Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2890970/MG (2025/0102361-8)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: SAMUEL FERNANDO LOPES RIBEIRO
ADVOGADO: FABIO ALEXANDRE STOCKLER BARBOSA - MG101378
AGRAVANTE: GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S/A
ADVOGADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO: SAMUEL FERNANDO LOPES RIBEIRO
ADVOGADO: FABIO ALEXANDRE STOCKLER BARBOSA - MG101378
AGRAVADO: GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S/A
ADVOGADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o/a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 391): " EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DO INDÉBITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO PARCELADO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE MENSAL. VEDAÇÃO. IRDR. TEMA 56. DECISÃO REFORMADA. Nos termos do art. 5º, §2º, da Lei nº 9.514/97, nas operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, é possível a previsão contratual de capitalização de juros, ainda que a promitente vendedora não faça parte do SFI. Em face, contudo, da omissão legislativa quanto à periodicidade da capitalização em aludidos contratos, não se admite a capitalização mensal, mas apenas a anual, tendo-se em conta a interpretação sistemática do ordenamento jurídico, em atenção aos art. 4º do Decreto nº 22.626/33 e art. 591 do CC. 4. Este Tribunal de Justiça, no julgamento do IRDR nº 1.0301.16.015958-0/002 (Tema 56), firmou a tese de que "nos contratos de financiamento firmados por construtoras e/ou incorporadoras de imóveis - fora do Sistema Financeiro Imobiliário - admite-se a cobrança de juros capitalizados com periodicidade anual, nos termos do que estabelece o artigo 5.º, inciso III, §2.º, da Lei n.º 9.514/97, c/c artigo 4.º, do Decreto n.º 22.626/33, e artigo 591 do Código Civil, e desde que esteja expressamente ajustada entre os contratantes. O mero transtorno ou aborrecimento, por si só e ainda que de proporção significativa, não é capaz de ensejar a configuração do dano moral, sobretudo quando não houve ilicitude na conduta da parte contrária, mas apenas um equívoco quanto ao recebimento". Apelação Cível Nº 1.0000.24.161790-1/001 - COMARCA DE Belo Horizonte - Apelante(s): SAMUEL FERNANDO LOPES RIBEIRO - Apelado(a)(s): GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S/A " Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 454-460). Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 5º da lei 9514/1997; arts. 219, 220, 221, 421 e 421-A do Código Civil; art. 25 da lei 6766/1979; e, ainda, o art. 35-A da lei 4591/1964; os arts. 1º, §1º, 2º e 3º da lei 13874/2019. Sustenta, em síntese, que "analisando-se as leis, de forma teleológica, conclui-se que, mesmo não sendo a recorrente integrante do SFI, é legítimo que possa utilizar-se da capitalização, a fim de cumprir a destinação de seu objeto – financiamento imobiliário, conforme expresso no parágrafo 2º, do art. 5º, da lei 9514." Alega que a corte estadual "perpetrou a violação à relação contratual existente entre as partes ao manter a declaração de nulidade parcial da cláusula de capitalização de juros, na medida em que o contrato firmado foi celebrado em plena observância aos requisitos para a formação da relação jurídica, de forma que o contrato objeto da demanda é plenamente eficaz e válido." Sem contrarrazões ao recurso especial. Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 518-520), o que ensejou a interposição do presente agravo. Não apresentada contraminuta do agravo. É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. - Da violação do artigo 5º da lei 9514/1997 A parte recorrente sustenta que o acórdão recorrido violou o disposto no art. 5º da Lei nº 9514/1997 ao deixar de admitir a capitalização de juros nos contratos de financiamento imobiliários não realizados no âmbito do SFI. Entretanto, o recurso não merece ser conhecido no ponto. Isso porque, como se extrai do acórdão recorrido, a corte estadual reconheceu a possibilidade de capitalização de juros em tal espécie contratual, contudo, afastou sua incidência mensal, para que a capitalização se desse anualmente, anulando parcialmente cláusula contratual firmada entre as partes. A propósito, transcrevo excerto do acórdão recorrido: "Sobre o assunto, tem-se que, embora a empresa apelada não integre o Sistema Financeiro Imobiliário, a Lei nº 9.514/97, que rege a matéria, permite, em operações de comercialização de imóveis que envolvam financiamento, pagamento parcelado ou arrendamento mercantil, a aplicação das mesmas condições autorizadas às entidades integrantes do Sistema. Confira: (...) Evidente, portanto, que a autorização à cobrança de juros capitalizados se estende ao caso em análise, nos termos do inciso III do dispositivo supracitado. Todavia, observa-se que a lei é silente quanto à periodicidade da cobrança dos referidos juros, o que impõe a restrição da permissão à cobrança anual, levando-se em conta a interpretação sistemática do ordenamento jurídico, especialmente, em razão do disposto no art. 4º do Decreto nº 22.626/33 e no art. 591 do CC: (...) Diante desse cenário, visando à isonomia, segurança jurídica das decisões, equidade e coesão da jurisprudência, este Tribunal de Justiça, no julgamento do IRDR nº 1.0301.16.015958-0/002 (Tema 56), firmou a tese de que "nos contratos de financiamento firmados por construtoras e/ou incorporadoras de imóveis - fora do Sistema Financeiro Imobiliário - admite-se a cobrança de juros capitalizados com periodicidade anual, nos termos do que estabelece o artigo 5.º, inciso III, §2.º, da Lei n.º 9.514/97, c/c artigo 4.º, do Decreto n.º 22.626/33, e artigo 591 do Código Civil, e desde que esteja expressamente ajustada entre os contratantes". Analisando tais premissas assiste razão à parte apelante, porque a cláusula segundo do contrato em seu parágrafo quarto, prevê que, in verbis: PARÁGRAFO QUARTO – Caso seja opção do(s) COMPRADOR (ES) a contratação do financiamento com incidência de juros remuneratórios, conforme descrito na coluna CORREÇÃO e/ou JUROS do item 4.1. do QADRO RESUMO fica ajustado que as parcelas financiadas respectivas serão acrescidas de juros de 0.5% (meio por cento) ao mês, capitalizados, contados a partir, e inclusive da data informada na coluna DATA BASE JUROS até as datas dos respectivos pagamentos, inclusive pro ata dies tempore. À vista disso, resta claro que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em tela estabelece, expressamente, a capitalização dos juros remuneratórios na periodicidade mensal, contrariando a legislação vigente e o entendimento deste Tribunal. (...) Dessa forma, entendo que é de se reconhecer a abusividade da na aplicação dos juros mensalmente relativamente à incidência de capitalização mensal, ficando autorizada, no entanto, a capitalização de forma anual." (fls. 393-396) Logo, é de se notar que as razões recursais estão dissociadas do que foi efetivamente decidido pela corte estadual, motivo pelo qual o recurso não merece ser conhecido, incidindo no ponto o óbice imposto pela Súmula 284 do STF. Quanto ao ponto: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. INÉRCIA DO CREDOR. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por Ferreira Souza Ferramentas LTDA. contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que reformou sentença de extinção de execução de título extrajudicial, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para continuidade da execução, ao entender que não houve inércia do credor. 2. A parte recorrente alegou violação dos arts. 489, § 1º, IV, 921, § 4º-A, e 924, V, do Código de Processo Civil, sustentando deficiência de fundamentação no acórdão recorrido e a ocorrência de prescrição intercorrente, em razão da paralisação do feito por prazo superior ao da prescrição do direito material e ausência de ato útil. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 489, § 1º, IV, do CPC, em razão de suposta deficiência de fundamentação do acórdão recorrido; e (ii) saber se houve prescrição intercorrente na execução de título extrajudicial, considerando a paralisação do feito por prazo superior ao da prescrição do direito material e a ausência de ato útil. III. Razões de decidir 4. O Tribunal de origem fundamentou adequadamente sua decisão ao reformar a sentença, indicando que o credor não permaneceu inerte e que, em todas as oportunidades em que foi instado a se manifestar, o fez dentro do prazo regular. 5. A análise da alegação de prescrição intercorrente exigiria o reexame de matéria fática e probatória, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. 6. A execução não foi arquivada por prazo superior a um ano sem manifestação do credor, e não houve intimação do credor para fins de decretação da prescrição intercorrente, conforme exigido pelo art. 921, § 4º-A, do CPC. 7. A não impugnação dos fundamentos centrais do acórdão recorrido e a apresentação de razões dissociadas desses fundamentos atraem a incidência das Súmulas 283 e 284 do STF. 8. A incidência da Súmula 7 do STJ também impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. IV. Dispositivo Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.168.327/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. EXECUÇÃO PROVISÓRIA DE MULTA. FUNDAMENTOS DISSOCIADOS. SÚMULA N. 284/STF. 1. É deficiente o recurso especial quando suas razões estão dissociadas dos fundamentos do acórdão impugnado, o que atrai, por analogia, a incidência da Súmula n. 284 do STF. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.987.012/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026.) - Da violação dos artigos 421, 422, 475, e 884 do Código Civil Aduz o recorrente que é inviável o reconhecimento de nulidade de cláusula contratual no presente caso, já que a parte recorrida teria ciência dos termos contratados, não se podendo prestigiar compotarmento de violador da boa-fé contratual, sob pena de se macular o pacta sunt servanda. Quanto ao ponto, o recurso igualmente não merece ser conhecido, já que, ao analisar os fatos e os documentos acostados aos autos, a corte estadual não verificou a existência mácula à boa-fé objetiva, sendo de rigor o reconhecimento de abusividade contratual devidamente suscitada, sobretudo quando se fala de ajustes disponíveis ao mercado de consumo, em que, via de regra, há assimetria entre os contratantes (fornecedores e consumidores). Em verdade, o que se extrai do julgado estadual é a observância estrita ao entendimento desta Corte que, em situações semelhantes a debatida nos presentes autos, reconheceu a abusividade contratual e determinou revisão contratual. Nesse sentido, confira-se entendimento deste STJ: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCORPORADORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A relação contratual de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, firmada diretamente com a incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sendo indevida a capitalização mensal de juros remuneratórios, por ausência de autorização legal específica para operadores do SFI. 2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, em contratos de compra e venda de imóvel celebrados com sociedade empresária não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, é inviável a cobrança de juros capitalizados, aplicando-se o óbice da Súmula 83/STJ. 3. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 3.026.142/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 6/3/2026.) No mais, para rever a ocorrência de violação à boa-fé objetiva é imprescindível o reexame fático-probatório, o que é vedado na presente seara, ente o óbice imposto pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. A esse respeito: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. MANUTENÇÃO DE VÍNCULO ASSOCIATIVO E PLANO DE SAÚDE. 1. Não se verifica a alegada ofensa aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, porquanto o Tribunal de origem decidiu a controvérsia de forma fundamentada, interpretando as normas internas da associação e concluindo pela garantia do direito à manutenção do vínculo associativo, não havendo omissão, mas sim decisão contrária aos interesses da parte recorrente. 2. A revisão da conclusão do Tribunal de origem, que reconheceu o direito à manutenção da condição de associado com base na análise do Estatuto Social e das deliberações internas da entidade, esbarra no óbice da Súmula n. 5 do STJ, tendo em vista a natureza contratual dos estatutos de associações e planos de saúde de autogestão. 3. A análise da alegação de violação da boa-fé objetiva e do art. 422 do Código Civil, sob o argumento de que os recorridos anuíram com a condição de meros beneficiários, e a revisão da conclusão sobre o custeio aplicável demandariam o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada pela Súmula n. 7 do STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.695.467/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026.) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CONCESSÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE ABUSO DE DIREITO E VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a improcedência de ação de indenização por danos materiais e morais, proposta em razão da alegada rescisão imotivada de contrato de concessão comercial celebrado entre as partes. 2. A parte autora alegou que, apesar de previsão contratual de prazo determinado, o vínculo teria sido prorrogado por tempo indeterminado em razão de comportamentos concludentes, investimentos realizados e aditamentos firmados ao longo da relação negocial, gerando expectativa legítima de continuidade. O pedido foi julgado improcedente em primeira instância, decisão mantida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que considerou válida a denúncia contratual e afastou a existência de ato ilícito ou abuso de direito por parte da concessionária ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a denúncia do contrato de concessão comercial, tal como efetivada, configurou ato ilícito, rescisão imotivada ou violação à boa-fé objetiva, gerando direito à reparação por danos materiais e morais; e (ii) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por suposta omissão e/ou contradição nos acórdãos proferidos pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O Tribunal de origem enfrentou, de forma clara e fundamentada, todos os pontos controvertidos invocados pela parte recorrente, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil. 5. O Tribunal de origem concluiu que o contrato de concessão comercial possuía prazo determinado e não havia cláusula de renovação automática, sendo a denúncia contratual realizada em conformidade com os termos pactuados. 6. A análise da alegação de abuso de direito e violação à boa-fé objetiva foi realizada com base na moldura fática consolidada nos autos, sendo afastada a existência de ato ilícito ou má-fé por parte da concessionária ré. 7. A pretensão recursal da parte recorrente, ao buscar a revaloração de provas e a interpretação de cláusulas contratuais, encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, que vedam o reexame de matéria fática e contratual em sede de recurso especial. 8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao aplicar os referidos óbices em casos que envolvem a extinção de contratos de concessão e representação comercial, inclusive aqueles regidos pela Lei Ferrari. IV. DISPOSITIVO 9. Resultado do Julgamento: Recurso especial conhecido em parte e improvido. (REsp n. 2.229.081/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025.) Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Deixo de majorar os honorários visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20% (fl. 400). Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS