Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2912613/SC (2025/0136050-9)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: MADALENA SALETE DUARTE DE ALMEIDA
AGRAVANTE: MAURI DE ALMEIDA
ADVOGADO: DANIEL RICARDO MAGGIONI - SC019109B
AGRAVADO: CONDOMINIO EDIFICIO MIRASSOL
ADVOGADOS: RUDIMAR ROBERTO BORTOLOTTO - SC007910A
DAILI ANDRIELI DOS SANTOS - SC066020
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por Madalena Salete Duarte de Almeida e Mauri de Almeida contra decisão que não admitiu recurso especial interposto, com base nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 312): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXONERAÇÃO DE VERBAS CONDOMINIAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO REQUERIDO, ARGUINDO A ILEGITIMIDADE ATIVA DOS REQUERENTES. ACOLHIMENTO. AUTORES QUE, EMBORA RESPONSÁVEIS PELO ADIMPLEMENTO DO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS DA SALA COMERCIAL, ASSIM O SÃO POR FORÇA DE ESTIPULAÇÃO COM O PROPRIETÁRIO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO NEGOCIAL COM O CONDOMÍNIO, CAPAZ DE MOTIVAR O ACIONAMENTO DIRETO DESSE EM JUÍZO, ALEGANDO OFENSA AOS TERMOS DA CONVENÇÃO QUANDO DA INCLUSÃO DE SUA FRAÇÃO IDEAL NO RATEIO DAS DESPESAS COMUNS. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. DECISÃO MODIFICADA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Opostos os embargos de declaração por Condomínio Edifício Mirassol, Madalena Salete Duarte de Almeida e Mauri de Almeida, o tribunal local negou provimento aos opostos pelos autores, ora recorrentes, e proveu os embargos do requerido, com efeitos infringentes, para sanar omissão e revogar a tutela antecipada deferida (fls. 349-352). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 23, incisos I e XII, da Lei n. 8.245/91. Quanto à suposta ofensa ao art. 23, incisos I e XII, da Lei n. 8.245/91, sustenta que os locatários são responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais e, portanto, possuem legitimidade para pleitear judicialmente a declaração de inexistência de verbas condominiais que não lhes são devidas, bem como a repetição do indébito. Afirmam que o entendimento adotado pelo tribunal de origem contraria a finalidade do art. 23, incisos I e XII, da Lei n. 8.245/91, uma vez que os boletos condominiais são endereçados diretamente aos recorrentes, o que evidencia sua legitimidade no caso concreto. Alega, também, que a decisão recorrida contraria a finalidade da norma prevista na Lei Federal n. 8.245/91, art. 23, incisos I e XII, ao afastar a legitimidade ativa dos recorrentes e extinguir o processo sem resolução de mérito, e que a legitimidade ativa dos recorrentes decorre do exercício da posse sobre o imóvel, em razão do contrato de locação, bem como do pagamento das taxas condominiais que lhes foram direcionadas. Haveria, por fim, divergência jurisprudencial, conforme a alínea c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, apresentando julgados de outros Tribunais de Justiça (TJ-RJ, TJ-PR, TJ-SP) e do Superior Tribunal de Justiça que reconhecem a legitimidade do locatário para discutir as despesas condominiais. Contrarrazões ao recurso especial às fls. 382-393. O recurso especial não foi admitido com fundamento nas Súmulas 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça (fls. 409-411). A decisão de inadmissibilidade apontou que o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, e que a revisão da conclusão adotada demandaria o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial. Nas razões do seu agravo a parte agravante impugna os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, alegando que a matéria tratada é puramente de direito e não exige reexame de provas, o que afastaria a Súmula 7/STJ. Quanto à Súmula 83/STJ, sustenta que há precedentes do Superior Tribunal de Justiça que reconhecem a legitimidade do locatário para discutir a legalidade das cobranças condominiais, demonstrando a existência de jurisprudência diversa. Reitera a violação ao art. 23, incisos I e XII, da Lei n. 8.245/91 e a divergência jurisprudencial. Assim delimitada a controvérsia, conheço do agravo e passo à análise do recurso especial. Originariamente, trata-se de Ação Declaratória de Exoneração de Verbas Condominiais c/c Repetição de Indébito, com pedido de tutela antecipada de urgência, proposta por Madalena Salete Duarte de Almeida e Mauri de Almeida contra Condomínio Edifício Mirassol, na qual os autores, locatários de uma sala comercial, alegaram cobrança indevida de valores referentes a áreas comuns do condomínio que não utilizam (como manutenção de elevador, material elétrico, serviços de limpeza e conservação, energia elétrica, parcelamento de água e esgoto), e pediram a exoneração dessas cobranças e a restituição em dobro dos valores pagos desde janeiro de 2021, além da concessão de tutela antecipada para que o condomínio se abstivesse de descontar tais verbas (fls. 3-14). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a exoneração da cobrança das verbas condominiais relativas às áreas de uso comum e condenar o réu à restituição simples dos valores cobrados a maior desde janeiro/2021, com correção monetária e juros de mora (fls. 227-229). O tribunal de origem conheceu da apelação e lhe deu provimento, acolhendo a preliminar de ilegitimidade ativa dos autores e, em consequência, extinguindo o feito sem resolução de mérito (fls. 308-312). O acórdão fundamentou que, embora o contrato de locação impute aos locatários a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, isso não justifica que o condomínio seja acionado diretamente por eles para discutir as taxas, visto que não há relação negocial direta entre locatário e condomínio. Analiso a questão da violação ao art. 23, incisos I e XII, da Lei n. 8.245/91, pois esta Corte Superior possui entendimento no sentido de que há ilegitimidade do locatário para propor ação judicial frente a condomínio. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES. 1. A apontada violação ao art 1.022 do CPC/15 não se configura, haja vista o Tribunal de origem ter dirimido clara e integralmente a controvérsia, tendo consignado as razões pelas quais reconheceu a preclusão quanto a um ponto e rechaçou quanto ao outro, não havendo se falar em omissão ou contradição na hipótese. Precedentes.2. Quanto à apontada ofensa aos arts. 434 e 435 do CPC/15, evidente a deficiência na fundamentação do apelo extremo, tendo em vista que a questão foi decidida com base em fundamento diverso do conteúdo dos dispositivos apontados pelos recorrentes, circunstância atrativa da Súmula 284/STF.3. Em relação à questão da ilegitimidade ativa dos recorrentes, é inadmissível o recurso especial pois não impugna fundamento do acórdão recorrido apto, por si só, a manter a conclusão a que chegou a Corte Estadual. Incidência da Súmula 283/STF.4. A conclusão do acórdão recorrido sobre a ausência de legitimidade do locatário para questionar as disposições da convenção de condomínio ou do regimento interno encontra-se em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior sobre o tema, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ à hipótese.4.1. Ademais, derruir o entendimento firmado acerca da ilegitimidade ativa dos agravantes demandaria o reexame de matéria fático-probatória e das cláusulas dos instrumentos de locação e mandato pactuados entre as partes, o que não se admite em sede de recurso especial, ante a incidência das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. Precedentes. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.977.267/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/9/2022, DJe de 29/9/2022.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM AJUIZADA POR LOCATÁRIO. PRETENSÃO VINCULADA À RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O PROPRIETÁRIO LOCADOR E O ESTABELECIMENTO COMERCIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA NA ORIGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos do art. 18 do CPC/2015, correspondente ao art. 6º do CPC/1973, "ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico". Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador. 2. O vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação dá-se entre o inquilino e o locador. 3. A convenção realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio. 4. No caso específico dos autos, a pretensão autoral está embasada em ocorrências inerentes à relação jurídica estabelecida entre o proprietário e o condomínio. 5. O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros. 6. Não havendo condenação, o valor dos honorários advocatícios deve ser arbitrado consoante apreciação equitativa do juiz, na forma prevista pelo art. 20, § 4º, e observados os critérios das alíneas "a", "b" e "c" de seu § 3º, todos do CPC/1973, dispositivos aplicáveis ao caso. 7. No presente feito, o valor da verba honorária observou os parâmetros legais e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade. 8. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.630.199/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 5/8/2021, DJe de 10/8/2021.) O vínculo decorrente do contrato de locação de imóvel constitui-se exclusivamente entre o inquilino e o locador e é nessa relação que as taxas condominiais consideradas injustas pelos recorrentes podem ser discutidas, sendo inoponível em relação ao condomínio. Assim, segundo o entendimento desta Corte Superior, o locatário não possui legitimidade ativa para ajuizar ação contra o condomínio objetivando questionar o descumprimento de regras estatutárias. A transferência da posse e dever de arcar com obrigações propter rem avençadas no contrato de locação não delega ao locatário todos os direitos do condômino perante o condomínio. Não há, portanto, violação ao art. 23, incisos I e XII, da Lei n. 8.245/91, nem dissídio jurisprudencial a ser reconhecido, pois a interpretação do Tribunal local em reconhecer a ilegitimidade do locatário para ingressar com ação judicial em face do condomínio e, por conseguinte, a extinção da ação sem resolução do mérito é compatível com o entendimento desta Corte Superior. Ante o exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI