhido pelo juízo de primeira instância, que merece prevalecer - Ausência de irregularidades no laudo pericial Valor adequadamente fixado Alegados direitos indenizatórios referentes à lavra que devem ser buscados em ação própria CAVA COMO ELEMENTO VALORATIVO DO IMÓVEL Valor da justa indenização é aquele que representa o comportamento do mercado imobiliário em geral, não a consideração de uma das características do terreno em si Cava que não se confunde com benfeitoria JUROS COMPENSATÓRIOS Contrato anterior de locação firmado entre Município e desapropriado – Posse que tem como fato originário negócio jurídico firmado entre as partes Juros compensatórios que visam ressarcir a expropriada pela perda da posse, que não ocorreu Eventuais valores inadimplidos a título de aluguel devem ser buscados via ação própria HONORÁRIOS Verba honorária bem fixada no caso dos autos Sentença mantida Recurso da municipalidade e recurso da parte expropriada desprovidos. Afonso Dias e Pedreira São Matheus Lageado S/A interpuseram recurso especial, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição da República, no qual apontam a violação do art. 15-A do Decreto Lei n. 3.365/1941, além dos enunciados sumulares 12, 102 e 113, todos do STJ, sob o argumento se serem devidos juros compensatórios incidentes na indenização, no patamar de 12% (doze por cento), a partir da imissão da municipalidade na posse do imóvel. Apontam, ainda, a violação do art. 1.229 do Código Civil, porquanto o laudo pericial produzido em juízo não incluiu no valor indenizatório o subsolo da propriedade (cava e potencial econômico). Suscita, por fim, dissídio jurisprudencial entre o aresto recorrido e julgados deste STJ relacionados às questões postas. Não foram apresentadas contrarrazões e o recurso especial não foi admitido pelo Tribunal a quo (fls. 3.508-3.510), tendo sido interposto o presente agravo. É o relatório. Decido. Considerando que os agravantes impugnaram a fundamentação apresentada na decisão agravada, e atendidos os demais pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Com relação à alegada violação do art. 15-A do Decreto Lei n. 3.365/1941, e do art. 1.229 do Código Civil, a Corte Estadual, na fundamentação do aresto recorrido, assim firmou seu entendimento (fls. 2.813-2.821): [...]. Embora os apelantes tenham manifestado seu inconformismo quanto ao valor fixado como indenização pela desapropriação, o valor apurado por perito de confiança do Juízo deve ser entendido como aquele que reflete a realidade imobiliária no local. No caso, o perito logrou esclarecer que a coleta de elementos comparativos e a homogeneização dos valores através do tratamento dos dados coletados permitem que os atributos valorizantes e desvalorizantes do imóvel restem representados: “Realizada pesquisa de mercado, dadas as peculiaridades do imóvel expropriado bem como dado o contexto imobiliário do entorno, foi possível coletar 8 (oito) elementos em oferta, os quais receberam adequado tratamento por fatores, tendo sido validados todos os elementos mediante homogeneização, sendo possível estabelecer o valor médio do metro quadrado de terreno natural paradigma (com frente efetivamente para a Rua Luis Mateus) em R$81,24/m² (oitenta e um reais e vinte e quatro centavos por metro quadrado) para março de 2008 (...) O imóvel expropriado, ainda que lindeiro ao paradigma da pesquisa, (terreno natural com acesso pela Rua Luis Mateus), está dissociado deste paradigma justamente pelo ribeirão, compondo sua margem oposta, como representado a seguir (...) Valendo-se dos índices fiscais (PGV Planta Genérica de Valores), para a localidade, mostrou-se indispensável a aplicação do fator de transposição entre o valor médio do metro quadrado do unitário paradigma da Rua Luis Mateus comparativamente aos da Ruas Cordislândia, Ipatinga e Nossa Senhora da Fonte (todas na margem oposta do ribeirão, tais como a área em tela), assim calculado: Rua Luis Mateus, sentor 137, quadra 46: IF = 16,09 Rua Cordislândia, setor 137, quadra 42: IF = 12,93 Rua Ipatinga, setor 137, quadra 42: IF = 12,93 Estrada N. Sra. Da Fonte, setor 137, quadra 42: IF = 12,95. A relação entre o terreno paradigma e o avaliando, para fins de estabelecimento do valor do metro quadrado de pesquisa homogeneizada a ser aplicado na área “sub judice”, é de: Fator transposição = 12,93/16,09 = 0,80 Portanto, o valor do metro quadro a ser aplicado nas áreas desapropriadas será de 0,80 x R$81,24/m², nesse caso o equivalente inteiro de R$ 65,00/m² (sessenta e cinco reais por metro quadrado), válido para março/2008, com base da presente avaliação. (fls. 1652/1654 dos autos digitais). E ainda complementou, nos esclarecimentos periciais: “A caracterização do objeto estudado, em seus aspectos de interesse à formação do valor de mercado, tal como definido acima, por sua vez, permite a individualização do caso e a análise situacional concreta, de tal modo que a composição destes aspectos próprios do imóvel e também de seu entorno, determinam, ao término dos trabalhos técnicos periciais, o valor a ser atribuído ao imóvel expropriado, uno que é. Todo ato classificatório é, por si, um ato de percepção e que, sobretudo, os mesmo olhos que tratam a pesquisa de elementos comparativos devem tratar o elemento avaliando, justamente par que a medida de relativididade/proporcionalidade seja bem aferida, sob pena de se distanciarem critérios, parâmetros e percepções de enquadramento e classificação. (fls. 1932/1933 dos autos digitais). No mais, indevido alegar que a perícia comete equívoco ao supostamente comparar o imóvel desapropriando com áreas vizinhas que sofrem restrições por serem enquadradas como ZEPAM: “Por fim, a opção de indenização apresentada pela Assistência Técnica da Parte relativa ao solo, como a Parte apresenta, não considera e não contempla a restrição pelo zoneamento ZEPAM ao qual a propriedade está sujeita, como devidamente indicado desde o Laudo Prévio” (fl. 2.340). As questões ora endereçadas nas razões recursais das partes foram devidamente identificadas e justificadas pelo d. perito, observando-se os esclarecimentos periciais juntados. Assim, a despeito da insurgência dos apelantes, tem- se que o laudo judicial foi produzido de acordo com as normas técnicas, sendo perito indicado com base na confiança do juízo singular, não tendo as partes demonstrado quaisquer fatores que pudessem ensejar sua substituição. Em realidade, os apelantes se insurgem contra o valor apurado pelo perito judicial essencialmente porque foi diverso daquele que seus próprios técnicos haviam apurado. Contudo, deve ser conferida maior credibilidade à prova pericial, que é desinteressada e goza da presunção de imparcialidade. Portanto, nada há que se reparar quanto ao valor indenizatório fixado pela r. sentença recorrida. [...]. Em primeiro lugar, importante pontuar o quanto disposto pelo artigo 20 do Decreto-lei nº 3.365/41: Art. 20. A contestação só poderá versar sobre vício do processo judicial ou impugnação do preço; qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta.” Assim, a discussão da ação expropriatória deve ser limitada a vícios do processo judicial ou impugnação ao valor da indenização, de modo que as demais questões devem ser discutidas em ação própria. Desta forma, eventuais direitos indenizatórios decorrentes da desapropriação realizada quanto à concessão de lavra devem ser buscados em ação própria, de modo que eventuais prejuízos relacionados à concessão de lavra não contribuiriam para a formação do valor indenizatório devido pela Municipalidade. [...]. A alegação de que a cava seria elemento valorativo do solo não merece prosperar. A parte apelante traz que a cava existente no terreno deveria ser valorada como “benfeitoria útil”, tendo em vista que facilita sobremaneira a construção de um piscinão, justamente a finalidade da desapropriação do imóvel em questão. A questão foi analisada pelo D. Perito, que trouxe nos Esclarecimentos Periciais: “O valor de mercado de um imóvel, entendido como a quantia mais provável pela qual se negociaria a venda da propriedade, voluntária e conscientemente, numa data de referência, dentro da condições do mercado imobiliário vigente, está diretamente relacionado às características físicas/fáticas, documentais registrárias, ocupacionais e legais, não as intrínsecas (próprias do objeto de interesse) quando às que se manifestam em seu entorno, percebidas pelo contexto no qual se insere o bem (dinâmico, atávico, degradado, valorizado, desvalorizado, ativo, inativo, entre outros). O cenário local, por ocasião da vistoria pericial, não pode ser ignorado. Tampouco pode ser ignorado o objeto real que se apresenta. A coleta de elementos comparativos (pesquisa de mercado), e o consequente tratamento dos dados por fatores de homogeneização de valores, permitem que o contexto, em suas qualidades e defeitos, em seus atributos valorizantes e desvalorizantes, esteja representado. A caracterização do objeto estudado, em seus aspectos de interesse à formação do valor de mercado, tal como definido acima, por sua vez, permite a individualização do caso e a análise situacional concreta, de tal modo que a composição destes aspectos próprios do imóvel e também de seu entorno, determinam, ao término dos trabalhos técnicos periciais, o valor a ser atribuído ao imóvel expropriado, uno que é. (...) No caso concreto, o signatário, que vistoriou pessoal e cuidadosamente o imóvel, em duas oportunidades devidamente registradas nos autos, considera que apresentou todos os dados de interesse à compreensão da propriedade em tela, destacando suas conformações, características, limites, tanto em meio gráfico quanto em meio fotográfico, tendo reconhecido aspectos valorizantes e desvalorizantes, e aplicado parâmetros de comparação, adequados e aptos à extração do valor de mercado do bem (valor do solo, com o qual se refere a peça crítica dos expropriados). (fls. 1932/1935). Pontue-se que, para os fins da ação de desapropriação, o valor que se busca é o valor de mercado do imóvel, notadamente porque se trata de meio de aquisição originária de propriedade. Assim, conforme bem realizado pelo laudo pericial, deve-se encontrar o valor que representa exatamente o comportamento do mercado imobiliário em geral e não a consideração de uma das características do terreno em si. Ainda, não há que se confundir a cava com benfeitoria. [...]. A cava nada mais é que a decorrência do trabalho de exploração mineral do terreno. Benfeitorias, por sua vez, são bens acessórios introduzidos em um bem visando sua conservação ou melhoria da sua utilidade. Assim, claramente não é possível enquadrar a cava como benfeitoria, de modo que descabe sua valoração para o cálculo da justa indenização. [...]. Com relação aos juros compensatórios, assim decidiu a r. sentença, após a oposição de Embargos de Declaração: “excluo a expropriante dos juros compensatórios, pois em consonância com a ADI 2332-2, não há provas de que houve perda de renda dos expropriados no imóvel desapropriado”. No caso, verifica-se que a municipalidade e a parte expropriada firmaram contrato de locação em 31/10/2003, com duração de 15 meses, com prorrogação sucessiva e automática (fls. 372/375) visando a locação exatamente do imóvel ora desapropriado. Ainda, consta do próprio instrumento negocial que a destinação seria a “implantação de reservatório de contenção de cheias”. Restou incontroverso nos autos que o Município de São Paulo está na posse do imóvel desde então, porém, os aluguéis deixaram de ser pagos, o que inclusive culminou no ajuizamento de ação de cobrança e reintegração de posse. Se a posse do bem imóvel por parte da municipalidade tem como fato originário negócio jurídico que justificava sua presença ali e que os juros compensatórios visam ressarcir a expropriada pela perda da posse, irretocável a r. sentença em declarar inexigível tal acréscimo. Mesmo que se alegue que o Município inadimpliu aluguéis e que fora ajuizada ação de reintegração de posse, deve-se levar em conta que o ente público estava em posse do bem e eventual inadimplemento deve ser tratada em ação própria, já que a remuneração pela utilização da propriedade é o aluguel, o que por si só afasta a exigência juros compensatórios, sob pena de enriquecimento ilícito da parte proprietária. [...]. Consoante se depreende dos excertos reproduzidos do aresto recorrido, o Tribunal Estadual, com fundamentos nos elementos fáticos dos autos, dentre eles e principalmente o laudo pericial produzido em juízo, foi categórico ao concluir pelos seguintes fatos: i) da adequação da utilização do método comparativo/residual, bem assim de o valor indenizatório refletir a realidade imobiliária no local; ii) de a discussão da ação expropriatória ficar limitada a vícios do processo judicial ou impugnação ao valor da indenização, de modo que as demais questões devem ser discutidas em ação própria; iii) que para os fins da ação de desapropriação o valor que se busca é o valor de mercado do imóvel, notadamente porque se trata de meio de aquisição originária de propriedade; iv) não há que se confundir a cava com benfeitoria e, v) de não serem devidos juros compensatórios na lide, uma vez que não há provas de que houve perda de renda dos expropriados. Nesse passo, para se deduzir de modo diverso do aresto recorrido, entendendo serem devidos juros compensatórios incidentes na indenização, ou de o valor indenizatório não corresponder a realidade dos fatos, na forma pretendida no apelo especial, demandaria proceder ao reexame dos mesmos elementos fáticos-probatórios já analisados, providência impossível pela via estreita do recurso especial, ante a incidência do óbice da Súmula 7/STJ. A esse respeito, os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO ADMINISTRATIVO. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. IMPUGNAÇÃO PARCIAL. POSSIBILIDADE. DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. ACÓRDÃO DE ORIGEM QUE, ACOLHENDO AS CONCLUSÕES CONSTANTES NO LAUDO PERICIAL, ENTENDEU COMO DEVIDO O VALOR INDENIZATÓRIO. REANÁLISE QUE DEMANDA O REVOLVIMENTO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme entendimento da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, "a ausência de impugnação, no agravo interno, de capítulo autônomo e/ou independente da decisão monocrática do relator - proferida ao apreciar recurso especial ou agravo em recurso especial - apenas acarreta a preclusão da matéria não impugnada, não atraindo a incidência da Súmula 182 do STJ" (EREsp n. 1.424.404/SP, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgado em 20/10/2021, DJe de 17/11/2021). 2. Aplica-se o óbice da Súmula 7/STJ quando, para o acolhimento da tese versada no recurso especial, é necessário proceder à análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 3. Na espécie, é evidente que a controvérsia foi solvida sob premissas fáticas, revelando a inadmissibilidade do reclamo, uma vez que, para se suplantar a conclusão a que chegou a Corte de origem, seria necessário revisitar o substrato fático-probatório da causa, providência vedada a este Superior Tribunal, na via eleita pela parte recorrente. 4. Agravo interno desprovido(AgInt no AREsp n. 2.535.995/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 12/3/2025, DJEN de 19/3/2025). PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. VALOR INDENIZATÓRIO. LAUDO PERICIAL DO JUIZ. MOMENTO DA AVALIAÇÃO JUDICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISAR AS PREMISSAS DO ACÓRDÃO. SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO NEGADO. 1. O Superior Tribunal de Justiça entende que a regra de que o valor da indenização deve ser contemporâneo à avaliação do perito judicial pode, desde que fundamentadamente, ser mitigada pelas instâncias ordinárias, juízo esse insindicável na via do recurso especial. 2. O acórdão recorrido, considerando as peculiaridade do caso concreto, arbitrou o valor da indenização baseado no momento da avaliação judicial do perito a fim de evitar evidente desequilíbrio econômico/financeiro entre as partes. Entendimento diverso implicaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos, circunstância que redundaria na formação de novo juízo acerca dos fatos e das provas. Incidência da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no presente caso. 3. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no REsp n. 1.511.197/RS, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 19/9/2024). Ante o exposto, com fundamento no art. 253, parágrafo único, II, a, do RISTJ, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Publique-se. Intimem-se Relator
FRANCISCO FALCÃO