Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2554230/PR (2024/0015815-0)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: CONQUEST ADMINISTRADORA E PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADOS: CARLOS ALBERTO DOS SANTOS - PR022629
CLEBER TADEU YAMADA - PR019012
AGRAVADO: SIMERIA APARECIDA OLIVIERI BASSI
AGRAVADO: ANTONIO NEY BASSI
ADVOGADO: MARIA ROSANE GABARRON LUVISETI - PR046331
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por CONQUEST ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, desafiando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado (fl. 336): APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO (POR CULPA DO VENDEDOR) COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE ACOLHEU O PEDIDO SUBSIDIÁRIO (RESILIÇÃO). THEMA DECIDENDUM: (i) DA RETENÇÃO, PELA VENDEDORA, DAS DESPESAS TRIBUTÁRIAS, OPERACIONAIS E DE COMISSÃO DE CORRETAGEM: NÃO CABIMENTO. PRETENSO REPASSE DOS CUSTOS INERENTES À ATIVIDADE EMPRESARIAL AOS ADQUIRENTES. NÃO COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM A TERCEIRO. DESPESAS QUE, ADEMAIS, SE CLASSIFICAM COMO DANOS EMERGENTES. PREFIXAÇÃO DO VALOR DAS PERDAS E DANOS POR MEIO DA CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO, SOB PENA DE; (ii)BIS IN IDEM MAJORAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL: DESCABIMENTO; (iii) DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA: TRÂNSITO EM JULGADO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE. PRECEDENTES DO STJ. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. Insurge-se a recorrente contra a negativa do acórdão em autorizar a retenção da comissão de corretagem e contra a manutenção da retenção de 10% do que havia pagado o comprador, quando resolveu resilir o contrato de compra e venda de imóvel. Diz que a retenção deve ser de 25%. Alega que há dissídio pretoriano e violação aos arts. 389 e 402, ambos do Código Civil e ao art. 489, VI, do CPC, porque não teria o julgamento atacado observado o Tema 938/STJ, tampouco feito a necessária distinção do caso concreto. Sem contrarrazões (fl. 389), o recurso foi inadmitido (fls. 390-392), pelos fundamentos a seguir: a) o acórdão está de acordo com o Tema 938/STJ, b) incidem as Súmulas 5 e 7/STJ e c) o dissídio pretoriano está inviabilizado. É o relatório. Decido. Impugnada a decisão que não admitiu o recurso especial, passa-se ao seu exame. De início, mister deixar consignado que a questão referente à comissão de corretagem encontra-se superada, não merecendo, por isso mesmo, conhecimento, porquanto ao recurso especial foi seguimento, na origem, por aplicação do Tema 938/STJ. Contra a decisão, foi manejado o competente agravo interno, o recurso cabível (art. 1.030, I, b, do CPC), tendo o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná lhe negado provimento. Resta, portanto, a examinar se tem ou não direito a recorrente a reter 25% do que pagou o comprador até o dia em que resolveu resilir o contrato de compra e venda de imóvel, ou se fica mantido o julgado combatido que, na espécie, entendeu adequada a retenção de 10%, inclusive por ser disposição contratual firmada entre as partes. Colhe-se do acórdão recorrido (fl. 343): (...) Da pretendida majoração da cláusula penal: Subsidiariamente, requereu a vendedora a majoração da cláusula penal compensatória (10%), ao argumento de que “é recente o entendimento de que sequer se faz necessária a demonstração de despesas tidas pela empresa para que se fixe como padrão-base a retenção de 25%, sendo esta a regra”. Pois bem. A questão em debate deve ser dirimida à luz da súmula nº 543 do STJ, que assim disciplina: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha”. Ademais, é firme a jurisprudência do STJ, no sentido de que “nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga”. Transplantando-se para o caso dos autos tais entendimentos e considerando que já houve a pactuação prévia de 10% sobre o saldo devedor, a título de cláusula penal, não há qualquer justificativa para que seja aumentado tal percentual, na linha do que já decidiu esta Corte em caso similar. Da leitura da fundamentação transcrita, depreende-se ter pertinência a Súmula 83/STJ, pois está o julgamento atacado em consonância com o entendimento desta Corte, no sentido de que, em se tratando de resilição do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, tem direito de receber de volta o que pagou, podendo a vendedora reter entre 10% e 25%. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020). No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ATÉ 25% POR PARTE DA VENDEDORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020). 2. A análise da extensão da sucumbência de cada uma das partes, para fins de aplicação do art. 86 do CPC/2015, pressupõe reexame de material fático, inviável na instância especial por óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.597.051/GO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 20/12/2024) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.018.699/RJ, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULAS 7, 83 E 543/STJ. INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 2. Esta Corte Superior também entende, em tal cenário, ser viável a retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático- probatório (enunciado sumular n. 7/STJ). 3. A multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal estadual em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023) - verbete sumular n. 83/STJ. 5. A respeito da tese de que a correção monetária incidiria a partir do ajuizamento da ação, tal pretensão não pode ser apreciada nesta instância superior, em razão da deficiência recursal. A demandante não apontou qual dispositivo de lei federal lastrearia o referido argumento, a ensejar o texto da Súmula 284/STF. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.587.113/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024) No caso concreto, sobreleva ainda o fato de que, conforme firmado pelo Tribunal de origem, a retenção em 10% está pactuada no contrato. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, na extensão conhecida, negar-lhe provimento. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO