Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 1870374/SP (2019/0230137-1)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE: ABYARA BROKERS INTERMEDIACAO IMOBILIARIA LTDA
ADVOGADOS: TIAGO MACKEY MARTINS DE ASSIS GOMES - SP243775
GIOVANNA ALBERTI GARGALAC PERES ESTEVES - SP493974
RECORRIDO: EVERTON OLIVEIRA BARBOSA
ADVOGADOS: EVERTON LUIZ FERNANDES SODARIO RAIMUNDO - SP379906
DANIEL SOBRAL DOS SANTOS LONGUE - SP381966
AGRAVANTE: GAFISA S/A
ADVOGADO: WALTER JOSÉ DE BRITO MARINI - SP195920
AGRAVADO: EVERTON OLIVEIRA BARBOSA
ADVOGADO: EVERTON LUIZ FERNANDES SODARIO RAIMUNDO - SP379906
DECISÃO Trata-se de recurso especial (fls. 441-461) interposto por ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 428): COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESCISÃO CONTRATUAL. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Não obtenção do financiamento bancário. Culpa da vendedora e da corretora. Restituição integral dos valores pagos, inclusive aqueles desembolsados a título de comissão de corretagem, de uma só vez. Súmula 543 do STJ. Juros de mora. Incidência a partir da citação. Artigo 405 do Código Civil. Dano material. Ausência de prova do prejuízo. Dano moral. A compra de imóvel gera expectativas, frustradas, no caso, pela não obtenção do financiamento bancário. Recurso da ré desprovido, do autor provido. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fl. 562): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Recurso oposto contra Acórdão relativo a outro processo. Ausência de requisito intrínseco recursal, qual seja, interesse de recorrer. Recurso protocolado equivocadamente pela embargante. Inteligência do art. 932, inciso III, do CPC. Recurso não conhecido, pois inadmissível. Afirma a recorrente ter tido a compradora a devida informação sobre a comissão de corretagem, razão pela qual não pode ser obrigada a devolvê-la. Há violação aos arts. 6°, III, 30, 31 e 46, todos do CDC e dissídio com recurso repetitivo - REsp 1.599.511/SP. Assere que é legal o pagamento, pela compradora, da comissão de corretagem, pois houve atuação de corretor de imóveis no negócio, sob pena de violação aos arts. 722 e 725, ambos do Código Civil e dissídio com o REsp 1.339.642/SP. Alega violados ainda os arts. 476, 481 e 491, todos do Código Civil, sustentando que a falta de contratação de financiamento bancário é responsabilidade da compradora, pois é ela quem deve pagar pelo preço do imóvel. Tem também por violados o art. 485, VI, do CPC; os arts. 7°, parágrafo único, 14 e 25, §1º, todos do CDC e os arts. 186 e 927, ambos do Código Civil, porque, na qualidade de corretora de imóveis "não foi parte integrante da promessa de compra e venda, não podendo responder pelo inadimplemento de obrigações que não assumiu, tampouco pela devolução de valores que não recebeu." (fl. 452) Por fim, não se conforma com a condenação em danos morais, no valor de R$ 10.000,00, que reputa desproporcional e descabida, já que o mero inadimplemento contratual não é motivo para tal. Não cabe condenação por danos morais in re ipsa. Suscita dissídio pretoriano. Com contrarrazões (fls. 570-573), o recurso foi admitido na origem. É o relatório. Decido. Colhe-se do acórdão recorrido (fls. 429-436): De início, rechaça-se a preliminar de ilegitimidade da Abyara Brokers Intermediação Imobiliária Ltda., integrante da cadeia de fornecimento, prestadora dos serviços de intermediação imobiliária. Nesses casos, o sistema de proteção ao consumidor amplia a responsabilidade civil, alcançando todos os envolvidos na cadeia produtiva uma vez apurado defeito do produto, como se extrai dos artigos 7°, parágrafo único, 12, 25, § 1º, e 28, do Código de Defesa do Consumidor. O autor firmou compromisso de venda e compra com a Gafisa S/A para aquisição da unidade autônoma nº. 68, bloco A, do empreendimento “Gafisa HI Centro” (fls. 77/81 e 99/136), pelo preço de R$ 334.936,90, a ser integralizado com um sinal de R$ 79.670,90, duas prestações no valor de R$ 9.000,00 e R$ 1.000,00 e o restante por meio de financiamento bancário. Afirma o adquirente que somente assinou o referido contrato após o corretor de imóveis “Milão” confirmar a liberação do crédito imobiliário em seu favor, conforme mensagens encartadas a fls. 282/289, em momento algum impugnadas. As requeridas também não negam a atuação do corretor de imóveis. Posteriormente, contudo, foi informado ao comprador a negativa do financiamento bancário, razão pela qual postula a rescisão do contrato de compra e venda e devolução das quantias pagas. Com efeito, se o comprador firmou o contrato de promessa de compra e venda ante a expectativa de obtenção do financiamento imobiliário, com o qual pagaria por boa parte do valor do imóvel, se na ocasião este mesmo comprador não foi devidamente informado dos requisitos à concretização do financiamento, o risco pelo insucesso do negócio é da vendedora do imóvel e não do adquirente. Assim, não se pode creditar culpa ao comprador pela negativa de liberação do crédito, porém exclusivamente à corretora e vendedora, as quais insistiram na possibilidade de concretização do negócio e embolsaram montantes a título de sinal e comissão de corretagem. Resolvido o contrato, por culpa exclusiva das requeridas, devem as partes voltar ao estado anterior, respondendo as culpadas pela devolução integral e imediata dos valores pagos, afastada qualquer previsão de retenção ou de parcelamento, consoante disposto na Súmula 543 do STJ: “Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Não se trata de desfazimento do negócio por impossibilidade de pagamento pelo comprador, mas de antecedente inadimplemento das requeridas, cujos prepostos faltaram com o dever de informação e transparência, e, nesse aspecto, a cláusula que possibilita a retenção de parte do preço ofende as disposições de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor. É importante frisar que as apeladas nenhuma prova fizeram a contrariar as alegações dos apelantes, quanto à insistência na possibilidade de venda nos termos propostos, com único objetivo de embolsar a comissão de intermediação mais o sinal. Nesse passo, a restituição deve englobar todos os valores pagos pelo comprador, inclusive aqueles desembolsados a título de comissão de corretagem, uma vez que a restituição, no caso concreto, não se dá com base na repetição do indébito, ou ainda na vedação da venda casada, institutos previstos no Código de Defesa do Consumidor. Cuida-se de rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora e corretora, que devem ressarcir a parte inocente de todos os gastos havidos com o negócio frustrado. (...) Por outro lado, patenteado o prejuízo extrapatrimonial sofrido pelo comprador, pois o descumprimento contratual, por parte das requeridas, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio psíquico ao adquirente. Consoante se depreende, o julgado combatido, com base em disposições do CDC, concluiu que a culpa pela inexecução do contrato de compra e venda de imóvel é da ora recorrente, motivo pelo qual entendeu ter direito a compradora à devolução do que houvera pagado, nos termos da Súmula 543/STJ. Nesse mister, não emitiu a Corte de origem pronunciamento específico sobre o conteúdo normativo dos dispositivos do Código Civil tidos por malferidos, o que denota a ausência de prequestionamento, atraindo a incidência da Súmula 211/STJ. Ainda que assim não fosse, em virtude da incidência da Súmula 7/STJ, não há como chegar a conclusão diversa da encontrada pelo Tribunal de Justiça, tomada com base em exame probatório. O seguinte excerto do julgado é elucidativo: Afirma o adquirente que somente assinou o referido contrato após o corretor de imóveis “Milão” confirmar a liberação do crédito imobiliário em seu favor, conforme mensagens encartadas a fls. 282/289, em momento algum impugnadas. (...) Com efeito, se o comprador firmou o contrato de promessa de compra e venda ante a expectativa de obtenção do financiamento imobiliário, com o qual pagaria por boa parte do valor do imóvel, se na ocasião este mesmo comprador não foi devidamente informado dos requisitos à concretização do financiamento, o risco pelo insucesso do negócio é da vendedora do imóvel e não do adquirente. Posteriormente à assinatura da avença pela compradora, o empréstimo não lhe foi concedido, conforme havia lhe informado o corretor de imóveis. Ficou assentado, pelo colegiado de origem, que teria sido a compradora induzida a erro, motivo pelo qual, não há como alterar o acórdão recorrido, no particular. Não é próprio ao recurso especial reexaminar provas. Fixada a culpa da corretora de imóveis, ora recorrente, juntamente com a vendedora, não há falar em retenção da comissão de corretagem. Há de ser devolvida, conforme entendimento jurisprudencial deste Tribunal Superior: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONSTITUTIVA C/C CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA RÉ. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 2. Conforme entendimento desta Corte, "havendo cláusula penal no contrato firmado entre as partes, é de ser mantida a condenação da promitente-vendedora ao pagamento da multa contratual" (AgInt no AREsp n. 1.744.372/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 7/12/2020, DJe de 14/12/2020). Incidência da Súmula 83/STJ. Precedentes. 3. Rever a conclusão do Tribunal de origem acerca da condenação em danos morais exige a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.540.999/RJ, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 5/9/2024) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO CONSTRUTOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. PRECEDENTES. 1. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda em virtude de inadimplemento do vendedor, é cabível a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, havendo responsabilidade solidária dos envolvidos na cadeia de consumo. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.184.641/RJ, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023) Em relação aos danos morais, melhor sorte socorre a súplica, já que não arrolou o julgado nenhum evento digno de nota apto a motivar eventual abalo psíquico. A rigor, em tal contexto, os danos morais foram deferidos in re ipsa, o que não é aceito pela jurisprudência do STJ. O mero inadimplemento contratual, em regra, não é apto a fundamentar condenação desse tipo: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AO FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELA VENDEDORA. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais. 2. No caso, o inadimplemento, decorrente do atraso na entrega da documentação necessária à obtenção do financiamento do saldo devedor, embora ocasionando a rescisão do contrato por culpa da vendedora, não enseja a reparação por danos morais, tendo em vista a inexistência de circunstância especial que extrapole o mero aborrecimento. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.313.177/MS, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/8/2019, DJe de 11/9/2019) AGRAVOS INTERNOS. RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/1973. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DO ALIENANTE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CULPA PELA RESOLUÇÃO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. ATO JURÍDICO PERFEITO E INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. DANO MATERIAL. COMPROVAÇÃO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. 1. Controvérsia acerca da resolução de uma escritura de cessão de promessa em compra e venda por culpa da empresa alienante. 2. AGRAVO INTERNO DA EMPRESA DEMANDADA. 2.1. Inviabilidade de se contrastar o entendimento do Tribunal de origem acerca da culpa da empresa pela resolução do contrato, em razão do óbice da Súmula 7/STJ. 2.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF em relação às alegações de ofensa ao ato jurídico perfeito e de indenização pela ocupação do imóvel, tendo em vista a indicação de dispositivos legais não pertinentes com a controvérsia dos autos. 3. AGRAVO INTERNO DOS DEMANDANTES. 3.1. Inocorrência de negativa de prestação jurisdicional na hipótese em que o acórdão recorrido encontra-se devidamente fundamentado nos elementos probatórios da demanda. 3.2. Inviabilidade de se contrastar o entendimento do Tribunal de origem acerca da inocorrência de dano material relativo à taxa de intermediação e às despesas com anúncio do imóvel, pois o acórdão recorrido encontra-se fundamentado nos elementos probatórios da demanda, incontrastáveis no âmbito desta Corte em razão do óbice da Súmula 7/STJ. 3.3. Descabimento de condenação ao pagamento de indenização por danos morais na hipótese em que a resolução do contrato decorre de mero descumprimento de cláusula contratual, sem repercussão extrapatrimonial. Julgado desta Corte Superior. 4. AGRAVOS INTERNOS DESPROVIDOS. (AgInt no REsp n. 1.698.819/RJ, relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 26/6/2018, DJe de 3/8/2018) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento. (AgInt no AREsp n. 1.020.223/AM, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/11/2017, DJe de 23/11/2017) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. EXCEPCIONALIDADE. REVISÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO DEMONSTRADA. 1. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. A compensação por dano moral por descumprimento contratual só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos. 4. No tocante à fixação da compensação por dano moral, a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a modificação do valor somente é permitida quando a quantia estipulada for irrisória ou exagerada. 5.A alteração do valor fixado a título de honorários advocatícios somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 7. Agravo Interno no agravo em recuso especial não provido. (AgInt no AREsp n. 1.071.307/RS, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 4/12/2017) Fica, portanto, afastada, na espécie, a condenação por danos morais fixada pelo colegiado de origem. Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO