Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2906635/MS (2025/0127151-0)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: GAP PARTICIPAÇÕES LTDA
ADVOGADO: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO: JAILSON FERREIRA AVELINO
ADVOGADO: EDUARDO GONÇALVES CHICARINO - MS022337
INTERESSADO: GABRIELA DA SILVA SAMPAIO FERREIRA
INTERESSADO: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por GAP PARTICIPAÇÕES LTDA, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e “c” do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado (fl. 219, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LEI N. 13.786/2018 – APLICABILIDADE – CONTRATO POSTERIOR À REFERIDA LEI – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA FIXADA EM 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – TERRENO NÃO EDIFICADO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA E IMEDIATA – JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS – A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A partir da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), em caso de rescisão do contrato por culpa do promitente-comprador, passou-se a permitir a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, como se fez no caso concreto. Não obstante, dessume-se que a manutenção da cláusula penal compensatória no percentual de 10% sobre o valor total e atualizado do contrato implicaria subtrair do consumidor qualquer possibilidade de restituição das parcelas pagas, o que violaria o art. 53 do CDC, devendo ser aplicada a interpretação que se faça mais favorável ao consumidor. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado. 3. Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, a devolução de valores ao comprador deve se dar de forma imediata e em parcela única. 4. De acordo com o parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil, "se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários". 5. O termo inicial dos juros de mora é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 248/253, e-STJ). Em suas razões de recurso especial, o recorrente aponta ofensa ao artigos 32-A da Lei n. 13.786/18 que determinou a restituição dos valores oriundos do distrato do compromisso de compra e venda de forma parcelada. Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 312/320, e-STJ). Sem contraminuta. É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar. 1. Quanto ao ponto questionado, consignou o Tribunal de origem (fl. 226, e-STJ): 3. Da devolução dos valores Quanto à forma de restituição dos valores pagos, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em recurso repetitivo, que é abusiva a cláusula que determina que a restituição seja feita de forma parcelada. Isso porque a parte requerida poderá livremente revender o imóvel e ainda assim auferir vantagem com os valores retidos, sem contar a provável valorização do bem, veja-se: Observa-se que o acórdão recorrido se deu em desconformidade com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que se aplica a Lei nº 13.876/2018 aos contratos firmados a partir de sua vigência. Nesse sentido: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DA COMPRADORA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO DA UNIDADE. AFASTAMENTO DO DIREITO DA ADQUIRENTE DE RECEBER OS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 543 DO STJ. DISPOSIÇÕES DA LEI N.º 13.786/18. IRRETROATIVIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de distrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com restituição das quantias pagas, cuja alegação de ausência de interesse de agir da autora foi afastada pelo Tribunal estadual, ao entendimento de que a sistemática da venda do imóvel por leilão extrajudicial, nos termos do que dispõe o art. 63, § 1º, da Lei de Incorporações Imobiliárias, não é aplicável ao caso. Ocorre que esse fundamento não foi objeto de impugnação, específica, nas razões do recurso especial, incidindo, à hipótese, o óbice da Súmula n.º 283 do STF, por analogia. 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos compradores, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula n.º 543 do STJ. Precedentes. 3. As disposições da Lei n.º 13.786/2018, no que se refere à devolução dos valores pagos e ao percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por iniciativa do consumidor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1950133 / S, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/04/2024, Dje 11/04/2024) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. DISPOSIÇÕES DA LEI 13.786/18. APLICAÇÃO AOS CONTRATOS SUPERVENIENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A falta de indicação do dispositivo legal supostamente violado pelo acórdão proferido pelo Tribunal de origem implica deficiência na fundamentação do recurso especial, o que atrai a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. 2. As disposições da Lei 13.786/18 aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1814240/SP, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 25/05/2020, DJe 28/05/2020) Nesse sentido, observo, conforme pontuado pelo próprio Tribunal de origem, que o art. 32-A da Lei do Distrato prevê a possibilidade de restituição em até 12 (doze) parcelas: O art. 32-A, da Lei do Distrato, estabelece que: “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (...) § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.” Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para assegurar à recorrente a possibilidade de restituir os valores nos moldes do art. 32-A, §1º, da Lei do Distrato. 2. Do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial para assegurar à recorrente a possibilidade de restituir os valores nos moldes do art. 32-A, §1º, da Lei do Distrato. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI