Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2845179/RS (2025/0017867-7)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: ITALO MARCELO JAEGER
ADVOGADOS: GEORG KASPERBAUER - RS091897
JACKSON DUTRA - RS092030
AUGUSTO DA SILVA - RS101832
MARIANA MENSAK - RS121241
MATHEUS VAN DER SAND DOS SANTOS - RS113765
AGRAVADO: INCORPORADORA FOUR HARTZ LTDA
ADVOGADOS: CARLOS ALBERTO BAIERLE BANGEL - RS094312
JORGE LUÍS COLORIO - RS104242
DECISÃO Trata-se de agravo de decisão que não admitiu recurso especial, fundado no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, interposto por ITALO MARCELO JAEGER contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS MANTIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. 1. Inexistente o descumprimento contratual atribuído à apelada, pois o recorrente foi devidamente informado a respeito da indivisibilidade da área adquirida, da existência de Área de Preservação Permanente (APP) e da necessidade de preservação de espécies nativas. 2. Não constatada a ocorrência de conduta hábil a qualificar o apelante como litigante de má-fé, ante a ausência de reconhecimento de dolo ou culpa grave, de rigor o afastamento da respectiva pena a ele imputada na origem. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO" (fl. 454). Nas razões do recurso especial, a agravante aponta violação aos artigos 422 e 475 do Código Civil, sustentando, em síntese, que, "diante da notável inadimplência por parte da recorrida que permanece desde o ano de 2017 sem entregar o objeto principal do contrato – desmembramento da área – e que sequer há perspectiva de que ocorra tal desmembramento, deve ser reformada a sentença exarada na origem, declarando-se rescindido o contrato havido entre as partes com o consequente reembolso do valor pago pelo imóvel e de todas as despesas despendidas pelo recorrente, devidamente atualizadas" (fl. 473). Foram apresentadas contrarrazões às fls. 480-489. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. O recurso não merece provimento. A respeito da controvérsia, o Tribunal de origem concluiu pelo descabimento de se atribuir à recorrida responsabilidade por circunstância que foi adequadamente informada ao recorrente, sendo que no contrato firmado há previsão de que a área adquirida encontra-se em fase de desmembramento e fará parte integrante de outra matrícula, além da existência de Área de Preservação Permanente (APP), estabelecendo a responsabilidade de preservação de espécies nativas” (fls. 451-452): "O recorrente afirma não possuir mais interesse na manutenção do contrato, pretendendo o retorno ao status quo ante, por imputar à recorrida descumprimento contratual em razão da ausência de desmembramento da área. Ocorre que o fundamento utilizado pelo apelante para postular o desfazimento do negócio jurídico não prospera. A Cláusula 1.2 do contrato prevê que a área adquirida “está em processo de desmembramento” e passará “a fazer parte integrante de outra matrícula”. A análise do referido item, contudo, não pode ser dissociada. da Cláusula 3.3, que adverte constituírem as frações ideais um “condomínio” e registra expressamente sua indivisibilidade “em razão da legislação pertinente quanto ao módulo rural mínimo daquela localidade”. Inviável, portanto, atribuir responsabilidade à recorrida por situação que foi devidamente informada ao adquirente da fração. Além disso, como o próprio recorrente menciona nas razões recursais, buscou adquirir um imóvel em área próxima à natureza. É evidente que em imóvel assim localizado haveria a incidência de ônus para com a preservação. As construções em tais áreas demandam, por certo, maior zelo quando em comparação com construções em locais que não contemplam área de preservação. A Cláusula 3.5 do contrato evidencia, mais uma vez, que o dever de informação por parte da vendedora foi cumprido, pois há menção expressa a respeito da existência de Área de Preservação Permanente (APP) e sobre a responsabilidade de preservação de espécies nativas. Ademais, o fato de a propriedade ter sido embargada também não constitui descumprimento contratual por parte da apelada. Pelo contrário, o embargo ocorreu em razão da Notificação de Auto de Infração n.º 16/2019, por meio da qual foram identificadas construções irregulares, corte de vegetação nativa e barramento de curso hídrico (evento 1, NOT11, fl. 3). Como a apelada esclarece, o referido auto de infração ocorreu em razão das construções realizadas pelo próprio autor e por proprietários de outras frações. Nenhuma ingerência teve a vendedora nessa situação. Ainda que tenha sido, posteriormente, reconhecido não haver uma “nascente propriamente dita” na fração ideal do autor, sendo emitido parecer pela desnecessidade “de remoção das estruturas que foram anteriormente interpretadas como incidentes em Área de Preservação Permanente (APP)” (evento 13, PARECER2, fls. 1/2), tal conclusão somente foi possível a partir da apresentação do Plano de Recuperação de Área Degradada (PRAD) apresentado pela recorrida à Secretaria de Meio Ambiente e Preservação Ecológica (evento 9, OUT13), em resposta ao auto de infração. A propósito, ao prestar depoimento pessoal, o autor confirmou que não colaborou financeiramente para a contratação dos serviços para a apresentação do Plano de Recuperação de Área Degradada (PRAD). Tal situação demonstra que, contrariamente ao alegado descumprimento imputado à apelada, esta foi diligente, arcando inclusive com custos atribuíveis aos adquirentes responsáveis pela notificação. O fato de o parecer emitido pela Secretaria de Meio Ambiente e Preservação Ecológica indicar a desnecessidade de remoção das estruturas construídas pelo apelante não conduz ao descumprimento contratual imputado à recorrida. Ademais, assim como o apelante afirma ter pautado sua conduta em conformidade com o princípio da boa-fé, quitando integralmente o preço ajustado, a recorrida igualmente observou a incidência de tal princípio, viabilizando ao adquirente todas as informações a respeito da indivisibilidade da área, da existência Área de Preservação Permanente (APP) e da necessidade de preservação de espécies nativas. Nesse cenário, não há inadimplemento contratual por parte da requerida apto a ensejar a extinção do contrato. Por consequência, não há de se falar em ressarcimento dos valores despendidos para a aquisição da fração ideal e pela realização de benfeitorias, tampouco em indenização por danos morais." Assim, para se chegar a conclusão diversa daquela a que chegou o Tribunal de origem, seria necessário o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos não viáveis em sede de recurso especial, por incidirem os enunciados 5 e 7 do STJ. Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI