Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2896336/RJ (2025/0110415-0)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DE MACAE LIMITADA
ADVOGADO: GUALTER SCHELES - RJ037768
AGRAVADO: ARTUR ALVES DE SOUSA
ADVOGADOS: SAMIRA DE MENDONÇA TANUS MADEIRA - RJ174354
RAPHAEL DE MENDONÇA TANUS MADEIRA - RJ197402
ISABELA MATOS GOUVÊA - RJ262440
DECISÃO Trata-se de agravo manifestado em face de decisão que não conheceu do recurso especial interposto por Laranjeiras Empreendimentos Imobiliários Ltda, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas, negou provimento ao seu recurso de apelação, mantendo a sentença de parcial procedência da demanda, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO VOLUNTÁRIO DO PACTO PELO COMPRADOR. EM QUE PESE A AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA INSUSTENTABILIDADE ECONÔMICA DO APELADO, EVENTUAL CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE DA AVENÇA DEVE SER REPUTADA COMO NULA A TEOR DO DISPOSTO NO ART. 51, XV, DO CDC. A CORTE CIDADà ENTENDE POR LÍCITA A DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR, AINDA QUE IMOTIVADAMENTE, COM POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELO VENDEDOR DE PARTE DA QUANTIA QUE JÁ FOI ADIMPLIDA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA EM 25% QUE SE DENOTA ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISUM QUE NÃO DESAFIA REFORMA. PRECEDENTES DESTE E. TRIBUNAL. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. Nas razões de recurso especial, a parte agravante alega que o acórdão recorrido incorreu em violação aos artigos 489, § 1º, II, do Código de Processo Civil e 420 do Código Civil. Com relação ao artigo 489, §1º, II, do Código de Processo Civil, sustenta que o acórdão não foi fundamentado devidamente. No que se refere ao artigo 420 do Código Civil, alega que a violação decorre do entendimento do Tribunal de origem de que deverá restituir ao consumidor 75% dos valores que recebeu, em que pese previsão contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato. Contrarrazões ao recurso especial apresentadas às fls. 416/423. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução das quantias pagas ajuizada por Artur Alves de Sousa em face de Laranjeiras Empreendimentos Imobiliários Ltda. O Juízo de primeira instância proferiu sentença de parcial procedência para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e para determinar a restituição, ao adquirente, de 75% dos valores pagos à parte agravante. O Tribunal de origem, negando provimento ao recurso de apelação interposto pela parte agravante e mantendo a sentença de parcial procedência, entendeu que a desistência da compra, pelo consumidor, é lícita, bem como que a previsão contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade seria nula, à luz do disposto no artigo 51, XV, do Código de Defesa do Consumidor. Opostos embargos de declaração, o Tribunal de origem proferiu acórdão entendendo pela ausência dos vícios apontados. Nesse cenário, inicialmente, observo que o recurso especial não merece prosperar com relação à alegada violação ao artigo 489, § 1º, II, do Código de Processo Civil, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou expressamente acerca das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, tendo emitido pronunciamento de forma devidamente fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da agravante. Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). No que se refere à suposta ofensa ao artigo 420 do Código Civil, alega que a violação decorreu do entendimento no sentido de ser possível rescindir o contrato e da determinação de devolução, ao adquirente, de 75% dos valores que recebeu. A respeito dessa tese, vale destacar que o Tribunal de origem adotou como premissas (i) a celebração de contrato de adesão pelas partes; (ii) a natureza consumerista da relação jurídica que decorreu do contrato; (iii) a desistência do contrato pelo comprador; e (iv) a celebração do contrato antes da Lei 13.786/2018. A partir de tais premissas, o Tribunal entendeu que a previsão contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade seria nula, eis que incompatível com as disposições da legislação consumerista. Por consequência, consignou que seria possível a rescisão do contrato por iniciativa do consumidor, com a possibilidade de o vendedor reter o percentual de 25% dos valores pagos. Nesse sentido, trechos do acórdão recorrido (fls. 381/383): A relação entre as partes é de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, bem como pelas demais normas e princípios que compõem o microssistema que regulamenta a matéria, uma vez que o autor se enquadra no conceito de consumidor final do serviço e a ré no de fornecedora, nos termos, respectivamente, dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Denota-se incontroverso nos autos que a rescisão contratual se deu a pedido do autor, que afirmou na exordial, a impossibilidade de continuidade do pagamento das parcelas por ele assumidas. Nesse diapasão, ao revés do alegado no apelo, eventual cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, não pode ser considerada válida, nos termos do artigo 51, XV, do CDC, mormente por se tratar de contrato de adesão (art. 54 do mesmo diploma legal), impondo ao comprador a prévia renúncia do direito de arrependimento. (...) Ademais, em que pese a existência de julgados em sentido contrário, a Corte Cidadã vem entendendo ser lícita a desistência do consumidor, ainda que imotivadamente, estabelecendo, neste caso, entretanto, a possibilidade de retenção de valores por parte do vendedor. Vale dizer, é possível a rescisão do contrato por desistência do promitente comprador, desde que no distrato seja observado o direito de retenção pela parte vendedora. (...) Com efeito, no entendimento desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça: “na hipótese de rescisão contratual, admite-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas” (AgInt no AREsp 399161 /SP – Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA – Data do Julgamento: 22/08/2017). (...) Decerto que o comprador deve arcar com os encargos decorrentes de sua desistência, suportando a retenção de parte do valor das parcelas pagas, inclusive porque os prejuízos e despesas são inerentes ao próprio desfazimento do negócio, por sua culpa exclusiva. Cumpre asseverar, por oportuno, que a 3ª Turma do Col. Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial 1.820.330- SP, decidiu que a multa por desistência do comprador, em contrato de compra e venda de imóvel celebrado antes da Lei 13.786/2018, como é a hipótese dos autos, não pode ultrapassar 25% do total da quantia paga: (...) Portanto, correta a imposição devolutória do montante de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente recebidos pela empresa ré, devendo a quantia remanescente ser restituída imediatamente, de uma só vez. Especificamente com relação à nulidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade em contrato de adesão, submetido às disposições da legislação consumerista, destaca-se que esta Corte adota entendimento no sentido de reconhecer o direito do consumidor de rescindir o contrato celebrado, em que pese caráter irretratável que possa ser atribuído a determinado contrato de compra e venda. Nesse sentido, destaca-se que, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 2/10/2019). Esse entendimento está em conformidade com o artigo 51, I a IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, quando se trata de contrato de adesão submetido à disposições da legislação consumerista, a existência de previsão contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade pode colocar o consumidor em posição de exagerada desvantagem e consistir em renúncia de direitos. De outro lado, ainda, não se olvida que o artigo 5º, XX, da Constituição Federal, dispõe que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”, o que, de forma geral, se coaduna com a possibilidade de o consumidor rescindir o contrato. Especificamente com relação à possibilidade de retenção de valores pelo vendedor em razão da resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, vale destacar entendimento sumulado desta Corte, segundo o qual “[n]a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543 do STJ). Com relação ao percentual de retenção, a Segunda Seção deste STJ consolidou o entendimento no sentido de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel anterior à Lei 13.786/2018, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na espécie, houve a devida impugnação dos termos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada. 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.336.114/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA N. 283/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. (...) 8. Os termos da rescisão contratual serão regidos pela Súmula n. 543/STJ, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 9. No caso, considerando a responsabilidade exclusiva dos adquirentes pela rescisão da avença, a Corte de origem fixou o percentual em 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas. Tal solução não destoa da jurisprudência desta Corte Superior, motivo pelo qual é inafastável a Súmula n. 83/STJ. 10. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a incidência das Súmulas n. 283 do STF e 13 e 83 do STJ. 11. Agravo interno a que se nega provimento. Na hipótese dos autos, verifica-se que o Tribunal de origem entendeu pela possibilidade de o consumidor rescindir contrato de compra e venda, garantindo à parte agravante a retenção de 25% dos valores que lhe foram pagos e entendendo que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade prevista no contrato celebrado entre as partes, submetido às disposições da legislação consumerista, seria nula. Observa-se, com isso, que o Tribunal de origem decidiu em conformidade com a orientação adotada por esta Corte Superior ao entender pela possibilidade de rescisão por iniciativa do comprador e ao garantir o percentual de retenção ao devedor, razão pela qual incide a Súmula 83 do STJ ao caso. De todo modo, alterar as conclusões do Tribunal de origem, sobretudo no que se refere às premissas fáticas delineadas que ensejaram a aplicação do entendimento desta Corte, demandaria, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais, além do reexame de fatos e provas, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7 deste STJ. Em face do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte agravada, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI