Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2206819/SP (2025/0116451-0)
RELATORA: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
RECORRENTE: LUIS HENRIQUE ANDRADE DA SILVA
RECORRENTE: LILIAN HELENA ANDRADE ROZENDO
ADVOGADO: LUCIANO PINHATA - SP333971
RECORRIDO: ALFA PATROCINIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO: RAFAEL APOLINÁRIO BORGES - SP251352
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim ementado (fls. 299-300): APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Ação declaratória de rescisão contratual e condenatória de devolução de quantias pagas. Possibilidade de resilição do contrato por iniciativa do comprador, ainda que inexistente inadimplemento da vendedora. Restituição dos valores pagos pelo comprador. Sentença de procedência. Insurgência das partes. - Restituição de valores pagos a título de preço. Adequada a retenção de 25% dos valores pagos pelos autores. Pretensão de retenção de 10% sobre o valor do contrato abusiva e incompatível com os valores pagos. Precedentes. - Taxa de fruição. Descabida a dedução, por inexistente com relação a lote de terreno sem benfeitorias. - Comissão de corretagem. Possibilidade, em tese, desde que atendidos requisitos legais. Instrumento de compra e venda que dispõe expressamente que a comissão de corretagem não integra o preço do lote negociado. Nada há para ser restituído a esse título. - Correção monetária. Incidência desde cada desembolso. - Restituição parcelada. Possibilidade, uma vez que o contrato foi firmado após entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018. Previsão legal expressa prevista no art. 32-A de referido diploma legal no sentido de autorizar o parcelamento em até doze meses, respeitado período de carência. Precedente desta C. 32ª Câmara de Direito Privado. Sentença reformada neste ponto. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Sustenta a parte recorrente violação aos arts. 6º, III, 39, V, 53, 51, IV, do CDC, 413e 884 do CC. Defende que o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento. Intimada nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil, a parte recorrida afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado. É o relatório. DECIDO. O recurso especial é tempestivo e cabível, pois interposto em face de acórdão que negou provimento ao recurso de apelação. No presente processo, a parte afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso. A controvérsia apresentada nos autos, consiste em analisar a devolução dos valores pagos em compromisso de compra e venda de lote urbano de forma parcelada, à luz do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, versus devolução em parcela única conforme entendimento sumular e normas consumeristas. O recorrente alega violação aos arts. 6º, III, 39, V, 53, 51, IV, do CDC, 413e 884 do CC, além de divergência jurisprudencial. Pois bem. Sobre a matéria controvertida, embora a Lei nº 13.786/2018 tenha introduzido disciplina específica acerca da resolução dos contratos de loteamento, prevendo, em seu art. 32-A, a possibilidade de restituição parcelada, tal disposição não pode ser aplicada de forma automática e irrestrita em detrimento das normas protetivas do consumidor, sobretudo em contratos firmados sob a égide do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 deve ser interpretada sistematicamente com o microssistema consumerista, não se admitindo que a restituição parcelada implique violação ao princípio do equilíbrio contratual ou configure enriquecimento sem causa do fornecedor. Com efeito, conforme o entendimento recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, a restituição dos valores pagos de forma parcelada configura prática abusiva, por violar diretamente os arts. 39 e 51, II, IV e IX, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que impõe desvantagem excessiva ao consumidor e compromete o equilíbrio contratual. Tal compreensão foi reafirmada no julgamento do Tema 577/STJ, ocasião em que a Corte consolidou o entendimento de que a devolução fracionada transfere indevidamente ao consumidor os riscos do empreendimento, caracterizando vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor. Nesse contexto, considerando a prevalência das normas consumeristas sobre a disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018, impõe-se a restituição imediata dos valores pagos, em consonância com a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, a qual estabelece que, na hipótese de resolução do contrato por iniciativa do comprador, é devida a restituição das parcelas pagas de forma imediata, integral ou parcialmente, admitida apenas a retenção de percentual razoável. Quanto ao tema, esta Corte Superior vem se manifestando da seguinte forma: DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO CONFIGURAÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCELADA. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. PRECEDENTE RECENTE DA TERCEIRA TURMA, JULGADO POR MAIORIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Em relação ao parcelamento da restituição, o v. acórdão foi claro ao pontuar que este deve ocorrer em parcela única. Assim, não há falar em vício do acórdão ensejador de ofensa ao art. 1.022 do CPC. 2. Conforme o entendimento recente desta Terceira Turma, a restituição dos valores pagos de forma parcelada é prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte no julgamento do Tema 577/STJ. Considerando a prevalência do CDC, deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula nº 543 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.820.823/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025.) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. AFASTAMENTO. PRECEDENTES. RECURSO NÃO CONHECIDO. SÚMULA 83/STJ. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em ação de rescisão contratual de lote urbano, determinou a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, com restituição em parcela única, afastando a incidência de taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado. 2. O Tribunal de origem entendeu que o contrato, firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, deveria observar o limite de retenção de 25% dos valores pagos, em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), e que a restituição deveria ocorrer de forma imediata, afastando a aplicação do art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/1979. 3. A recorrente alegou violação ao art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, sustentando que a retenção deveria incidir sobre o valor do contrato e que a restituição deveria ser parcelada, conforme previsto na legislação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se, em contratos de compra e venda de imóvel firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível limitar a retenção a 25% dos valores pagos e determinar a restituição em parcela única, em observância ao CDC. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece a prevalência do CDC em relações de consumo, limitando a retenção a 25% dos valores pagos e determinando a restituição imediata, conforme a Súmula 543/STJ. 6. A taxa de fruição é indevida em contratos de compra e venda de lote não edificado, pois não há enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, conforme entendimento consolidado no STJ. 7. A restituição parcelada, prevista no art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/1979, é considerada prática abusiva em relações de consumo, sendo inaplicável diante da prevalência do CDC. 8. O recurso especial não foi conhecido, em razão da aplicação da Súmula 83 do STJ, que impede o conhecimento de recurso especial quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ. IV. DISPOSITIVO Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.178.845/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c rescisão contratual e devolução de valores pagos. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 5. Recurso especial conhecido e provido." (REsp n. 2.243.279/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025) No caso concreto, o acórdão recorrido, ao admitir a restituição parcelada, afastou-se da orientação pacificada do Superior Tribunal de Justiça, incorrendo em contrariedade à sua jurisprudência dominante. Ante o exposto, conheço do recurso especial e lhe dou provimento para determinar que a restituição dos valores pagos, descontado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), seja realizada de forma imediata, em parcela única, mantidos os demais termos do acórdão recorrido. Em razão do provimento do recurso, inverte-se os ônus sucumbenciais. Publique-se. Intimem-se. Relator
DANIELA TEIXEIRA