Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2205977/SP (2025/0109790-2)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE: ELENILZA GENY DA SILVA SOARES
RECORRENTE: FERNANDO RIBEIRO SOARES DA SILVA
ADVOGADO: MARIANA ONDEI NUNES - SP409919
RECORRIDO: COMERCIAL IBIACU DE EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS: ROSANGELA FAVARIN FERREIRA - SP181932
GABRIELY RODRIGUES DE SOUSA - SP446528
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por Fernando Ribeiro Soares da Silva e Elenilza Geny da Silva Soares, com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, negou provimento ao seu recurso, mantendo a decisão que autorizou retenção de 20% dos valores pagos e fixou o pagamento de taxa de fruição, nos termos da seguinte ementa: Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c. c. restituição. Sentença de parcial procedência. Irresignação da ré. Desconto de 10% do valor atualizado do contrato sobre as quantias adimplidas pelos autores a título de preço descabido, pois resultaria na perda quase que total do crédito dos adquirentes (arts. 51, IV e §1º, II e III e 53, caput do CDC e art. 413 do CC). Percentual de retenção mantido em 20% (Súmula nº 1 desta Corte e Súmula nº 543 do STJ). Taxa de fruição devida no período compreendido entre a celebração e a rescisão do contrato. Recurso parcialmente provido. Nas razões de recurso especial, a parte recorrente suscita violação aos artigos 6º, V, 39, V, 51, IV, §1º, III, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, ao impor, além da retenção de 20% dos valores pagos, o pagamento de taxa de fruição sobre lote sem edificação, o que, na prática, resultaria na devolução irrisória ou até em saldo devedor, configurando desequilíbrio contratual, enriquecimento sem causa da vendedora e afronta à proteção do consumidor hipossuficiente. Sustenta que a cobrança é abusiva, desproporcional e contrária à jurisprudência do STJ e de outros tribunais, requerendo a exclusão da taxa de fruição. Contrarrazões ao recurso especial foram apresentadas às fls. 260/265. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, neste caso, de ação ajuizada por Fernando Ribeiro Soares da Silva e Elenilza Geny da Silva Soares contra Comercial Ibiaçu de Empreendimentos Ltda, visando a que lhes seja concedida a rescisão contratual com restituição de valores pagos, em razão da perda de capacidade financeira para manter contrato de compromisso de compra e venda celebrado em 23.10.2019, referente a lote de terreno sem edificação. Alegaram ter desembolsado R$ 24.773,82 e pleitearam a devolução de 90% desse valor. Em primeira instância, o juiz julgou parcialmente procedente o pedido, rescindindo o contrato celebrado entre as partes e determinando a devolução de 80% dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Interposta apelação, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso para manter a retenção de 20% dos valores pagos, afastando a cláusula que previa desconto de 10% sobre o valor total do contrato por considerar tal penalidade abusiva e desproporcional, em afronta aos arts. 51, IV e § 1º, II e III, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, bem como ao art. 413 do Código Civil. Reconheceu, ainda, o direito da vendedora à indenização pela fruição do imóvel durante o período de vigência contratual, mesmo se tratando de lote sem edificação, fixando taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, sob o fundamento de vedação ao enriquecimento ilícito do adquirente e compensação pela posse do bem. Nesse sentido, trechos do voto condutor do acórdão recorrido: A resolução do contrato foi decretada em sentença proferida em 07/08/2024, de modo que o negócio, originalmente celebrado em 23/10/2019, vigeu por quase 5 anos. (...) De outra sorte, impõe-se a condenação dos autores ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel. Está sedimentado no âmbito desta C. Câmara o entendimento de que o fato do imóvel consistir em lote sem edificação não impede a condenação do adquirente ao pagamento de contraprestação pelo período no qual permaneceu na posse do bem. Isso se dá em razão da vedação ao enriquecimento ilícito, bem como visa ressarcir a vendedora pelo período no qual esteve injustamente privada do imóvel que é apto de fruição, conforme a já mencionada Súmula nº 1 desta Corte. A taxa de fruição, ora fixada em 0,5% ao mês do preço do imóvel corrigido, deve incidir no período compreendido entre 23/10/2019 e 07/08/2024, datas da celebração do compromisso de compra e venda e da prolação da sentença de rescisão, respectivamente. Destarte, reforma-se parcialmente a r. sentença. Nas razões de recurso especial, a parte impugna a condenação ao pagamento da taxa de fruição sobre lote sem edificação, afirmando que isso resultaria na devolução irrisória ou até em saldo devedor, caracterizando desequilíbrio contratual. A propósito do cabimento da taxa de fruição, a jurisprudência desta Corte Superior se consolidou no sentido de que a taxa de fruição não é devida nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, na medida em que a resolução contratual não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. A propósito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2. Agravo interno provido para se conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.807/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO URBANO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. SÚMULA N. 7 DO STJ. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/08. VIABILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PROVIDO. 1."Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.) Na hipótese dos autos, destaca-se que o objeto do contrato cuja rescisão foi determinada pelas instâncias ordinárias é, precisamente, um terreno não edificado. A esse respeito, destaca-se que o Juízo de primeira instância adotou como premissa fática que o lote não está edificado, fixando o entendimento de que “não há que se falar em taxa de fruição, por se tratar de lote sem edificação, conforme as fotos juntadas pela própria requerida a fls.165/166”. O Tribunal de origem, contudo, entendeu pelo cabimento da referida taxa de fruição, sob o fundamento de que a ausência de edificação em lote que foi objeto de contrato rescindido não impede a condenação do adquirente ao pagamento da taxa de fruição. Sendo assim, verifica-se o Tribunal de origem não decidiu em conformidade com a orientação adotada por esta Corte Superior, de forma que o recurso especial deve ser provido ante a constatada violação a dispositivos de lei federal e à orientação desta Corte. Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial reformando o acórdão recorrido para afastar a condenação da parte recorrente ao pagamento da taxa de fruição, reestabelecendo a sentença. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI