Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2205595/MG (2025/0108117-1)
RELATORA: MINISTRA DANIELA TEIXEIRA
RECORRENTE: ROGERIO FERNANDO ALVES BARRETO
ADVOGADO: WELLINGTON APARECIDO PEREIRA - MG118770
RECORRENTE: JFE 34 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADO: FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - MG188061
RECORRIDO: ROGERIO FERNANDO ALVES BARRETO
ADVOGADO: WELLINGTON APARECIDO PEREIRA - MG118770
RECORRIDO: JFE 34 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADO: FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - MG188061
DECISÃO Trata-se de dois recursos especiais interpostos por ROGERIO FERNANDO ALVES BARRET e JFE 34 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, ambos com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, assim ementado (fls. 426 - 434): EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - PRELIMINAR DE PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO - REJEIÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO - CULPA DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS ADIMPLIDAS - CABIMENTO APÓS DESCONTO DEVIDO - DIREITO DE RETENÇÃO DE PERCENTUAL DE ARRAS - POSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - A venda extrajudicial, no curso do processo, do imóvel objeto do contrato de compra e venda, cuja resolução é pretendida pelas partes, não interfere no interesse de agir, nem causa a perda do objeto, sobretudo quando se discute apenas o percentual que pode ser retido pela parte alienante. - Em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. - Considerando as peculiaridades do caso concreto, notadamente o fato de que houve o pagamento de sinal ou arras, cujo valor é suficiente para ressarcir eventuais prejuízos, é válida a sua retenção, devendo ser restituídos a diferença entre as arras e o total pago pelo comprador. Integrado pelo acórdão que acolheu, em parte os embargos de declaração, com a seguinte ementa (fl. 803): EMENTA: JUIZO DE RETRATAÇÃO – STJ - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE FINAL 002 E 003 - OMISSÃO VERIFICADA NO PRIMEIRO – ACOLHIMENTO EM PARTE – REPOSICIONAMENTO – EFEITOS INFRINGENTES - MANUTENÇÃO DO JULGAMENTO RELATIVO AOS SEGUNDOS EMBARGOS. - Os embargos de declaração são cabíveis apenas quando houver na decisão embargada omissão, obscuridade ou contradição, nos exatos termos do Art. 1.022 do Código de Processo Civil, ou ainda, para corrigir erro material constante do julgado. - Verificada omissão e, cabendo reposicionamento, em juízo de retratação, deve-se sanar o vício em sede de novo julgamento. Ambas as partes recorrentes sustentam, dentre outros fundamentos, a incorreção do percentual de retenção no caso de ação de rescisão contratual promovida pelo promitente comprador. Intimadas nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil (CPC), as partes recorridas afirmaram a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado. É o relatório. DECIDO. Em análise, verifico que a discussão objeto da presente demanda foi afetada ao rito dos recursos repetitivos representativos de controvérsia, no julgamento dos Recursos Especiais n. 2.255.393/MA, 2.255.518/MA e 2.255.054/MA, ocorrido em 30/06/2026, com a determinação de suspensão do processamento dos recursos especiais ou agravos em recurso especial em segunda instância e/ou neste Superior Tribunal de Justiça. De acordo com os arts. 1.037 do CPC e 256-E do RISTJ, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao verificar a existência nesta Corte de entendimentos possivelmente divergentes, ora admitindo a retenção no percentual fixo de 25%, ora acolhendo a variação entre 10% e 25%, com a consequente atribuição às instâncias ordinárias da definição do patamar aplicável ao caso concreto, fixou a Controvérsia n. 815, com a seguinte questão a ser submetida a julgamento: 1) Nos contratos de compra e venda de imóvel, firmados antes da Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), havendo rescisão, motivada pelo adquirente/consumidor, quais são os percentuais mínimo e máximo que a vendedora pode reter? 2) Nesses casos, qual é a base de cálculo: o valor total das parcelas pagas pelo adquirente/consumidor ou o valor do contrato?. Na espécie, em que o contrato em discussão foi firmado antes da edição da Lei n. 13.786/18, considerando que a ação de rescisão contratual foi proposta em janeiro de 2016, o Tribunal fixou o percentual de retenção no percentual de 20% dos valores pagos. É o que se extrai dos seguintes excertos tirados do acórdão recorrido (fls. 429-433): Discute-se a restituição de valores pagos pelo comprador em virtude de contrato de compra e venda resolvido. No presente caso, importante consignar que o contrato foi resolvido por culpa do comprador, que restou inadimplente. Pois bem, nos casos de rescisão contratual de compra e venda por culpa do comprador, o STJ já firmou o entendimento de que tem o vendedor direito de retenção de parte do valor pago. Nesse cenário, entende a eg. Corte Superior ser a retenção uma forma justa e razoável de indenizar os vendedores pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas, comercialização, corretagem, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, entre outros. Em relação ao percentual de retenção determinável, o STJ tem admitido que a sua fixação deve ser entre 10% e 25% do total da quantia paga. [...] O contrato ainda prevê, em caso de resolução, o direito de retenção de 20% dos valores pagos (cláusula 6.2.1), o que perfaz a importância de R$17.319,74 (dezessete mil, trezentos e dezenove reais e setenta e quatro centavos). [Grifos acrescidos] Complementado pelo acórdão que julgou parcialmente procedentes os embargos de declaração do promitente comprador (fl. 807): No ponto, entendo que merece revisão o acórdão, isso porque a análise outrora feita considerou a previsão no código civil, devendo-se, todavia se pautar pelo código de defesa do consumidor, nos termos do art. 47 do diploma consumerista, pois mais benéfica à parte mais vulnerável da relação. Assim, reposiciono-me para que a retenção de valores devidos ao vendedor se limite ao montante de 20% do valor efetivamente pago pelo comprador, nos termos da mais atual jurisprudência do STJ, vejamos: [...] [Grifos acrescidos] Como se verifica, o fundamento estabelecido na origem para fixar o percentual de retenção por rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, cuja contratação se deu anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, por iniciativa do adquirente/consumidor, coincide com a Controvérsia n. 815/STJ. Sendo assim, determino a devolução dos autos ao Tribunal de origem para que, após a publicação do acórdão a ser proferido no julgamento dos Recursos Especiais afetados n. REsp 2.255.393/MA, 2.255.518/MA e 2.255.054/MA, seja realizado o adequado juízo de conformação à tese jurídica a ser firmada na Controvérsia n. 8/STJ, devendo-se, então, em observância aos arts. 1.030 e 1.040 do CPC: i) negar seguimento ao recurso, se o acórdão recorrido coincidir com a tese vinculante do Tribunal Superior; ou ii) proceder ao juízo de retratação, na hipótese de ter o Colegiado local divergido da interpretação fixada no precedente qualificado. Publique-se. Intimem-se. Relator
DANIELA TEIXEIRA