Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2899472/SP (2025/0115066-0)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE: AL EMPREENDIMENTOS S.A
AGRAVANTE: AL JUNDIAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADO: GEOVANNA SEGATTO DE MOURA - SP434231
AGRAVANTE: WILLIAM RICARDO DE FARIA RODRIGUES
ADVOGADO: FERNANDO DUARTE MASSAGARDI - SP240361
AGRAVADO: WILLIAM RICARDO DE FARIA RODRIGUES
ADVOGADO: FERNANDO DUARTE MASSAGARDI - SP240361
AGRAVADO: AL EMPREENDIMENTOS S.A
AGRAVADO: AL JUNDIAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADO: GEOVANNA SEGATTO DE MOURA - SP434231
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por AL EMPREENDIMENTOS S.A. e AL JUNDIAÍ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que inadmitiu o recurso especial de fls. 588-602 em razão da ausência de demonstração de afronta à lei federal e da falta de comprovação do dissídio jurisprudencial (fls. 827-829). O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 513-514): PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - MULTA CONTRATUAL - DANOS MORAIS -Demonstrado o atraso na entrega do imóvel - Prazo de tolerância estabelecido no contrato deve ser limitado a 180 dias -Exigências administrativas para liberação do empreendimento compõem o risco da atividade das Requeridas - Não comprovada a ocorrência de caso fortuito ou de força maior - Caracterizada a mora das Requeridas - Cabível a aplicação das multas moratória e compensatória previstas contratualmente - Dano moral caracterizado - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para condenar as Requeridas, solidariamente, ao pagamento “das multas previstas na cláusula 11, parágrafo 6º, contrato, correspondentes a (i) 0,5% do valor atualizado do contrato (pelos fatores da Tabela Prática do ETJSP), por mês de atraso, a ser apurado em futura fase de liquidação de sentença; e (ii) 1%, também sobre o valor atualizado do imóvel e com juros moratórios de 1% ao mês desde a citação, estabelecendo como termo inicial para os cálculos das penalidades a data de 28/03/2018 e como termo final a data da efetiva conclusão do loteamento, ocorrida em 05/01/2021” e de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 - Incabível a cumulação da multa moratória com a multa compensatória pelo atraso na entrega do imóvel, pois ambas têm fundamento no mesmo fato gerador (o que configura bis in idem) - Ausente o dano moral - RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO, para afastar a condenação ao pagamento da multa compensatória “equivalente a 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato” (fls.38), condenar as Requeridas, solidariamente, ao pagamento de multa de 0,5% ao mês sobre os valores pagos, no período de 28 de março de 2018 a 05 de janeiro de 2021 (limitada a 10% do valor pago), acrescida de correção monetária desde cada mês de atraso e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação, com a apuração na fase de liquidação de sentença (nos termos da sentença), e afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 536-539). Nas razões do recurso especial (fls. 588-602), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (i) arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, do CC, defendendo que "seja fixado o IPCA-E como ı́ndice de correção monetária" (fl. 596) e que os juros moratórios observem a "taxa referencial do SELIC, deduzido o ı́ndice de atualização monetária (IPCA)" (fl. 596); e (ii) arts. 402, 403, 413 e 884 do CC, pois a condenação que lhe foi imposta e que "incidirá sobre um percentual pago para a aquisição de um terreno, mês a mês, durante o perı́odo de atraso, traduz-se em verdadeiros lucros cessantes presumidos pelo E. Tribunal a quo, penalizando em excesso as Recorrentes e configurando no excessivo enriquecimento do Recorrido" (fl. 596). Completou que "o Recorrido não comprovou ter sofrido danos materiais em razão ao atraso na entrega do loteamento que, repita-se, se deve a terceiros que não relacionam a atividade empresarial das Recorrentes" (fl. 597) e que o bem objeto da lide se trata de um terreno sem qualquer benfeitoria. Assim, sustenta, "a fixação de lucros cessantes presumidos em percentual sobre o valor do Contrato para aquisição do terreno, sem benfeitorias, pelo perı́odo em que a obra atrasou, fato que atribui enriquecimento sem causa ao Recorrido e traz prejuı́zo às Recorrentes" (fl. 599). No agravo (fls. 834-840), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta não apresentada (fl. 861). É o relatório. Decido. A alegação de violação dos arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, do CC, referente aos índices de juros de mora e de correção monetária, não foi analisada pelo Tribunal de origem, apesar da oposição de embargos declaratórios. Caberia à parte alegar a violação do art. 1.022 do CPC nas razões do recurso especial, o que não ocorreu. Dessa forma, à falta de prequestionamento, incide a Súmula n. 211/STJ. Nesse sentido, em circunstâncias análogas: AREsp n. 2.909.031/AL, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026; e AREsp n. 2.967.440/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025. Referido óbice impede, igualmente, o conhecimento do especial pelo dissídio jurisprudencial, haja vista que a iterativa jurisprudência desta Corte é no sentido de que o conhecimento do recurso especial — pela alínea "c" do permissivo constitucional — também exige o prequestionamento dos temas vinculados aos artigos objeto da suposta divergência jurisprudencial. No que diz respeito à multa moratória, a Corte local assim se manifestou (fls. 516-517, destaquei): Fatos incontroversos que celebrado o “instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel objeto de loteamento” (em 28 de março de 2015 fls.19/53), relativo ao lote 03, quadra “M”, do empreendimento “Alphaville Jundiaí”, em que figuram como promitentes vendedoras as Requeridas e como promissário comprador o Autor, que houve o pagamento integral do preço pelo Autor (R$ 489.507,00), e que caracterizado o atraso na entrega do imóvel (o prazo contratual previa a entrega em 28 de março de 2018, já considerado o prazo de tolerância, mas a conclusão do loteamento ocorreu apenas em 05 de janeiro de 2021). Em que pesem as alegações das Requeridas, os entraves administrativos enfrentados junto à concessionária Autoban para autorização da construção da via de acesso ao empreendimento não configuram justo motivo para o inadimplemento contratual (atraso na entrega do imóvel), tampouco caracterizam hipótese de caso fortuito ou força maior (pois se trata de conduta de terceiro inserida no risco da atividade das Requeridas). [...] Caracterizado o inadimplemento contratual pelas Requeridas, cabível a cobrança da multa moratória prevista na cláusula onze, parágrafo sexto, do contrato (“Se a ALPHAVILLE não concluir as Obras de Infraestrutura do Loteamento no prazo estabelecido, após vencer o prazo de tolerância anteriormente avençado e, não tendo ocorrido a prorrogação por motivo de força maior ou caso fortuito, será aplicada à ALPHAVILLE e à VENDEDORA uma multa de natureza penal moratória no valor de 0,5% (meio por cento) do valor pago, por mês de atraso, exigível até a data do comunicado de Conclusão das Obras de Infra-estrutura do Loteamento, limitado a 10% (dez por cento) do valor pago” fls.38, sem grifo no original). Logo, de rigor a condenação solidária das Requeridas ao pagamento de multa de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre os valores pagos, no período de 28 de março de 2018 a 05 de janeiro de 2021 (limitada a 10% do valor pago) [...] Rever a conclusão do acórdão, quanto ao cabimento da condenação da parte recorrente no pagamento da multa moratória no caso concreto, demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, de forma a verificar os termos do ajuste e a subsunção das circunstâncias fáticas àqueles, providências vedadas na via restrita do recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. O recurso também não pode ser admitido pela alínea "c" pois, "consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência da Súmula 7 do STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso" (AgInt no REsp n. 1.812.345/AM, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019). Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC, MAJORO os honorários advocatícios devidos pela parte recorrente em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA