Publicacao/Comunicacao
Intimação - Despacho
DESPACHO
APELANTE: BROTAS INCORPORADORA LTDA e outros Advogado(s): FABIO RIVELLI (OAB:BA34908-A), THIAGO MAHFUZ VEZZI (OAB:BA42873-A)
APELADO: JOSE CARLOS MENDES DE CARVALHO Advogado(s): ANDERSON MAGALHAES DE OLIVEIRA BORGES (OAB:BA34740-A) DESPACHO
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª Vice Presidência Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0326740-50.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: 2ª Vice Presidência
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso Especial (ID 21911451) interposto por BROTAS INCORPORADORA LTDA e outro, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, em desfavor do Acórdão que, proferido pela Quarta Câmara Civil deste Egrégio Tribunal de Justiça, rejeitou a preliminar de prescrição e, no mérito, deu parcial provimento aos recursos de apelação e adesivo nos seguintes termos: "… Por tais razões dá-se provimento, em parte, ao recursos de Apelação e Adesivo reformando-se, em parte, a sentença, rejeitando a preliminar de prescrição suscitada por demandadas, incluindo na condenação das demandadas a restituição da comissão de corretagem na forma simples, pagamento de juros de mora e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel, prevista na Cláusula 10.1, alineas "b" e "c" do contrato em tela; reduzindo a condenação ao pagamento de indenização por dano moral para R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser atualizado monetariamente a partir da data do arbitramento, consoante súmula nº 362 do STJ; fixação do termo ad quem para reparação por lucros cessantes em virtude da não utilização do bem a data de expedição do "habite-se" em 16 de setembrdoe 2013, fl. 270…". O Acórdão restou assim ementado (ID 21911442): DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEMANDADAS EM MORA. PROCEDÊNCIA EM PARTE. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM EVIDENCIADA. PRELIMINAR REJEITADA. DEFESA EMBASADA EM ALEGAÇÃO NÃO COMPROVADA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS PARA A ENTREGA DO BEM. PREVISÃO EM CONTRATO. ADMISSIBILIDADE. MORA CONFIGURADA A PARTIR DO TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA, ATÉ 16 DE SETEMBRO DE 2013, DATA DA EXPEDIÇÃO DO ALVARÁ DE HABITE-SE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PRECEDENTES DO STJ. TERMO AD QUEM. DATA DA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". MULTA MORATÓRIA DE 2% (DOIS POR CENTO) SOBRE VALOR DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA MORATÓRIA. ADMISSIBILIDADE. NATUREZAS DIVERSAS. PRECEDENTES DO STJ. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS CONFIGURADORES DO DANO MORAL INDENIZÁVEL. VALOR INESTIMÁVEL. FIXAÇÃO EXCESSIVA EM R$ 30.000,00 (TRINTA MIL REAIS). REDUÇÃO ADMISSÍVEL PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS), VALOR SUFICIENTE PARA MINORAR O SOFRIMENTO DO OFENDIDO SEM PROPORCIONAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO ARBITRAMENTO. SÚMULA 362/STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUBSTITUIÇÃO DEVIDA DO INCC POR IGP-M, A PARTIR DO TRANSCURSO DA DATA LIMITE ESTIPULADA NO CONTRATO PARA ENTREGA DA OBRA, INCLUINDO-SE PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. PRECEDENTES DO STJ. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO, DE FORMA SIMPLES, DE VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM EMBUTIDA NO PREÇO DO BEM. RESTITUIÇÃO DEVIDA, NA FORMA SIMPLES. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. APLICAÇÃO DO ART. 27 DO CDC. PRELIMINAR AFASTADA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ELENCADAS NO CAPÍTULO VII DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NULIDADE EVIDENCIADA. HIPOTECA DE UNIDADE AUTÔNOMA E/OU TERRENO A SER FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEXISTÊNCIA DE EFICÁCIA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR. SÚMULA Nº 308 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA, REFORMADA, EM PARTE. Os Embargos de Declaração opostos pelo Recorrentes não foram acolhidos, conforme ementa a seguir (ID 21911449): PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OPOSIÇÃO IMOTIVADA. ALEGAÇÃO NÃO DEMONSTRADA DE EXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO E OMISSÃO EM ACÓRDÃO EMBARGADO. EMBARGOS REJEITADOS. Para ancorar o seu Recurso Especial com suporte na alínea "a" e "c" do permissivo constitucional, aduz o recorrente, em síntese, que o acórdão vergastado violou os arts. 186, 206, § 3º, inciso IV, 402, 884, 885 e 927, do Código Civil, bem como o art. 333, inciso I, do Código de Processo Civil de 1973, além de suscitar dissídio jurisprudencial quanto à interpretação desses dispositivos infraconstitucionais, pugnando, ao final, pelo provimento do recurso. A parte ex-adversa apresentou contrarrazões (ID 21911460). Em atenção ao disposto no art. 1.030, inciso II, do Código de Ritos, esta 2ª Vice-Presidência, proferiu Decisão, encaminhou os autos ao Órgão Julgador para que fosse verificado se seria hipótese de retratação, ante a existência de precedente qualificado quanto a matéria discutida neste caderno processual (ID 21911465). Por sua vez, o Órgão Julgador manteve o entendimento anteriormente firmado, por considerar que a questão jurídica controvertida que foi solucionada no tema 938 do Superior Tribunal de Justiça não se relaciona com o caso dos autos (ID 21911819). Mantida a decisão, os autos foram remetidos ao Superior Tribunal de Justiça, onde o recurso foi autuado sob o Recurso Especial n.º 1.684.801 - BA (2017/0169628-5). Naquela instância, a Ministro Maria Isabel Gallotti, determinou o retorno dos autos à Corte de origem, nos seguintes termos (ID 83173061 - fls. 14/16): " … No caso, o cerne da questão jurídica controvertida consiste em estabelecer o "prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel", assunto tratado no Tema 1.099 do STJ. A questão, como se vê, é que o tema referente à prescrição da comissão de corretagem, diante da rescisão do contrato de compra e venda por violação do prazo de entrega do imóvel adquirido, foi afetado à Segunda Seção como representativo de controvérsia a ser julgada sob o rito dos recursos especiais repetitivos, nos termos dos arts. 1.036 e 1.037 do CPC/2015. Com efeito, foi delimitado o Tema 1.099 dos Recursos Especiais Repetitivos, nos termos da seguinte ementa: PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. (ProAfR no REsp n. 1.897.867/CE, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 15/6/2021, DJe de 21/6/2021). Além disso, nesses recursos, houve determinação de suspensão dos processos que versem sobre idêntica questão de direito e que estejam pendentes de apreciação nos Tribunais de Segundo grau de Jurisdição pelo prazo máximo de um ano. Nesse contexto, em observância à economia processual, à prevenção de decisões dissonantes entre a Corte Suprema e o Superior Tribunal de Justiça e ao art. 256-L do RISTJ, os recursos que tratam das mesmas controvérsias no STJ devem aguardar, no Tribunal de origem, a solução das questões, viabilizando, assim, o juízo de conformação, atualmente disciplinado pelos arts. 1.039 e 1.040 do CPC/2015. Cumpre destacar que, apenas após essas providências, o recurso especial, se for o caso, deverá ser reencaminhado a este Tribunal Superior, independentemente de ratificação, para análise das demais questões jurídicas nele suscitadas que eventualmente não fiquem prejudicadas pela conformidade do acórdão recorrido com as decisões sobre os temas de repercussão geral e repetitivo ou pelo novo pronunciamento do Tribunal de origem. Em face do exposto, determino a remessa dos autos ao Tribunal de origem, com a respectiva baixa, a fim de que, nos termos dos arts. 1.039 e 1.040 do CPC/2015, após o julgamento dos temas de recursos repetitivos: i) negue-se seguimento ao recurso especial no caso de o acórdão recorrido coincidir com as teses firmadas sobre os aludidos temas; ou ii) proceda-se a novo exame da matéria, no órgão prolator da decisão analisada, na hipótese de esta última divergir da referida tese…". Em cumprimento a Decisão Exarada pela Ministro do Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial (ID 21911451), foi sobrestado através de Decisão proferida por esta 2ª Vice-Presidência, até o definitivo pronunciamento pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial Representativo de Controvérsia (REsp. n.º 1.897.867/CE), que originou o TEMA 1099 do Superior Tribunal de Justiça (ID 83193410). Foi certificado que o referido precedente qualificado encontra-se julgado no Superior Tribunal de Justiça (ID 97300092). É o relatório. 1. Do REsp. n.º 1.897.867/CE, - Tema 1099/STJ: Após detida análise dos autos, verifica-se que o Acórdão proferido pela Quarta Câmara Civil deste Egrégio Tribunal de Justiça, afastou a prescrição trienal aplicada pelo juízo de primeiro grau, reconhecendo a incidência do prazo prescricional quinquenal previsto no Código de Defesa do Consumidor para a pretensão de restituição da comissão de corretagem. O voto condutor assim dispôs: "… Merece reforma a sentença guerreada para afastar a preliminar de prescrição arguida por demandadas, porquanto a discussão em tela refere-se a relação de consumo com base em fato do serviço, de modo que deve ser examinada à luz do diploma consumerista que prevê o prazo prescricional de cinco anos consoante art. 27 do diploma legal, que deve prevalecer sobre o prazo previsto no Código Civil. In casu as partes litigantes firmaram o contrato em tela em 29 de setembro de 2008, o pagamento do sinal e da comissão de corretagem realizado em 02 de outubro de 2008, consoante recibo exibido à fl. 81 e, o ajuizamento da ação em tela em 21 de março de 2013, dentro do prazo prescricional de cinco anos …". Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, ao identificar a existência de multiplicidade de Recursos Especiais versando sobre idêntica controvérsia, selecionou como representativo da controvérsia o REsp. n.º 1.897.867/CE, o qual foi afetado ao Tema 1099/STJ, com a seguinte delimitação: Questão submetida a julgamento: Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel. A tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça restou assim consolidada: TEMA 1099 - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. Nesse contexto, impõe-se a transcrição da ementa do Acórdão paradigma, proferido pelo Plenário do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 2. Delimitação da controvérsia: 2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem for deduzido contra a incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a) de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do imóvel. 2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173/STJ. 3. Razões de decidir: 3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002. Precedentes da Corte Especial. 3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta afetação. 4. Caso concreto: 4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à extinção do feito na origem após realização de acordo entre as partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta instância. 5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 6. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas julgado prejudicado no caso concreto. (REsp n. 1.897.867/CE, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Seção, julgado em 13/8/2025, DJEN de 21/8/2025.) 2. Do dispositivo: Nesse contexto, e por medida de cautela, tendo em vista a existência de precedente qualificado sobre a controvérsia ora submetida à apreciação, com fulcro no art. 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, bem como no art. 86-D, inciso III, do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça, determino a remessa dos autos ao respectivo Órgão Julgador, para que delibere acerca da eventual possibilidade de retratação. Na hipótese de identificação de distinguishing, orienta-se a observância do art. 14 da Recomendação n.º 134/2022, do Conselho Nacional de Justiça. Após a análise pelo Órgão Julgador, independentemente do seu teor, retornem os autos à Seção de Recursos para o processamento do recurso interposto e dirigido ao Tribunal Superior. Publique-se. Intimem-se. Salvador (BA), em 20 de janeiro de 2026 Desembargador Mario Alberto Simões Hirs 2º Vice-Presidente tg//