Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AgInt no AREsp 2874252/SC (2025/0072516-8)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: SADI DA SILVA
ADVOGADO: CLEDSON JOSÉ PIVA - SC045331
AGRAVADO: MARIO ALVES DA SILVA
ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
DECISÃO Em virtude das razões apresentadas no agravo interno, reconsidero a decisão de fls., tornando-a sem efeito, e passo a um novo exame do recurso. No dispositivo, antes de dizer o resultado do julgamento, colocar também a reconsideração: Em face do exposto, reconsidero a decisão de fls. 564-568, tornando-a sem efeito, e conheço do agravo e passo a proferir decisão. Trata-se de agravo interposto por SADI DA SILVA contra decisão que não admitiu recurso especial manejado com fundamento na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. O recurso especial volta-se contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA, assim ementado (e-STJ fl. 352): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. PLEITO RELACIONADO À USUCAPIÃO ORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DE PEDIDO EM GRAU RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA. NÃO CONHECIMENTO DA INSURGÊNCIA NESTE TOCANTE. PRETENDIDA CASSAÇÃO DA SENTENÇA COM REGULAR PROSSEGUIMENTO DO FEITO, DIANTE DA EXISTÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DIRETO COM O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE OBTER A REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE POR OUTRO MEIO NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR EVIDENCIADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados. Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 373-397), a parte recorrente aponta violação dos arts. 1.238 e 1.242 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que a existência de um negócio jurídico de compra e venda com o proprietário registral não afasta o interesse de agir para a propositura da ação de usucapião, especialmente quando a via da adjudicação compulsória se mostra ineficaz, dado que o imóvel consiste em fração ideal de uma área maior, não desmembrada e, portanto, sem matrícula individualizada. Argumenta que a ação de usucapião é o único meio viável para obter a regularização da propriedade, consolidada por mais de trinta anos de posse mansa e pacífica. Defende, ademais, a aplicabilidade do princípio da fungibilidade entre as modalidades de usucapião, asseverando que o contrato de compra e venda configura justo título para o reconhecimento da usucapião ordinária. Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial. O Tribunal de origem não admitiu o recurso especial (e-STJ fls. 428-429) com base nos seguintes fundamentos: i) incidência da Súmula 83/STJ, porquanto o acórdão recorrido estaria em harmonia com a jurisprudência do STJ🚩, no sentido de que a posse decorrente de contrato de compra e venda é, em regra, incompatível com o animus domini; e ii) incidência da Súmula 7/STJ, pois a revisão das conclusões do Tribunal de origem sobre a ausência de comprovação da impossibilidade de regularização administrativa do imóvel demandaria o reexame do conjunto fático-probatório. Na petição de agravo (e-STJ fls. 443-471), a parte agravante impugna os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, defendendo o preenchimento dos pressupostos de admissibilidade do recurso especial. Assim posta a questão, passo a decidir. Com efeito, a controvérsia central reside em definir se a existência de um contrato de compra e venda de fração ideal de imóvel não desmembrado, sem matrícula própria, configura, por si só, um óbice jurídico intransponível à regularização pela via da adjudicação compulsória, caracterizando o interesse de agir para a ação de usucapião. O Tribunal de origem entendeu que a demonstração dessa impossibilidade seria uma questão puramente fática, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ. Uma análise mais aprofundada da questão, contudo, revela que a controvérsia transcende a mera análise de fatos e provas🚩. O ponto nodal reside, em verdade, na qualificação jurídica de um fato incontroverso nos autos: a aquisição de uma fração ideal de um imóvel maior, sem o correspondente desmembramento e, por consequência, sem matrícula individualizada. A impossibilidade de se promover a adjudicação compulsória de um bem com tais características não é uma questão de prova a ser produzida pelo autor, mas uma consequência jurídica que emana do princípio da especialidade registral, o qual impede o registro de título referente a imóvel não individualizado. Trata-se, portanto, de revaloração jurídica dos fatos, e não de reexame probatório, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ. Ademais, esta Corte já se manifestou no sentido de que, em regra, não falta interesse de agir à parte que ajuíza ação de usucapião, tão somente porque em tese há outra via facultativa para alcançar direito semelhante, como a ação de adjudicação compulsória. As consequências jurídicas da aquisição originária são distintas da aquisição derivada, sendo legítima a opção da parte pela via que lhe pareça mais segura e completa para a consolidação de seu direito de propriedade. Neste sentido, em caso análogo, manifestei-me no julgamento do REsp n. 2.117.116/SC: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE E ADEQUAÇÃO. EXISTÊNCIA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA E DERIVADA DE PROPRIEDADE. DIFERENTES CONSEQUÊNCIAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Não falta o interesse de agir à parte que intenta ação de usucapião, tão somente porque em tese há outra via facultativa para alcançar direito semelhante, como a ação de adjudicação compulsória. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, com consequências jurídicas diversas da aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Precedentes. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 2.117.116/SC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/6/2025.) Desse modo, reconsidero a decisão de fls. 564-568 e, afastada a Súmula 7/STJ, passo ao exame do recurso especial. A origem do litígio remonta à Ação de Usucapião ajuizada em 16 de novembro de 2018 por Sadi da Silva e sua ex-cônjuge, Lenir Maria Kaderski da Silva, objetivando a declaração de domínio sobre uma fração de 312,46 m² de um imóvel rural maior, objeto da matrícula n.º 1.532 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Concórdia/SC. Na petição inicial (e-STJ fls. 3-9), os autores narraram que adquiriram a posse da referida fração em 10 de janeiro de 1992, por meio de "Contrato de Compromisso de Compra e Venda" (e-STJ fls. 20-22) firmado com o proprietário registral, Mário Alves da Silva, e que, desde então, exercem a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini, tendo estabelecido no local sua moradia habitual. A regularização da propriedade, segundo alegam, é imprescindível para a finalização da partilha de bens decorrente do divórcio do casal, conforme acordado nos autos do processo n.º 0300772-57.2018.8.24.0019 (e-STJ fls. 42-43). O Juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução de mérito (e-STJ fls. 250-252), por ausência de interesse processual, sob os fundamentos de que (i) a posse decorreria de negócio jurídico (contrato de compra e venda), caracterizando aquisição derivada, o que tornaria a via da usucapião, modo de aquisição originária, inadequada; e (ii) a ação de usucapião estaria sendo utilizada como sucedâneo para contornar a ausência de regular parcelamento do solo. Interposta Apelação (e-STJ fls. 257-277), o TJSC negou provimento ao recurso (e-STJ fls. 347-352). O acórdão recorrido, embora tenha reconhecido a jurisprudência desta Corte Superior, manteve a sentença extintiva por entender que a utilização da via da usucapião em casos de aquisição derivada é excepcional, condicionada à demonstração de ser "difícil ou impossível a obtenção do registro da propriedade com base no contrato de compra e venda", e que os autores não se desincumbiram de tal ônus probatório. No mérito, o recurso especial merece provimento. A questão central a ser dirimida é se a extinção prematura do processo, por carência de interesse de agir, foi a medida correta diante das peculiaridades do caso. O Tribunal de origem e o juízo de primeiro grau fundamentaram a extinção na inadequação da via eleita, por se tratar de aquisição derivada da propriedade e por supostamente visar a burlar as normas de parcelamento do solo. Esse entendimento, contudo, se mostra excessivamente formalista e em descompasso com a função social do instituto da usucapião. A existência de um contrato de compra e venda não constitui, por si só, um óbice intransponível ao ajuizamento da ação de usucapião. Ao contrário, em muitas situações, a usucapião revela-se como a única via processual útil e necessária para a aquisição do domínio, especialmente quando a regularização da propriedade por meios derivados, como a adjudicação compulsória, se mostra juridicamente inviável. No caso concreto, o imóvel objeto da lide é uma fração ideal de um terreno maior, sem matrícula individualizada. Esta Corte Superior tem entendimento de que a ausência de um imóvel registrável e individualizado é um impedimento de ordem jurídica à propositura da ação de adjudicação compulsória, conforme se depreende do seguinte precedente: "a existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória" (REsp 1.851.104/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020). Desse modo, a impossibilidade de regularização da propriedade por outra via não é uma mera alegação a ser provada factualmente, mas uma consequência jurídica direta da situação registral do bem. A ação de usucapião, nesse cenário, não é apenas uma opção, mas talvez o único instrumento processual capaz de conferir o domínio ao possuidor. Ademais, o argumento de que o contrato de compra e venda afastaria o animus domini não se sustenta. O instrumento, em vez de obstar a usucapião, pode servir como justo título para a modalidade ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil, reforçando a boa-fé do possuidor. Nesse sentido, foi a manifestação desta Corte Superior “O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária” no REsp 1.325.509/PE, assim ementado: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELA CONCLUSÃO DA OBRA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA. 1. Ação demolitória ajuizada pela agravante alegando que a empresa demandada edificou obra no terreno contíguo, em local inapropriado, obstruindo a visão e impossibilitando a utilização do seu terreno. 2. Comprovação de que a empresa requerida não é mais proprietária da obra, tendo alienado o imóvel a terceira pessoa, tendo em vista a realização de compromisso de compra e venda regularmente celebrado em caráter irrevogável e irretratável. 3. Demonstrado nos autos que o imóvel está sob titularidade e posse direta do terceiro adquirente, é a promissária compradora, e não a promitente vendedora, quem tem responsabilidade para cumprir a determinação de demolição postulada na ação. 4. Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. 5. Agravo interno não provido, mantendo-se a ilegitimidade passiva reconhecida pelo acórdão recorrido. (AgInt no REsp n. 1.325.509/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/12/2016, DJe de 6/2/2017.) Ainda que a inicial tenha se fundamentado na usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC), é amplamente aceito em matéria de usucapião o princípio da fungibilidade, cabendo ao juiz, a partir dos fatos narrados e das provas produzidas, enquadrar a pretensão na modalidade adequada, sem que isso configure julgamento extra petita. A extinção prematura do feito, sem sequer a angularização da relação processual e a devida instrução, cerceia o direito da parte de demonstrar o preenchimento dos requisitos da prescrição aquisitiva, seja ela extraordinária ou ordinária. Por fim, a alegação de que a usucapião estaria sendo utilizada como sucedâneo para contornar a ausência de regular parcelamento do solo também não prospera como fundamento para a extinção liminar. A tese firmada no julgamento do Tema 1.025/STJ, embora referente a uma situação geográfica específica, irradia o princípio de que a irregularidade urbanística do imóvel, por si só, não pode ser um obstáculo intransponível à aquisição da propriedade por usucapião, sob pena de esvaziar a função social da posse e o próprio instituto da prescrição aquisitiva. Dessa forma, a extinção prematura do processo, por ausência de interesse de agir, revelou-se precipitada e contrária à legislação federal e à orientação desta Corte Superior. O interesse processual do recorrente é manifesto, seja pela impossibilidade jurídica de regularização por outra via, seja pelo direito de optar pela aquisição originária do domínio, mais segura e apta a sanar eventuais vícios do título. Em face do exposto, reconsidero a decisão de fls. 564-568, tornando-a sem efeito e conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de anular o acórdão recorrido e a sentença de primeiro grau, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para o regular prosseguimento do feito, com a devida instrução probatória para a verificação dos requisitos da usucapião. Em face do provimento, não há fixação de honorários recursais. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI