Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2840739/SP (2025/0021804-9)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: DAGIMA APARECIDA ALBENCIO
ADVOGADO: KATIA CILENE BARBIERI - SP309833
AGRAVADO: CONDOMINIO EDIFICIO DOM PEDRO I
ADVOGADOS: ROSÂNGELA APARECIDA DA LINHAGEM - SP132080
MARIA FERNANDA PACCHIONI BROCA - SP304423
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por DAGIMA APARECIDA ALBÊNCIO contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 229): Apelação. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Sentença de procedência da demanda principal e improcedência da reconvenção. Irresignação da requerida reconvinte. Preliminar de ausência de motivação da r. sentença. Descabimento. Da simples leitura da r. sentença de primeiro grau, percebe-se a existência de fundamentação idônea, não podendo confundir ausência de fundamentação com a discordância em relação a essa. Concisão que não se confunde com ausência de fundamentação Alegação de que não é mais a proprietária do imóvel. No mérito, verifica-se que a recorrente adquiriu imóvel por meio de contrato de venda e compra de imóvel sem o devido registro na matrícula do imóvel. Entretanto, a falta de registro não afasta a legitimidade da recorrente (compradora do imóvel) para cobrança das despesas condominiais referentes ao imóvel. A recorrente, em razão de decisão judicial anterior pelo não pagamento de despesas condominiais vencidas entre 1/8/2000 e 1/3/2004, teve que sair do imóvel para que o condomínio – por meio do instituto do usufruto – pudesse alugá-lo e, assim, saldar a dívida em aberto. Imóvel que permaneceu locado a terceiro até agosto de 2019, quando restou o débito quitado. Com a quitação do débito, ocorreu a extinção do usufruto, devolvendo-se a posse à executada. Débitos devidos. Ausência de impugnação específica de planilha apresentada. Sentença mantida. Ratificação dos fundamentos da r. sentença. Art. 252 do RITJSP. Recurso desprovido. Embargos de declaração rejeitados (fl. 259). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 373 do Código de Processo Civil e o art. 1.196 do Código Civil. Quanto à suposta ofensa ao art. 373 do Código de Processo Civil, sustenta que o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito, e que o recorrido não juntou o contrato de compra e venda do imóvel. Argumenta, também, que o art. 1.196 do Código Civil foi violado, pois não possui a posse do imóvel, uma vez que foi despejada e não reintegrada na posse após o término do contrato de locação. Além disso, teria violado o princípio do devido processo legal, ao não reconhecer a ilegitimidade passiva da recorrente. Alega que a ausência de documentação comprobatória da posse e propriedade do imóvel, o que teria sido demonstrado, no caso, por meio da falta de apresentação do contrato de compra e venda. Haveria, por fim, violação aos arts. 373 do Código de Processo Civil e 1.196 do Código Civil, uma vez que o tribunal de origem não analisou adequadamente as provas e argumentos apresentados. Contrarrazões ao recurso especial às fls. 326-329. O recurso especial não foi admitido, pois não ficou demonstrada a alegada vulneração aos dispositivos arrolados, e as razões do recurso ativeram-se a uma perspectiva de reexame de elementos fáticos, vedado pela Súmula 7/STJ. Além disso, o dissenso jurisprudencial não foi demonstrado de forma analítica, conforme exigido pelo art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil (fls. 330-332). Nas razões do seu agravo, a parte agravante impugna os fundamentos da decisão de admissibilidade, alegando que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram devidamente preenchidos e que houve violação dos artigos mencionados, além de dissídio jurisprudencial demonstrado de forma analítica. Impugnação apresentada às fls. 350-355, na qual a parte agravada alega que o recurso especial não merece conhecimento, pois não houve demonstração de ofensa aos dispositivos legais arrolados, e que o dissenso jurisprudencial não foi demonstrado de forma analítica. Assim delimitada a controvérsia, conheço do agravo e passo ao julgamento do recurso especial. Trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais proposta pelo Condomínio Edifício Dom Pedro I contra Dágima Aparecida Albêncio, alegando que a ré é proprietária da unidade 31 e deve despesas condominiais de setembro de 2019 a outubro de 2021, além de fundos de reserva de novembro de 2016 a abril de 2017, totalizando R$ 17.872,13 (dezessete mil oitocentos e setenta e dois reais e treze centavos). A sentença julgou procedente o pedido do autor e improcedente o pedido reconvencional, condenando a ré ao pagamento das despesas condominiais e fundos de reserva, acrescidos de correção monetária e juros de 1% (um por cento) ao mês, além de custas, despesas processuais e honorários advocatícios. O tribunal de origem manteve a sentença, afirmando que a recorrente adquiriu o imóvel por meio de contrato de compra e venda não registrado, o que não afasta sua legitimidade para responder pelas despesas condominiais, e que não houve comprovação de má-fé por parte do condomínio autor. A controvérsia dos autos refere-se à legitimidade passiva para responder por despesas condominiais, especificamente no caso de imóvel adquirido mediante contrato de compra e venda não registrado. Inicialmente, com relação à alegação de violação do art. 373 do CPC, consta do acórdão recorrido que o imóvel foi adquirido por meio de contrato de compra e venda não registrado, conforme dispõe (Fls. 232): (...) Depreende-se dos autos que a recorrente adquiriu o imóvel por meio de contrato de venda e compra de imóvel sem o devido registro na matrícula do imóvel fato não impugnado pela apelante. No mais, a própria recorrente afirma, nas razões do agravo e do recurso especial, que adquiriu o imóvel e que foi despejada para instituir um usufruto sobre o bem com a finalidade de quitar débitos condominiais. (fls. 269 e 342). Alterar a conclusão do tribunal local sobre a existência, validade ou registro do contrato de compra e venda demandaria análise do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. No que se refere à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, o STJ tem entendimento consolidado no Tema 886/STJ: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49). AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE. INOVAÇÃO INCABÍVEL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. 1. Não se admite a adição, em sede de agravo interno, de tese não exposta no recurso especial, por importar em inadmissível inovação. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte evoluiu no sentido de que, uma vez demonstrado que o promissário comprador imitiu-se na posse do bem e sendo comprovado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, há legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1219742 PR 2010/0203204-1, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 15/08/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2017). Ainda, não há violação ao art. 1.196 do Código Civil, pois a recorrente perdeu a posse direta do bem imóvel, em razão de execução anterior, para que fosse instituído um usufruto no intuito de quitar dívidas da própria recorrente, ou seja, permaneceu com a posse indireta do bem imóvel. A perda temporária da posse do imóvel não resultou na quebra do vínculo jurídico com o bem e, assim, justifica sua responsabilidade pelas despesas condominiais do período em que exerceu a posse ou manteve relação jurídica com o imóvel. Portanto, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência pacificada desta Corte Superior, não havendo que se falar em violação aos dispositivos legais invocados ou divergência jurisprudencial, nos termos do art. 568/STJ. Em face do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI