Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2849110/SP (2025/0030640-8)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA
ADVOGADO: LIDIA MARIA DE ARAUJO DA C. BORGES - SP104616
AGRAVADO: ANGELA APARECIDA ANDRADE
ADVOGADO: CRISTIANO CARVALHO DE SÁ - SP147332
AGRAVADO: MICHELEN AMANDA VIEIRA
AGRAVADO: SUZANI CAROLINE VIEIRA
ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
INTERESSADO: DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DE SÃO PAULO
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por BAMBI IMOBILIÁRIA E INVESTIMENTOS LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado com fundamento na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. O recurso especial volta-se contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (fls. 387-399): COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de rescisão contratual e reintegração na posse com indenização material – Loteamento – Contrato formalizado em 1.995 – Inadimplência dos compromissários compradores desde 2003 – Manutenção da avença – Impossibilidade – Não se pode impor à credora a alteração das cláusulas avençadas, para afastar juros moratórios e correção monetária sobre as parcelas ajustadas – Precedente ação revisional de contrato ajuizada pelos adquirentes que foi julgada improcedente – Inteligência do art. 313, do CC – Taxa de fruição – Legitimidade – Locativos fixados em 0,5% do valor do contrato – Termo inicial – Data do início da inadimplência até efetiva desocupação – Retenção de 20% dos valores pagos – Legitimidade – Benfeitorias – Construção edificada no lote de terreno – Indenização devida – Inteligência do art. 34, da lei nº 6.766/79 – Eventual irregularidade da edificação junto à Municipalidade que pode ser sanada a qualquer tempo e não impede seu ressarcimento – Inexistência de prejuízo à vendedora que poderá comercializar o imóvel por preço mais elevado diante da construção nele erguida – Precedentes do Colegiado – Sentença mantida – Apelos desprovidos. Os embargos de declaração opostos contra a decisão do Tribunal de Origem foram rejeitados (fls. 441-446). Nas razões do recurso especial (fls. 411-418), a parte recorrente aponta violação do art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, e do art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79. Sustenta, em síntese, que o acórdão recorrido, ao determinar a indenização por acessões realizadas pelos promitentes compradores inadimplentes, independentemente da comprovação de sua regularidade perante os órgãos públicos, teria contrariado expressa disposição legal que condiciona o direito à indenização à conformidade da obra com o contrato e com a lei. Defende, ainda, a ocorrência de omissão no julgado, que não teria enfrentado todos os argumentos deduzidos, e argumenta que o termo inicial para a incidência da taxa de fruição deveria ser a data da imissão na posse, e não a data do inadimplemento, a fim de garantir o retorno das partes ao status quo ante e vedar o enriquecimento sem causa dos recorridos. Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (fl. 454). O Tribunal de origem não admitiu o recurso especial (fls. 455-457) com base nos seguintes fundamentos: ausência de demonstração da alegada vulneração ao art. 489 do CPC e incidência da Súmula 7/STJ, por entender que a revisão da matéria atinente à indenização por benfeitorias demandaria o reexame do acervo fático-probatório. Na petição de agravo (fls. 465-471), a parte agravante impugna os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, defendendo que a controvérsia não demanda reexame de provas, mas sim revaloração jurídica dos fatos já assentados pelas instâncias ordinárias, e reitera a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e de violação a dispositivo de lei federal. Foi apresentada contraminuta ao agravo (fls. 475 e 479-481). A primeira foi jutnada pela Defensoria como curadora à lide, de forma genérica. Na segunda, nas fls. 479-481, a parte agravada Ângela Aparecida Vieira, representada pela Defensoria Pública, manifesta-se pela manutenção da decisão agravada, defendendo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor já que a parte agravada efetuou o depósito dos valores devidos mensalmente até que autorizada a fazê-lo, bem como defendendo o cabimento da indenização pelas acessões sob pena de enriquecimento ilícito. Apesar de ter nominado a peça de "contrarrazões/recurso adesivo", não se verifica conteúdo recursal na peça, mas apenas argumentação genérica de defesa ao recurso interposto. Dessa forma, a peça vai conhecida apenas como contraminuta. Assim posta a questão, passo a decidir. De início, cumpre registrar que o agravo preenche os pressupostos de admissibilidade, pois impugnou de forma específica e pormenorizada todos os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial, notadamente a suposta ausência de violação ao art. 489 do CPC e a incidência da Súmula 7/STJ. A parte agravante demonstrou, em sua peça recursal, que a controvérsia não se resume a um mero reexame de fatos e provas, mas sim à correta aplicação do direito federal, notadamente do art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79, e dos princípios que regem a rescisão contratual, matérias eminentemente de direito. Afasta-se, portanto, o óbice da Súmula 182 desta Corte, o que autoriza o conhecimento do agravo para exame dos pressupostos de admissibilidade do recurso especial. O recurso especial, por sua vez, também se mostra admissível. As questões federais invocadas foram devidamente prequestionadas, ainda que implicitamente, pelo Tribunal de origem, que se pronunciou sobre o direito à indenização pela construção e sobre o termo inicial da taxa de ocupação, permitindo a exata compreensão da controvérsia. A fundamentação é clara e não atrai o óbice da Súmula 284/STF. Afasto, igualmente, a incidência da Súmula 7/STJ, pois a revaloração jurídica dos fatos incontroversos, como a existência de uma construção no lote e o período de posse, para fins de aplicação da legislação federal pertinente, não se confunde com o reexame probatório vedado por esta Corte. Superados os óbices de admissibilidade, passo ao exame do mérito recursal. A controvérsia cinge-se a dois pontos principais: (i) o direito à indenização por acessões erigidas em desconformidade com a lei; e (ii) o termo inicial da taxa de ocupação devida pela fruição do imóvel em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do adquirente. A parte recorrente alega que o v. acórdão, ao determinar a indenização pela construção erigida no lote, independentemente de sua regularidade administrativa, violou o art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79, o qual veda a indenização por benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Com razão a recorrente. O acórdão recorrido, ao manter a sentença, entendeu que a irregularidade administrativa da edificação seria vício sanável e que negar a indenização configuraria enriquecimento sem causa da vendedora. Nos embargos de declaração, reforçou que a vedação legal não se aplicaria às acessões, mas apenas a benfeitorias. Tal entendimento, contudo, destoa da jurisprudência consolidada deste Superior Tribunal de Justiça. Esta Corte tem estendido, por analogia, o tratamento jurídico conferido às benfeitorias também às acessões, como é o caso da construção de uma residência em um lote de terreno. Por conseguinte, a restrição imposta pelo § 1º do art. 34 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano também se aplica às acessões, condicionando o direito à indenização à sua regularidade perante o Poder Público ou, no mínimo, à demonstração de sua sanabilidade. A edificação clandestina, realizada sem as devidas licenças e aprovações municipais, constitui um ilícito administrativo que sujeita o proprietário a sanções, incluindo a demolição da obra. Permitir a indenização por uma construção irregular, sem qualquer ressalva, implicaria transferir ao promitente vendedor, que não deu causa à rescisão, o ônus e os riscos de uma obra clandestina, em nítida afronta ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação do comportamento contraditório. A Terceira Turma deste Tribunal, no julgamento do REsp n. 1.643.771/PR, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, enfrentou questão análoga e firmou o entendimento de que a indenização pela acessão está condicionada à comprovação de sua regularidade. Confira-se a ementa do referido julgado: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO CPC/73. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias – ou acessões – feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 1.643.771/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2019, DJe de 21/6/2019.) Na mesma linha, outros julgados desta Corte corroboram tal posicionamento, como se observa: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ART. 34 DA LEI Nº 6.766/79. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DE EDIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 7 E 568 DO STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO. FALTA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VIOLADO E EM TORNO DO QUAL HAVERIA DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 284 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 2. O art. 34 da Lei nº 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, se regulares ou regularizáveis perante a Municipalidade. (...) 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1.961.279/PR, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/05/2022, DJe 01/06/2022) DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. INAPLICABILIDADE. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS E ACESSÕES REALIZADAS EM LOTES CONTÍGUOS. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO PERANTE A MUNICIPALIDADE. VÍCIO INSANÁVEL. INVIABILIDADE TÉCNICA DE DESMEMBRAMENTO DA CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO NÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, "a ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer de forma categórica que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano" (REsp 1.191.862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe de 22/05/2014). 2. No caso, o Tribunal de origem concluiu que a irregularidade é insanável, uma vez que a inviabilidade técnica de desmembramento das edificações construídas na divisa entre os dois lotes impede a regularização da construção perante o Poder Público, afastando o dever de indenizar. 3. Para rever as conclusões do acórdão recorrido sobre a questão, seria necessária a incursão no acervo fático probatório, prática vedada pela Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 2.487.058/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2024, DJe 02/09/2024). Dessa forma, o acórdão recorrido, ao dispensar a análise da regularidade da construção para fins de indenização, violou o disposto no art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979 e divergiu da jurisprudência pacífica desta Corte. A questão deve ser remetida à fase de liquidação de sentença, momento no qual os promitentes compradores, ora recorridos, deverão comprovar a regularidade da obra ou, ao menos, a possibilidade de sua regularização, como condição para o recebimento da respectiva indenização. A recorrente postula, ainda, a reforma do acórdão para que o termo inicial da taxa de ocupação seja fixado na data da imissão na posse do imóvel, e não na data do inadimplemento, como decidido pelas instâncias ordinárias. Neste ponto, também assiste razão à parte recorrente. A resolução do contrato de promessa de compra e venda implica o retorno das partes ao status quo ante, o que significa, de um lado, a devolução do imóvel ao promitente vendedor e, de outro, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, admitida a retenção de um percentual a título de cláusula penal e despesas administrativas. A indenização pela fruição do bem, ou taxa de ocupação, tem por finalidade justamente compensar o vendedor pelo tempo em que ficou privado de usar, gozar e dispor do seu imóvel, evitando o enriquecimento sem causa do comprador que, mesmo inadimplente, permaneceu na posse do bem. Se as parcelas pagas são devolvidas (ainda que parcialmente), a ocupação do imóvel durante todo o período contratual torna-se, em essência, gratuita, o que não se pode admitir. Assim, para que o retorno ao estado anterior seja completo e efetivo, a indenização pela fruição deve abranger todo o período em que o comprador esteve na posse do imóvel. Fixar o termo inicial apenas na data do inadimplemento permitiria que o comprador inadimplente usufruísse do bem por anos sem qualquer contraprestação, o que é incompatível com o princípio da vedação ao enriquecimento ilícito. Este Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência consolidada no sentido de que, rescindido o contrato, o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel é devido desde a data da transferência da posse ao comprador. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. (...) 4. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 5. O pagamento de taxa de ocupação é devido pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização do imóvel durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor. 6. Agravo Interno desprovido". (AgInt no REsp n. 2.067.527/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024). AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. (...) 2. 'Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes.' (AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018). 3. Agravo interno desprovido". (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.657.021/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020). Portanto, o acórdão recorrido, ao fixar o termo inicial da taxa de ocupação na data do inadimplemento, divergiu da orientação desta Corte Superior, merecendo reforma neste ponto. Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de reformar em parte o acórdão recorrido, para (i) afastar a condenação da recorrente à indenização pela acessão erigida no imóvel, condicionando-a à comprovação, em fase de liquidação de sentença, de sua regularidade ou, ao menos, da possibilidade de sua regularização perante os órgãos competentes; e (ii) fixar como termo inicial da taxa de ocupação devida pelos recorridos a data de imissão na posse do imóvel, mantendo-se, no mais, a sentença e o acórdão recorrido. Em razão da reforma do julgado e da sucumbência majoritária dos recorridos, inverto os ônus da sucumbência, condenando os réus/recorridos ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados na sentença em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, observada eventual gratuidade de justiça deferida. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI