Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2479088/PR (2023/0374719-3)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: PARAISO COBRANCA LTDA
ADVOGADOS: SÍLVIO ANDRÉ BRAMBILA RODRIGUES - PR021305
NEWCLER RODRIGO VANNUCCI - PR077359
AGRAVADO: MARCOS ANTONIO LOURENCO
ADVOGADO: JOSIELE MARLY LOURENÇO - PR101696
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por PARAISO COBRANÇA E CONSULTORIA S/C LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 276): "EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL APLICAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PENAL PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PREVISTO NO CONTRATO OU DA MAJORAÇÃO. CABIMENTO. ENTENDIMENTO DO STJ DE QUE É POSSÍVEL A RETENÇÃO DE 10% ATÉ 25% DAS QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL ARBITRADO EM 10% (DEZ POR CENTO) EM CONSONÂNCIA COM O CASO CONCRETO. MULTA CONTRATUAL. FIXAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PROFERIDA EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO QUE JÁ AFASTOU O PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TITULO DE ARRAS SOB FUNDAMENTO DE QUE A CLÁUSULA PENAL JÁ EXERCE A SATISFAÇÃO DE REFERIDA MULTA. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, NÃO PROVIDO." Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 323-326). No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou a disposição contida no artigo art. 26, V, da Lei n. 6.766/79, ao afastar a incidência da multa contratual de 10% sobre o saldo devedor, estipulada no contrato, e fixar, de forma equivocada, retenção de apenas 10% sobre os valores pagos. Sustenta que a cláusula penal compensatória estipulada é legal, está em conformidade com a legislação específica e que sua redução viola a autonomia da vontade das partes, implicando enriquecimento ilícito do promitente comprador. Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 352-357). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 358-360), o que ensejou a interposição do presente agravo. Não apresentada contraminuta do agravo. É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. - Da violação do artigo 1.022 do CPC Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem de forma clara e fundamentada, manifestou-se sobre os pontos alegados como omissos. É o que se extrai dos seguintes trechos (fls. 277-280): Da retenção Consoante prevê a cláusula sétima do contrato de n. 21.816 (mov. 11.10) consta a seguinte estipulação: “A parte, Vendedor ou Comprador, que não cumprir com a sua obrigação e der causa a extinção do contrato sujeitar-se-á à multa de 10% (dez por cento) (art. 26, Lei 6.766/79) mais indenização suplementar, que se constitui em alternativa do credor, podendo optar pela apuração dos danos (art. 410, do Código Civil)”. Tal disposição contratual não é abusiva, pois estabelece a retenção de não superior aos percentuais fixados entre 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento), que o Superior Tribunal de Justiça tem entendido como sendo razoáveis para retenção pelo promissário vendedor, nos casos de culpa do comprador, devendo ser observado, caso a caso, o percentual adequado. Sobre o tema, a jurisprudência do STJ: [...] Assim sendo, como referida cláusula contratual impõem ao consumidor desvantagem exagerada, os percentuais de retenção previstos no contrato devem ser declarados, de ofício, nulos, como prevê o art. 51, IV, do CDC, uma vez que se mostram excessivamente onerosos para o consumidor, consoante o disposto no art. 51, § 1º, III, do CDC, e, por isso, inaplicáveis ao presente caso. Entretanto, nos termos do art. 413 do Código Civil, é possível a minoração dos percentuais contidos no contrato, adequando-se ao que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça tem entendido cabíveis. Nesse sentido, veja-se que o arbitramento estabelecido na sentença do percentual de retenção de 10% (vinte por cento) das quantias pagas, encontra-se dentro dos limites admitidos pela jurisprudência e se afigura como proporcional às particularidades do caso, visto que os apelados pagaram o total em torno de R$ 3.000,00 e não foi comprovada a existência de edificações, benfeitorias ou outros investimentos que justificassem a majoração para o percentual requerido pela apelante. Nesse sentido: [...] Dessa forma, vai mantida a sentença no ponto em que fixou a taxa de retenção em 10% sobre o valor das parcelas pagas. Da multa contratual No que se refere a multa contratual de 10%, na qual incorrerá a parte que deixar de cumprir com qualquer das cláusulas. Tal multa não é devida na medida em que era, com previsão possível rescindir o contrato contratual. Ademais, válido ressaltar que a desistência não teve como motivação o inadimplemento, mas opção do comprador. Outrossim, não se pode homenagear o bis in idem, pois o percentual e retenção em 10% (dez por cento) já foi aplicado pelo juízo. Tal estipulação ficou bem clara na decisão dos embargos de declaração: “Dessa forma, retifico o ato processual para constar: “Ainda, julgo parcialmente procedente a reconvenção para declarar a legalidade/regularidade da cláusula penal prevista no contrato entabulado entre as partes sob o n. ” (mov. 87.1)21.816, no importe de 10% sobre o débito. [...] Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. - Súmulas n. 83, 5 e 7/STJ Como se vê, conforme trechos do acórdão já mencionados, o Tribunal de origem concluiu que o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos bastaria para indenizar a parte recorrente pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Portanto, o acórdão recorrido está de acordo com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, a devolução do valor pelo promitente vendedor permite a retenção de 10% a 25% das prestações pagas, a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. Nesse sentido, cito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. [...] 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/08/2019, DJe de 30/08/2019) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO ADQUIRENTE. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284 DO STF. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017 DJe de 29/06/2017) 2. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. [...] 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.366.813/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/03/2019, DJe de 01/04/2019) Incide, in casu, a Súmula n. 83/STJ. Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fática-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. A propósito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 1.1. As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no REsp n. 2126709/DF, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/03/2025, QUARTA TURMA, DJEN 08/04/2025) No que se refere à multa contratual, o Tribunal a quo afastou sua incidência ao fundamento de que a resolução do contrato decorreu de desistência do promitente comprador, e não de inadimplemento contratual, além de que já houve a retenção de 10% sobre os valores pagos. Reconheceu, assim, a existência de bis in idem, vedando a cumulação de penalidades. Assim, referido entendimento está de acordo com a jurisprudência desta Corte, incidindo novamente a Súmula n. 83/STJ, in verbis: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1942925/PR, Rel. Min.RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2023, TERCEIRA TURMA, DJe 30/06/2023) Dessa forma, a reforma do acórdão, para admitir a incidência da multa sobre o saldo devedor, demandaria reexame das cláusulas contratuais e das circunstâncias fáticas do caso, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7/STJ. - Da divergência jurisprudencial A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a'" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial, e na parte conhecida, negar-lhe provimento. - Honorários recursais Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado do contrato rescindido, observada a concessão da gratuidade da justiça (fls. 221). Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS