Agravo em Recurso Especial 0014653-48.2018.8.19.0203 - STJ

Agravo em Recurso Especial 0014653-48.2018.8.19.0203 - STJ | JusConsulta

Movimentações

Retirada

29/09/2025, 23:59

Publicacao/Comunicacao Intimação AREsp 2787132/RJ (2024/0415246-8) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: ERBE INCORPORADORA 001 S.A. ADVOGADOS: THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174 RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574 PATRICIA DINIZ DAIGNEUX - RJ214236 AGRAVADO: PAULO VINICIUS RIBEIRO DE OLIVEIRA ADVOGADOS: MARCELO DE PAULA MARSILLAC - RJ076866 JÚLIO CÉSAR DE VASCONCELLOS - RJ149921 BRUNO SANTOS PACHECO - RJ150746 GUILHERME DE CARVALHO FERREIRA FILHO - RJ222589 Processo distribuído pelo sistema automático em 26/11/2024.

22/09/2025, 00:00

Publicação

05/09/2025, 01:07

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

04/09/2025, 02:45

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

04/09/2025, 02:10

Publicacao/Comunicacao Intimação AgInt no AREsp 2787132/RJ (2024/0415246-8) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: ERBE INCORPORADORA 001 S.A. ADVOGADOS: THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174 RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574 PATRICIA DINIZ DAIGNEUX - RJ214236 AGRAVADO: PAULO VINICIUS RIBEIRO DE OLIVEIRA ADVOGADOS: MARCELO DE PAULA MARSILLAC - RJ076866 JÚLIO CÉSAR DE VASCONCELLOS - RJ149921 BRUNO SANTOS PACHECO - RJ150746 GUILHERME DE CARVALHO FERREIRA FILHO - RJ222589 Processo incluído na Pauta de Julgamentos da QUARTA TURMA, Sessão Virtual do dia 23/09/2025 00:00:00, com encerramento no dia 29/09/2025 23:59:59 (RISTJ, Art. 184-E).

04/09/2025, 00:00

Inclusão em pauta

03/09/2025, 15:00

Retirada

26/08/2025, 00:55

Publicação

01/07/2025, 00:52

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

30/06/2025, 01:10

Publicacao/Comunicacao Intimação AgInt no AREsp 2787132/RJ (2024/0415246-8) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: ERBE INCORPORADORA 001 S.A. ADVOGADOS: THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174 RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574 PATRICIA DINIZ DAIGNEUX - RJ214236 AGRAVADO: PAULO VINICIUS RIBEIRO DE OLIVEIRA ADVOGADOS: MARCELO DE PAULA MARSILLAC - RJ076866 JÚLIO CÉSAR DE VASCONCELLOS - RJ149921 BRUNO SANTOS PACHECO - RJ150746 GUILHERME DE CARVALHO FERREIRA FILHO - RJ222589 Processo incluído na Pauta de Julgamentos da QUARTA TURMA, Sessão Virtual do dia 19/08/2025 00:00:00, com encerramento no dia 25/08/2025 23:59:59 (RISTJ, Art. 184-E).

30/06/2025, 00:00

Inclusão em pauta

27/06/2025, 14:23

Petição (Impugnação)

17/06/2025, 17:21

Protocolo de Petição

17/06/2025, 16:40

Conclusão (para decisão)

12/06/2025, 15:15

Documentos

ATA DE DISTRIBUIÇÃO

•22/09/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2787132/RJ (2024/0415246-8) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: ERBE INCORPORADORA 001 S.A. ADVOGADOS: THIAGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162174 RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA - RJ162574 PATRICIA DINIZ DAIGNEUX - RJ214236 AGRAVADO: PAULO VINICIUS RIBEIRO DE OLIVEIRA ADVOGADOS: MARCELO DE PAULA MARSILLAC - RJ076866 JÚLIO CÉSAR DE VASCONCELLOS - RJ149921 BRUNO SANTOS PACHECO - RJ150746 GUILHERME DE CARVALHO FERREIRA FILHO - RJ222589 DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ERBE INCORPORADORA 001 S.A. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA DE IMÓVEL COMERCIAL NA PLANTA. PROMITENTE COMPRADOR QUE MANIFESTOU A DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO, MAS NÃO OBTEVE ÊXITO NA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. HAVENDO RESCISÃO UNILATERAL E IMOTIVADA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR, DEVE SER RETIDA PARTE DAS PARCELAS PAGAS, COMO FORMA DE INDENIZAR O VENDEDOR PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS, NOTADAMENTE AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. ENUNCIADO Nº 543 DA SÚMULA DE JURISPRUDÊNCIA DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE QUE NÃO AFASTA DO CONSUMIDOR, O DIREITO DE PERSEGUIR A RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO, BEM COMO A RESOLUÇÃO CONTRATUAL, UMA VEZ QUE A RETENÇÃO DO IMPORTE PELO PROMITENTE VENDEDOR CONFIGURARIA ENRIQUECIMENTO ILÍCITO, VEDADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. ACERTO DA SENTENÇA ALVEJADA AO DETERMINAR A RETENÇÃO DO EQUIVALENTE A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO MONTANTE PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR, COM EXCEÇÃO DOS PAGAMENTOS DE SATI E DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, CONSIDERANDO OS GASTOS COM DESPESAS ADMINISTRATIVAS E A POSSIBILIDADE DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL NOVAMENTE. SENTENÇA VERGASTADA QUE DEVE SER MANTIDA, TAL COMO PROFERIDA PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO." (Fls. 605-606). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 660-666). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega ofensa aos arts. 104 e 396 do Código Civil; 67-A da Lei 13.786/18; e 63 da Lei 4.591/64, além de divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese, que o leilão extrajudicial foi realizado conforme a legislação, não havendo saldo a restituir ao comprador, sob pena de enriquecimento sem causa. Pela eventualidade, defende ser admitida a retenção de até 50% dos valores pagos, diante do patrimônio de afetação e da previsão contratual expressa. Contrarrazões às fls. 746-754. É o relatório. Decido. A irresignação não prospera. Conforme entendimento desta Corte, a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos compradores, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula nº 543/STJ. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALORES. RESTITUIÇÃO. SÚMULAS NºS 543 E 568/STJ. INCIDÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO INTEGRAL. 1. De acordo com o entendimento sedimentado no STJ, a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa vendedora de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos adquirentes de unidades imobiliárias, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula nº 543/STJ. 2. No caso, não há, na moldura fática assentada pelas instâncias ordinárias, o reconhecimento da existência de previsão contratual para a adoção de medidas expropriatórias extrajudiciais, nem da prévia interpelação do devedor para constituição da sua mora, pressupostos necessários para que a execução fosse realizada nos moldes da Lei nº 4.591/1964. 3. Agravo interno não provido." (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.328.172/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024) "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DA COMPRADORA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO DA UNIDADE. AFASTAMENTO DO DIREITO DA ADQUIRENTE DE RECEBER OS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 543 DO STJ. DISPOSIÇÕES DA LEI N.º 13.786/18. IRRETROATIVIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de distrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com restituição das quantias pagas, cuja alegação de ausência de interesse de agir da autora foi afastada pelo Tribunal estadual, ao entendimento de que a sistemática da venda do imóvel por leilão extrajudicial, nos termos do que dispõe o art. 63, § 1º, da Lei de Incorporações Imobiliárias, não é aplicável ao caso. Ocorre que esse fundamento não foi objeto de impugnação, específica, nas razões do recurso especial, incidindo, à hipótese, o óbice da Súmula n.º 283 do STF, por analogia. 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos compradores, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula n.º 543 do STJ. Precedentes. 3. As disposições da Lei n.º 13.786/2018, no que se refere à devolução dos valores pagos e ao percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por iniciativa do consumidor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 1.950.133/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% FIXADA PELO TRIBUNAL A QUO COM BASE EM PREVISÃO CONTRATUAL. PONTO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Impõe-se observar que o STJ possui sólido entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, como é o caso presente, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da Súmula 543/STJ. 2. Ainda que tenha sido realizado o leilão do imóvel objeto da lide, o direito do promitente-comprador de receber de volta parte das parcelas desembolsadas não é afastado; se assim fosse, estaria o promitente-vendedor enriquecendo-se ilicitamente. No ponto, incide a Súmula 83/STJ. 3. Aplica-se a Súmula 83/STJ, tanto para os recursos interpostos com fulcro na alínea "a" quanto pela "c" do permissivo constitucional. Precedente. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.267.584/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023) O Tribunal entendeu ser devida a devolução parcial, fixando a retenção em 25% do montante desembolsado pelo comprador, afastando a possibilidade de novas deduções, como os custos do leilão, por considerar que a retenção já contempla tais encargos e que a retenção integral configuraria enriquecimento sem causa. É o que se infere do seguinte trecho: "Com efeito, não procede a alegação recursal da empesa ré, no sentido de que não existiriam valores a serem restituídos, porque o imóvel foi adjudicado por valor inferior ao débito, além das despesas com o leilão, porque a realização de leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide não afasta do consumidor, o direito de perseguir a restituição de parte do valor pago, bem como a resolução contratual, uma vez que a retenção do importe por parte do promitente vendedor configuraria enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento jurídico. Também não há que se cogitar de retenção dos valores desembolsados com o leilão da unidade, tendo em vista que a retenção do valor pago pelo comprador já serve para possibilitar ao promitente vendedor, o ressarcimento das despesas efetivadas com o negócio desfeito, bem como as necessárias à venda do imóvel. Outrossim, o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça é de que o percentual de retenção pelo vendedor, nos casos de culpa do comprador, deverá ser de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas, de acordo com o prejuízo suportado. Dessa forma, revelou-se acertada a solução dada pelo juízo de primeiro grau na sentença alvejada, no sentido de determinar a retenção do percentual no presente caso, no equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago pelo promitente comprador, com exceção dos pagamentos de SATI e de comissão de corretagem, considerando os gastos com despesas administrativas e a possibilidade de comercialização do imóvel novamente." (Fls. 610-611). Com efeito, conforme a jurisprudência desta Corte, o fato de ter havido leilão extrajudicial do imóvel, adquirido nas condições descritas, não é impeditivo de o consumidor postular a devolução dos valores pagos, com retenção de 10% a 25% em favor da incorporadora. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIALETICIDADE OBSERVADA. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. CIVIL. IMÓVEL ADQUIRIDO EM PARCELAS. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO. RETENÇÃO DE 20% PELA INCORPORADORA. ACÓRDÃO RECORRIDO. CONSONÂNCIA COM O STJ. 1. Devidamente impugnada a decisão que, na origem, não admitiu o especial, merece reforma a decisão da Presidência de não conhecimento do agravo em recurso especial. 2. Nos termos do entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, o fato de o imóvel ter sido levado a leilão extrajudicial, na forma da Lei 4.591/1964, em virtude de rescisão do contrato por culpa do comprador (inadimplemento), não impede a devolução do que pagou, podendo a incorporadora reter até 25%. No caso concreto, a retenção foi de 20%. 3. Agravo interno provido para, conhecendo do agravo, negar provimento ao recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.751.089/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/3/2025, DJEN de 25/3/2025) Nesse contexto, estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ. Além disso, aferir se o percentual está adequado esbarra nas Súmulas 5 e 7/STJ. Confiram-se as seguintes ementas: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULAS 7, 83 E 543/STJ. INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 2. Esta Corte Superior também entende, em tal cenário, ser viável a retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático- probatório (enunciado sumular n. 7/STJ). 3. A multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal estadual em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023) - verbete sumular n. 83/STJ. 5. A respeito da tese de que a correção monetária incidiria a partir do ajuizamento da ação, tal pretensão não pode ser apreciada nesta instância superior, em razão da deficiência recursal. A demandante não apontou qual dispositivo de lei federal lastrearia o referido argumento, a ensejar o texto da Súmula 284/STF. 6. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.587.113/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp n. 2.018.699/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022) Ante o exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, "b", do RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Com supedâneo no art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios em favor da parte contrária no importe de 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias ordinárias. Publique-se. Relator RAUL ARAÚJO

25/04/2025, 00:00

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