Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2850411/PE (2025/0034841-5)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE: AL PERNAMBUCO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
AGRAVANTE: DUAS UNAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112
RENATO CHAGAS CORRÊA DA SILVA - PE056262
AGRAVADO: JOAO PAULO MONTEIRO DE ALMEIDA TORRES
ADVOGADOS: GUSTAVO LELIS MOURA DE OLIVEIRA - PE027528
MARCELO DE OLIVEIRA JÚNIOR - PE039369
DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por AL PERNAMBUCO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., DUAS UNAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 22/11/2024. Concluso ao gabinete em: 15/04/2025. Ação: obrigação de fazer, ajuizada por JOAO PAULO MONTEIRO DE ALMEIDA TORRES em face de AL PERNAMBUCO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., DUAS UNAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, por meio do qual sustenta que houve atraso injustificado na entrega do imóvel adquirido, o que gerou a perda de interesse na manutenção do contrato, requerendo a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos (e-STJ fls. 7-21). Sentença: julgou procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato entre as partes, condenando as demandadas na devolução integral dos valores pagos pelo autor, de forma imediata e em parcela única, além de declarar a nulidade de cláusulas contratuais que previam prorrogação de prazo e parcelamento da devolução (e-STJ fls. 164-169). Acórdão: deu parcial provimento à apelação interposta pela parte ora agravante, nos termos da seguinte ementa (e-STJ fl. 244-245): APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. INCIDÊNCIA DA SELIC. DESCABIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE CONTRATUAL. IGPM. ADEQUAÇÃO. 1- O atraso injustificado da construtora na entrega de empreendimento imobiliário comercializado, autoriza a rescisão do contrato por parte do comprador e a restituição integral dos valores pagos, após o transcurso do prazo de prorrogação de 180 dias contratualmente previsto. 2- Fortes chuvas, escassez de material e mão-de-obra na construção civil não configuram excludente de responsabilidade da construtora (caso fortuito e força maior), pois, ainda que não sejam provocados diretamente pelas vendedoras, constituem fortuito interno, isto é, riscos inerentes à atividade empresarial por elas desenvolvida. 3- Consoante Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 4- A partir da vigência do Código Civil de 2002, somente na ausência de convenção em sentido contrário, os juros moratórios devem incidir segundo a variação da Taxa Selic. Havendo cláusula contratual estipulando juros moratórios à razão de 0,034% ao dia, limitados a 1% (um por cento) ao mês, para o caso de atraso no pagamento de qualquer obrigação pecuniária prevista no referido instrumento, descabida a utilização da SELIC sobre os valores a serem restituídos ao comprador em virtude da rescisão. 5- Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador no caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor contam a partir da citação, não sendo aplicável a tese 1002 do STJ, firmada no julgamento do tese firmada no RESP 1740911/DF, que prevê como termo inicial o trânsito em julgado, pois se refere às hipóteses de rescisão por culpa do comprador. 6- Estando previsto no contrato o IGPM para atualização das obrigações pecuniárias dele advindas, cabendo sua utilização para correção da quantia a ser devolvida ao autor/apelado. Embargos de declaração: opostos pela agravante, foram rejeitados. Recurso especial: alega violação dos arts. 394, 396, 421, 422 do Código Civil e art. 1.026, §2º, do Código de Processo Civil, bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa do comprador, devendo ser aplicadas as disposições contratuais que preveem devolução parcelada dos valores pagos e que os juros de mora devem ser contados a partir do trânsito em julgado. Argumenta ainda que a multa aplicada nos embargos de declaração foi indevida (e-STJ fls. 328-336). Juízo prévio de admissibilidade: o TJ/PE inadmitiu o recurso, ensejando a interposição do presente agravo em recurso especial. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da ausência de prequestionamento O acórdão recorrido não decidiu acerca dos arts. 394, 396, 421, 422, do Código Civil e 1.026, §2º, do Código de Processo Civil, indicados como violados, apesar da oposição de embargos de declaração. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 211/STJ. - Da Súmula 568 do STJ A Corte de origem, ao julgar o recurso de apelação interposto pelo agravante/recorrente, concluiu o seguinte (e-STJ fls. 241): A imposição de prazo indeterminado para prorrogação para o caso de intempéries ou problemas com mão de obra e materiais constitui sim uma abusividade, sobretudo quando as apelantes tiveram um prazo de 24 meses para execução de obras de infraestrutura e mais seis meses de prorrogação e que elas próprias elaboraram o contrato e estipularam tais prazos. Em se tratando de relação de consumo e sabendo-se que se trata de contrato de adesão, não se pode falar em livre manifestação de vontade do comprador, tampouco violação à boa-fé objetiva, pela insurgência quanto ao atraso das promitentes vendedoras em prazo superior ao tempo de tolerância. O atraso injustificado do vendedor autoriza a rescisão contratual por parte do comprador sem qualquer penalidade. Assim, o fato do comprador ter ajuizado a demanda para rescindir o contrato e reaver a integralidade dos valores pagos não transforma o caso em rescisão por iniciativa ou culpa sua como pretende fazer crer a parte apelante, razão pela qual não se aplicam os precedentes jurisprudenciais por ela invocados, relativos à retenção de valores e ao termo inicial da contagem dos juros de mora. Da leitura dos trechos acima, verifica-se que a decisão proferida pelo Tribunal local está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que é no sentido de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, conforme a Súmula 543 do STJ. Na hipótese, a rescisão por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtora, deu-se por extrapolação da cláusula de tolerância, que deve ser limitada ao prazo de 180 (cento e oitenta) dias para fins de atraso na entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização pelo desfazimento do compromisso de compra e venda, devendo a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ser imediata e integral. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.504.725/MT, Quarta Turma, DJe de 27/6/2024; AgInt no AREsp n. 2.538.988/RJ, Quarta Turma, DJe de 25/9/2024; e AgInt no REsp n. 1.737.415/SP, Quarta Turma, DJe de 30/9/2019. - Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à responsabilização da parte agravante, à nulidade de cláusulas contratuais, bem como quanto aos valores a serem restituídos à parte agravada, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. Desse modo, não é possível que sejam revisitados fatos ou que seja conferida nova interpretação de cláusula contratual, uma vez que são matérias ligadas à demanda e alheias à função desta Corte Superior que é a uniformização da interpretação da legislação federal. - Da multa por embargos de declaração protelatórios Da análise dos autos, não ficou evidenciado intuito protelatório da parte recorrente, uma vez que foi apresentado apenas um recurso de embargos de declaração, razão pela qual a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC deve ser afastada. Nesse sentido: AgInt no AgInt no AREsp n. 1.873.474/MS, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022 e AgInt no REsp n. 1.887.564/PR, Quarta Turma, DJe de 30/11/2022. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e V, “a”, do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, DOU-LHE PROVIMENTO, apenas para excluir a multa aplicada com base no art. 1.026 do CPC. Deixo de majorar os honorários na forma do art. 85, §11, do CPC, visto que não foram arbitrados no julgamento do recurso pelo Tribunal de origem. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação ao pagamento das penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
NANCY ANDRIGHI