Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2207419/SP (2025/0122626-0)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE: EDILSON JOSE DE LIMA
ADVOGADO: CAMILA APARECIDA DE OLIVEIRA FORTUNATO - SP353966
RECORRIDO: BARRETOS MAIS PRACA 106 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO: LEANDRO GARCIA - SP210137
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por EDILSON JOSE DE LIMA manejado com fundamento nas alíneas 'a' e 'c' do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. O recurso especial volta-se contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (fls. 331-332): COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA LOTE RESOLUÇÃO DE CONTRATO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS Autora (loteadora) que pleiteia a resolução pelo inadimplemento das prestações Embora celebrado com pacto de alienação fiduciária, não houve o respectivo registro do contrato na matrícula, tratando-se, assim, de mero compromisso de compra e venda, com prevalência do CDC à espécie Réu que admitiu o inadimplemento Sentença de parcial procedência, declarando a resolução do contrato, a restituição de 75% dos valores pagos, a condenação da autora na indenização pelas benfeitorias e a condenação do réu na taxa de fruição Recurso das partes Descabimento da incidência de percentual sobre o valor do contrato para o cálculo de restituição Afronta ao art. 53 do CDC, considerando que, na prática, o réu ainda seria devedor da autora, mesmo após o desfazimento do negócio Retenção de 25%, que se coaduna com a jurisprudência do c. STJ Laudo pericial que comprova a edificação de um muro com portão Direito do réu à indenização e à retenção, nos termos do art. 34 da Lei 6.766/1979. Posse que não é injusta ou de má-fé, pois amparada em contrato Taxa de fruição devida, pois, embora não edificada uma residência, o lote foi fechado e ocupado com pertences do réu Retenção da comissão de corretagem, expressamente prevista no contrato, com o valor especificado e destacado do preço do imóvel Observação do REsp repetitivo nº 1.599.511 SP Sentença mantida Honorários recursais devidos RECURSOS DESPROVIDOS. Nas razões do recurso especial (fls. 340-350), a parte recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação do art. 884 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que a condenação ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação de um lote de terreno não edificado configura enriquecimento sem causa da promitente vendedora, uma vez que não teria havido proveito econômico auferido pelo comprador a justificar tal indenização. Argumenta que a jurisprudência desta Corte Superior estaria consolidada no sentido de ser indevida a referida taxa em casos de rescisão de contrato envolvendo lote não edificado, apontando como paradigmas os Recursos Especiais nº 1.863.007/SP e nº 2.113.745/SP. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (fls. 381-395), nas quais a parte recorrida pugna, em suma, pela manutenção do acórdão, defendendo a legalidade da cobrança da taxa de fruição em razão da efetiva ocupação do bem, o que impediu sua livre disposição. Argumenta, ainda, pela impossibilidade de reexame de matéria fático-probatória, nos termos da Súmula 7/STJ, e pela ausência de prequestionamento. Assim posta a questão, passo a decidir. O recurso especial preenche os pressupostos de admissibilidade, motivo pelo qual passo ao exame do mérito. A controvérsia central reside em definir a legalidade da condenação do promitente comprador ao pagamento de taxa de fruição em razão da posse de lote de terreno que, embora sem edificação residencial, foi murado e utilizado para o armazenamento de bens pessoais, no contexto de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente. A ação foi ajuizada por BARRETOS MAIS PRACA 106 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., visando à rescisão de "Compromisso Particular de Compra e Venda" (fls. 20-67) referente ao Lote 26, Quadra 48, do empreendimento "MaisParque Barretos", em razão do inadimplemento do comprador, EDILSON JOSE DE LIMA, ora recorrente. O juízo de primeiro grau (fls. 285-296) julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato, determinar a reintegração de posse, fixar a retenção de 25% dos valores pagos pela vendedora, condenar a vendedora a indenizar o comprador pelas benfeitorias apuradas em perícia no valor de R$ 28.700,00 (vinte e oito mil e setecentos reais), e condenar o comprador ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor do contrato, desde o início do inadimplemento até a efetiva desocupação. Inconformadas, ambas as partes apelaram. O TJSP, por unanimidade, negou provimento a ambos os recursos, mantendo integralmente a sentença. No que tange à taxa de fruição, ponto objeto do presente recurso especial, o acórdão recorrido, embora reconheça a jurisprudência sobre a indevida cobrança em casos de lotes não edificados, realizou uma distinção fática para manter a condenação, sob o seguinte fundamento (fl. 336): "Com efeito, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a taxa de fruição é indevida na hipótese de lotes não edificados. Não é o caso dos autos. Embora não tenha edificado uma residência no lote, restou incontroversa a ocupação com armazenamento de objetos e pertences do réu, o que se vê pelas fotografias no corpo do laudo pericial (fls. 247/257). Sendo assim, não estando o lote desocupado e livre de pessoas e coisas, é inequívoco o direito da autora de receber pela fruição do bem." O recorrente, em seu recurso especial, alega que a manutenção da taxa de fruição, mesmo diante do cenário fático descrito, contraria o disposto no art. 884 do Código Civil e diverge do entendimento consolidado nesta Corte Superior. Inicialmente, analiso o recurso pela alínea 'c' do art. 105, III, da Constituição Federal CF. O recorrente aponta como paradigmas os acórdãos proferidos nos Recursos Especiais nº 1.863.007/SP e nº 2.113.745/SP, que teriam firmado a tese da impossibilidade de cobrança de taxa de fruição em casos de rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado. Ocorre que, no caso concreto, o Tribunal de origem, soberano na análise do acervo fático-probatório, promoveu explícito distinguishing ao consignar que o lote, embora não contasse com uma edificação residencial, não se encontrava vago ou desocupado. A Corte paulista fundamentou sua decisão na premissa de que houve ocupação efetiva do terreno pelo comprador, que não apenas o murou, como também o utilizou para o armazenamento de seus pertences, conforme atestado pelo laudo pericial (fls. 237-266) e pelas fotografias anexadas (fls. 247-257). Essa circunstância fática, a ocupação material do bem que impede sua livre disposição pelo vendedor, é o elemento que diferencia a hipótese dos autos dos precedentes invocados, os quais partem da premissa de um lote vago, sem qualquer utilização que importe em proveito econômico para o adquirente ou em efetiva privação de uso para o alienante. A ausência de similitude fática entre o acórdão recorrido e os julgados paradigmas inviabiliza, portanto, a análise do recurso pela alínea 'c' do inciso III do art. 105 da CF. Passando à análise do recurso pela alínea 'a', no que se refere à alegada violação do art. 884 do CC, que veda o enriquecimento sem causa, a pretensão do recorrente igualmente não prospera. A argumentação do recurso parte do pressuposto de que não houve fruição do imóvel por se tratar de lote não edificado. Contudo, as instâncias ordinárias, com base nas provas dos autos, notadamente o laudo pericial, assentaram a premissa fática de que o imóvel não permaneceu simplesmente vago, mas foi efetivamente ocupado pelo recorrente. Conforme consta no acórdão, o lote foi murado, recebeu um portão metálico, poste de energia, e servia como local para guarda de bens, o que caracteriza o exercício da posse de forma a privar a parte recorrida da disponibilidade do bem. A revisão dessa conclusão fática, para se entender que não houve ocupação ou que tal ocupação não impediu a fruição do bem pela vendedora, demandaria o reexame do conjunto probatório, providência vedada em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7/STJ. Fixada a premissa de que houve ocupação efetiva, a conclusão pela legalidade da cobrança da taxa de fruição não viola o art. 884 do CC. Ao contrário, a indenização visa precisamente a impedir o enriquecimento sem causa do comprador, que, mesmo inadimplente, continuou a se utilizar do imóvel, privando a vendedora de exercer a posse e, consequentemente, de dar ao bem a destinação econômica que lhe aprouvesse. A taxa de fruição, nesse contexto, representa a contraprestação devida pela indisponibilidade do imóvel causada pelo promitente comprador. Dessa forma, o acórdão recorrido, ao manter a condenação ao pagamento da taxa de fruição com base na ocupação fática do lote, ainda que sem edificação residencial, conferiu adequada interpretação à legislação federal aplicável ao caso concreto, não merecendo reparos. A decisão está alinhada à finalidade do instituto da taxa de fruição, que é a de compensar o proprietário pela impossibilidade de uso e gozo de seu bem. Em face do exposto, conheço do recurso especial e nego-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI