Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2912630/SC (2025/0136243-0)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: SIFRAMAR CORRETORA DE IMOVEIS LTDA
ADVOGADOS: RODRIGO LORENZ MALLMANN - RS081837
JULIANO RODRIGUES MACHADO - RS079267
RAQUEL JAEHRIG - SC44073A
DANIELA DE BASTOS DA SILVA - SC48978A
AGRAVADO: PEDRO PAULO SILVEIRA DA SILVA
REPRESENTADO POR: FELIPE ZUNINO DA SILVA
ADVOGADOS: MAURÍCIO SCHUCK - SC016562B
FABIANA BATTISTI - PR048169
PATRICIA BATTISTI - SC63832A
DECISÃO Trata-se de agravo manifestado em face de decisão que não admitiu o recurso especial interposto por SIFRAMAR CORRETORA DE IMÓVEIS LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, que, em ação de responsabilidade civil por inadimplemento contratual e danos materiais, deu parcial provimento ao recurso da parte autora, reconhecendo a responsabilidade da administradora de imóveis pelo inadimplemento contratual, nos termos da seguinte ementa (1986/1987): APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE EDIFICAÇÃO MULTIFAMILIAR PARA FINS COMERCIAIS (POUSADA). DEMANDA MOVIDA EM FACE DA IMOBILIÁRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES. APELO DA PARTE AUTORA. PRELIMINARES. ALEGADA AUSÊNCIA DE DEFESA TÉCNICA DIANTE DO CONFLITO DE INTERESSES DA ADVOGADA QUE REPRESENTA A RÉ, E QUE, EM DEMANDA AJUIZADA CONTRA O LOCATÁRIO, REPRESENTOU A PARTE AUTORA. INSUBSISTÊNCIA. ADVOGADA QUE, À ÉPOCA, COMPUNHA O CORPO JURÍDICO DA IMOBILIÁRIA RÉ. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO JURÍDICO EM PROL DOS LOCADORES, NESSA CONDIÇÃO, EM FACE DO LOCATÁRIO. POSTERIOR AJUIZAMENTO DE AÇÃO PELOS LOCADORES EM FACE DA IMOBILIÁRIA. ADVOGADA QUE, TÃO LOGO APRESENTOU RESPOSTA REPRESENTANDO A RÉ, RENUNCIOU AOS PODERES OUTORGADOS PELOS AUTORES NAS DEMANDAS PRÉVIAS. CONDUTA QUE NÃO FERE A ÉTICA PROFISSIONAL. ADEMAIS, ATUAÇÃO NESTE FEITO QUE NÃO SE CONTRAPÕE AOS INTERESSES DOS EX-CLIENTES (LOCADORES) NAS AÇÕES MOVIDAS PREVIAMENTE. ADVOGADA QUE NÃO DEFENSA A INEXISTÊNCIA DE DIREITO QUANTO ÀS PARCELAS REIVINDICADAS, MAS, TÃO SOMENTE, A AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA MANDATÁRIA (IMOBILIÁRIA). TESE REJEITADA. ADEMAIS, AVENTADA NULIDADE DO JULGADO DECORRENTE DO INDEFERIMENTO DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA APENAS EM SENTENÇA. DESNECESSIDADE DE ANÁLISE DA MATÉRIA. JULGAMENTO QUE SERÁ FAVORÁVEL À PARTE AUTORA. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DO MÉRITO (ART. 488, CPC). MÉRITO. ALEGADA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA PELA CONDUTA POUCO DILIGENTE QUANTO À APROVAÇÃO CADASTRAL DO LOCATÁRIO, E, BEM AINDA, ÀS MEDIDAS TENDENTES À SATISFAÇÕES DOS DÉBITOS EM ABERTO. SUBSISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA MANDATÁRIA QUE É SUBJETIVA (ART. 667, CC). CASO DOS AUTOS QUE REVELA EVIDENTE DESÍDIA QUANTO À APROVAÇÃO CADASTRAL DO LOCATÁRIO. INSTRUMENTO CONTRATUAL COM PRAZO DE DURAÇÃO DE 5 (CINCO) ANOS, COM VALOR TOTAL, À ÉPOCA, DE MAIS DE MEIO MILHÃO DE REAIS. EXIGÊNCIA DE APENAS DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO LOCATÁRIO, QUE REVELAVA CONDIÇÃO FINANCEIRA MÓDICA E INCOMPATÍVEL COM O VULTO DO NEGÓCIO. ADEMAIS, AGIR INCAUTO QUANTO ÀS MEDIDAS TENDENTES À COBRANÇA DO LOCATÁRIO ASSIM QUE INSTAURADO O QUADRO DE INADIMPLÊNCIA. PRECEDENTES. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA QUE DEVE SER RECONHECIDA DIANTE DA NEGLIGÊNCIA QUANTO AOS DÉBITOS QUE O SEU DESCUIDO DEU CAUSA (ALUGUÉIS, IPTU'S, ÁGUA E ESGOTO). POR OUTRO LADO, AUSÊNCIA DE DESÍDIA ENTRE A ATUAÇÃO DA IMOBILIÁRIA E EVENTUAIS AVARIAS CAUSADAS NO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. MANDATÁRIA QUE PROCEDEU À REALIZAÇÃO DE VISTORIA INICIAL E FINAL NO IMÓVEL, E, COM BASE NISSO, OFERTOU ASSESSORIA JURÍDICA AO MANDANTE PARA INGRESSAR COM AÇÃO INDENIZATÓRIA EM FACE DO LOCATÁRIO. PRETENSÃO, NO PONTO, AFASTADA. ALEGAÇÃO, ADEMAIS, DE QUE NÃO HÁ PARCELAS EM ABERTO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, O QUE ENSEJARIA A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO FORMULADO EM RECONVENÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. PROVA DA QUITAÇÃO QUE NÃO FOI FEITA. E-MAIL JUNTADO AOS AUTOS SUBSCRITO PELO DIRETOR DA IMOBILIÁRIA QUE EVIDENCIA VALORES DEVIDOS A TAL TÍTULO. REPARAÇÃO MANTIDA. APELO DA IMOBILIÁRIA RÉ. PRETENDIDA CONDENAÇÃO DA PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DOS IPTU'S ADIANTADOS AO LONGO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. INVIABILIDADE. RESPONSABILIDADE QUE, POR FORÇA DO CONTRATO, ERA DO LOCATÁRIO, DE MODO QUE, POR ASSIM SER, DIANTE DO RECONHECIMENTO DA NEGLIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA, RESPONDE A RÉ DE FORMA SOLIDÁRIA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE, COM A REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO EM GRAU RECURSAL QUE SE IMPÕE (ART. 85, §11, CPC), EM PROL DA ADVOGADA DA PARTE AUTORA/APELADA. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. Nas razões de recurso especial, a parte agravante alega que o acórdão recorrido incorreu em violação ao artigo 667 do Código Civil. Sustenta que cumpriu integralmente as suas obrigações contratuais, não havendo demonstração de culpa ou negligência que justifique sua responsabilização pelos encargos locatícios inadimplidos. Aponta, ainda, a existência de dissídio jurisprudencial. Contrarrazões de recurso especial às fls. 2083/2086. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, na origem, de ação ajuizada pela parte agravada, proprietário de imóvel, pretendendo à condenação da parte agravante ao pagamento de indenização a título de danos materiais referentes a aluguéis não pagos pelo locatário e danos causados ao imóvel de propriedade da parte agravada e que era administrado pela imobiliária agravante. O Juízo de primeira instância julgou improcedentes os pedidos autorais com relação à parte agravante, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos feitos em reconvenção, condenando a parte autora ao pagamento do valor de R$ 27.750,00 (vinte e sete mil setecentos e cinquenta reais), referente à comissão de corretagem pactuada. Interposta apelação, o Tribunal de origem deu parcial provimento ao recurso da parte autora para condenar a parte agravante ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos no período de locação, dos IPTUs em aberto até a desocupação do imóvel, dos valores de água e esgoto vencidos e não pagos pelo inquilino. Segundo consta no acórdão recorrido, a parte agravante, na condição de mandatária, teve comprovada a sua culpa pelos danos causados ao proprietário, na medida em que teria atuado com desídia. Nesse sentido, o Tribunal de origem destacou que a atuação da imobiliária foi marcada por negligência tanto na análise e aprovação cadastral do locatário, cuja renda e bens eram manifestamente incompatíveis com os valores do contrato de locação firmado, quanto na ausência de medidas tempestivas para cobrança dos valores inadimplidos, configurando falha grave no cumprimento de suas obrigações contratuais e de confiança enquanto representante do locador. A propósito, confiram-se trechos do acórdão recorrido (1976/1985): De início, cumpre consignar que o vínculo jurídico existente entre a imobiliária, enquanto terceira intermediadora do contrato de locação, e o proprietário do imóvel caracteriza-se como relação de mandato, com regramento inserto nos artigos 653 e seguintes do Código Civil. A responsabilidade da mandatária é subjetiva, nos termos do art. 667,caput, do Código Civil, in verbis (...) No caso em análise, porém, com a devida vênia à Juíza de origem, verifico que a imobiliária atuou de forma desidiosa quanto à aprovação cadastral do locatário. De plano, chama a atenção de que o contrato de locação de imóvel para temporada (pousada) tinha duração de 5 anos e envolvia o pagamento de valores expressivos, a saber (evento 17, DOC5): (...) Para se ter uma ideia, o valor da primeira anuidade da locação (R$ 110.000,00 em 2014), se fosse acrescido, hoje, de correção monetária pelo INPC/IBGE representaria algo em torno de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais). Isso apenas a primeira anuidade. A relação contratual, em valores históricos, era no montante de R$ 650.000,00, isto é, à época, mais de meio milhão de reais. Em contrapartida, da documentação acostada aos autos pela imobiliária, denota-se nítida escassez de documentação a respeito da renda auferida pelo locatário. Dos documentos solicitados para a aprovação do cadastro, denota-se que não houve nem sequer a juntada de comprovante de renda atualizada do locatário José Roberto Althaus, mas, tão somente, de declaração de imposto de renda do ano anterior (2013), que, por si só, já evidencia a insuficiência de recursos para fazer frente ao valor vultoso do negócio. (...) Ora, a renda do locatário ao fim do ano anterior à locação era ínfima/irrisória se comparada ao valor do negócio, e, do mesmo modo, o veículo e o lote em seu nome também eram em patamar deveras módico. Não bastasse, além da desídia na aprovação do cadastro, o desenrolar do contrato revela agir incauto da imobiliária quanto à cobrança de valores dos locatários após ingressarem em quadro de inadimplência. Veja-se que, em 20-8-2016, foi pagamento parcial da parcela do reforço, e não foram pagos os aluguéis vencidos em 20-2-2017 e 20-3-2017, e, apenas em 5-4-2017, isto é, quase 8 (oito) meses depois do início do inadimplemento, firmou instrumento particular de confissão de dívida (evento 17, DOC8). Em dado cenário, houve negligência pela mandatária, o que impõe seja reconhecida a sua responsabilidade - cuja extensão será, doravante, alvo de análise. Esta Corte Superior, a propósito da questão controversa, adota entendimento no sentido de que a administradora de imóveis que figura como mandatária de proprietário de imóvel responde pelos prejuízos causados ao mandato quando não cumpre com os deveres decorrentes da relação contratual. A propósito, confira-se: PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ART. 667 C/C 186 DO CC. 1. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. 2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. 3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustração da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos. 4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do locatário e do fiador, o que se deu por ocasião da frustração do processo executivo ajuizado em junho de 2003. Tendo a presente demanda sido proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do CC, ressoa manifesta a não ocorrência da prescrição. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.103.658/RN, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/4/2013, DJe de 23/4/2013.) Na hipótese dos autos, verifica-se que o Tribunal de origem, adotando como premissa a ocorrência de negligência por parte da agravante e, com isso, a comprovação de sua culpa, entendeu que a parte agravante deve responder pelos danos causados ao mandante. Sendo assim, o Tribunal de origem decidiu em conformidade com a jurisprudência desta Corte, razão pela qual incide, no caso, o óbice da Súmula 83 do STJ. De toda forma, a alteração das conclusões do Tribunal de origem, sobretudo com relação à negligência da parte agravante, demandaria necessariamente o reexame do acervo contratual e fático dos autos, situação vedada pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. A propósito: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE MANDATO. IMOBILIÁRIA. DESÍDIA NA ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA CONFIGURADA. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO CONFIGURADO. NÃO PROVIMENTO. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e interpretar cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. Esta Corte admite o prequestionamento implícito dos dispositivos tidos por violados, desde que os temas correspondentes tenham sido expressamente discutidos no Tribunal de origem, o que não ocorreu na hipótese. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no AREsp n. 2.248.185/SE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.) Por fim, destaco que a incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido (AgInt no AREsp n. 2.511.425/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025). De todo modo, ressalto que a alegada divergência jurisprudencial não foi demonstrada na forma exigida pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que ausente o necessário cotejo analítico entre os julgados comparados, bem como a indispensável demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre as hipóteses confrontadas. Em face do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte agravada, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI