Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2777460/SP (2024/0399938-2)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: MACERATA ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO LTDA
ADVOGADO: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112
AGRAVANTE: AL JUNDIAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADO: GEOVANNA SEGATTO DE MOURA - SP434231
AGRAVADO: JOSÉ CARLOS GONÇALVES
AGRAVADO: MEIRE MOREIRA ROMERO GONCALVES
ADVOGADOS: PRISCILA NAVARRO - SP187996
NATHÁLIA AUGUSTA DE OLIVEIRA DÁRTORA ALONSO - SP336799
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial apresentado por AL Jundiaí Empreendimentos Imobiliários LTDA contra a decisão que não admitiu o recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que, em sede de apelação cível, manteve a condenação da agravante ao pagamento de multa moratória, afastando a limitação contratual prevista, nos seguintes termos: APELAÇÃO - CLÁUSULA PENAL E DANOS MORAIS. Construção. Loteamento. Partes que firmaram dois Instrumentos Particulares de Compra e Venda de Imóvel com Parcelamento de Preço e Alienação Fiduciária em Garantia para aquisição de lote no importe de R$ 411.327,00 cada, em 2015. Previsão de entrega para março de 2018. Entrega em janeiro de 2021. Atraso na entrega dos lotes e sem o acesso prometido pela rodovia dos Bandeirantes. Veto da Autoban que impediu a entrega da entrada pela rodovia, o que não caracteriza fortuito externo para afastar o dever de indenizar. Prescrição e decadência. Inocorrência. Actio nata em janeiro de 2021 com a entrega dos lotes. Hipótese de falha na prestação de serviços que não enseja decadência do direito do autor. Pretensão indenizatória formulada antes do prazo prescricional. Sentença extra petita acerca da condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes. Ocorrência. Possibilidade de conhecimento do pedido com base na teoria da causa madura. Pedido formulado que visa afastamento da limitação do dever de indenizar. Afastamento da limitação contratual que induz à similitude de cláusula penal e lucros cessantes. Possibilidade da manutenção da cláusula pena moratória com exclusão da cláusula penal compensatória. Danos morais. Ocorrência. Hipótese concreta que demonstra atraso na entrega dos lotes com o agravante da entrada por acesso não contratado. Condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$10.000,00 mantida. Juros de mora que não se confundem com multa moratória possibilidade de cumulação. Sentença reformada apenas para substituição do fundamento da condenação. Recurso provido em parte mínima. O Tribunal de origem não admitiu o recurso especial sob o fundamento de que não houve violação aos dispositivos legais indicados, pois o acórdão recorrido teria analisado corretamente as questões de fato e de direito do caso. Além disso, considerou que o recurso especial buscava o reexame de provas, o que seria vedado pela Súmula 7 do STJ. Alega a agravante, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, bem como os arts. 393, 413 e 884 do Código Civil. Quanto à suposta ofensa ao art. 884 do Código Civil, sustenta que a condenação ao pagamento de multa moratória sem a limitação contratual configura enriquecimento sem causa dos agravados, contrariando o princípio da autonomia da vontade. Argumenta, também, que a decisão do TJSP afronta o art. 393 do Código Civil, pois o atraso na entrega da obra teria decorrido de um erro administrativo, circunstância que configuraria excludente de responsabilidade. Além disso, teria havido violação ao art. 413 do Código Civil, pois a multa contratual aplicada deveria ser reduzida proporcionalmente, conforme o cumprimento da obrigação principal. A agravante ainda sustenta a divergência jurisprudencial, indicando julgados que afastaram a responsabilidade do incorporador em casos semelhantes e defendendo que o entendimento do TJSP contraria os Temas Repetitivos nsº 970 e 971 do STJ, bem como a Súmula nº 161 do próprio TJSP. Contrarrazões ao agravo em recurso especial às fls. 809/821. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, neste caso, de ação ajuizada por José Carlos Gonçalves e Meire Moreira Romero Gonçalves contra Macerata Administração e Participação LTDA e Alphaville Jundiaí Empreendimentos Imobiliários LTDA, visando à concessão de indenização por descumprimento contratual, aplicação de multa e compensação por danos morais, em razão do atraso na entrega dos lotes adquiridos no empreendimento Alphaville Jundiaí. Em primeira instância, o Juiz Márcio Estevan Fernandes acolheu parcialmente os pedidos dos autores, sob o fundamento de que houve descumprimento contratual por atraso na entrega dos lotes, sendo abusiva a cláusula que limitava a multa moratória a 10% do valor do contrato. Determinou-se, então, a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, além de indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (R$ 5.000,00 para cada autor), acrescidos de correção monetária e juros moratórios de 1% ao mês. Interposta apelação, o Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento parcial ao recurso, reformando a sentença para afastar a condenação por lucros cessantes e manter a penalidade por atraso como multa moratória contratual, sem a limitação de 10%. O Tribunal afastou, ainda, a aplicação da multa compensatória, por entender que esta se assemelhava aos lucros cessantes. Quanto aos danos morais, manteve os valores arbitrados na sentença, reconhecendo que o atraso e a ausência do acesso prometido causaram frustração aos compradores. Inicialmente, quanto à suposta violação aos arts. 393 e 413 do Código Civil, embora o acórdão não os mencione expressamente, observo que o TJSP abordou, de forma clara, a existência ou não de caso fortuito, o cabimento da cláusula penal e a possibilidade de indenização por danos morais, o que caracteriza o necessário prequestionamento da matéria. Para afastar a alegação de caso fortuito e manter a aplicação da cláusula penal moratória, o Tribunal de origem apresentou a seguinte fundamentação: (...) No que tange ao atraso da obra propriamente dito, vale anotar que o evento que interferiu no cronograma construtivo foi o veto da concessionária quanto ao acesso ao loteamento pela lateral da estrada estadual, o que não pode ser interpretado como fortuito externo é o mesmo, conquanto a ocorrência era previsível e deveria ser projetada antes do lançamento da obra. Não é demais mencionar que quem se dispõe a anunciar um loteamento com acesso pela rodovia estadual está ciente da necessidade de aprovação da concessionária ou do Poder Público, de modo que não se pode cogitar de circunstância estranha as atividades do loteador. É esse o sentido do fortuito externo que libera o devedor dos efeitos do inadimplemento (art. 402 e art. 403 do CC), algo que, por um poder invencível ou irresistível de fora para dentro, retira do devedor a possibilidade de reverter o quadro nebuloso que surpreendente foi instaurado no contexto contratual. Perceba-se que a desaprovação pela Autoban não é acontecimento externo, mas próprio da atividade econômica da Apelante e jamais poderia ser considerado superveniente e imprevisível ou inevitável. Assim, as consequências pelo atraso decorrente do entrave causado pela Autoban recai única e exclusivamente na responsabilidade das recorrentes Alphaville e Macerata, que disponibilizaram os lotes sem a certeza de que o acesso seria liberado. Assim, patente que a ré não pode se eximir da responsabilidade de entregar o imóvel na data claramente apontada no contrato, ainda mais quando não demonstrada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, conforme o Artigo 396, do Código Civil de 2002, tampouco fato do príncipe. Eis que, a falta de mão-de-obra, de matéria-prima, eventos climáticos, dependência de aprovação da prefeitura para aprovação do habite-se ou realização de obras de acesso ao empreendimento não isentam a ré da responsabilidade de entregar o imóvel na data aprazada no contrato, como se depreende do enunciado da Súmula 161 deste TJSP: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente”. Quanto à indenização propriamente dita, bem andou o juízo e origem ao constatar: Quanto às multas pretendidas, a Cláusula 11, Parágrafo 6º, do contrato celebrado entre as partes contém a chamada prefixação de indenização de danos materiais. Tal indenização se refere aos presumíveis prejuízos decorrentes do atraso na entrega do lote residencial, de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. No entanto, a parte consumidora deseja expungir da referida cláusula a limitação nela contida, que se verificaria com o transcorrer de 20 meses de atraso, quando o percentual atingiria o teto de 10%. E a parte consumidora tem razão nesse ponto. A prefixação de indenização substitui os lucros cessantes, tanto que são inacumuláveis, [...]. Ora, sabedora a parte fornecedora do direito do consumidor relativamente aos lucros cessantes, criou, apenas em seu benefício, a cláusula em discussão, limitativa de direito assegurado pela jurisprudência. Tal cláusula, a princípio, daria mostras de boa-fé da fornecedora, ao antecipar ao consumidor sua disposição de arcar com o pagamento de indenização material pelo prejuízo decorrente de eventual mora. No entanto, a boa-fé é aparente. Isso porque, o que de fato busca a fornecedora, é limitar a indenização devida. Ora, independentemente de qualquer cláusula contratual, tem o consumidor direito, em caso de atraso na entrega da obra, de indenização de lucros cessantes que se verifica, via de regra, entre a data prometida de entrega e a data da efetiva disponibilização. Portanto, a Cláusula 11, Parágrafo 6º, diante do quanto aqui se considera, não pode prevalecer como prefixação de indenização, mas deve dar lugar aos lucros cessantes comumente cabíveis em hipóteses que tais. Isso porque, da interpretação lógico-sistemática da inicial conclui-se ser este o móvel que inspira respectiva pretensão. A partir destes elementos é de rigor a declaração da abusividade da limitação 10% dos valores pagos, cláusula que deve ser superada. Mantendo-se, por outro lado, hígida a multa convencionada abarcando todo o período de atraso da entrega do lote. É bem verdade que a penalidade imposta nestas linhas, se alinha à hipótese de indenização por lucros cessantes, entretanto, não cabe confusão tendo em vista que a decisão apenas afastou a cláusula limitativa de indenização. Por outro lado, é de rigor o afastamento da pretensão de condenação da Apelante ao pagamento de multa compensatória, exatamente em razão da similitude em relação à indenização por lucros cessantes. Por todos estes fatos, o conteúdo material da decisão deve ser mantido, apenas com a substituição do instituto dos lucros cessantes pela manutenção da cláusula atinente ao atraso de obra com o afastamento da limitação irregular. Conforme bem anotado no acórdão recorrido, "a penalidade imposta nestas linhas, se alinha à hipótese de indenização por lucros cessantes, entretanto, não cabe confusão tendo em vista que a decisão apenas afastou a cláusula limitativa de indenização". O Tribunal de Justiça de São Paulo, ao analisar a coexistência das cláusulas penais moratória e compensatória, afastou a cumulação, uma vez que declarou nula a limitação da multa moratória a 10% do valor pago. Com a supressão desse limite, a cláusula moratória passou a se equiparar ao parâmetro jurisprudencial aplicado aos lucros cessantes em casos de atraso na entrega de imóvel, incluído o período de tolerância. Assim, é possível considerar que a sentença e o acórdão fixaram a indenização com fundamento em jurisprudência consolidada do STJ e do TJSP, que reconhece a presunção de prejuízo ao comprador diante do atraso na entrega do imóvel após o prazo de tolerância. Ao analisar as razões do recurso de AL Jundiaí Empreendimentos Imobiliários, contudo, verifico que não se encontra fundamentação ou pedido específico para afastar a presunção de lucros cessantes em casos de loteamentos não edificados, tendo sido requerido apenas "que a multa contratual seja mantida com a limitação ajustada entre as partes" (fl. 672). Considerando que o Tribunal de origem anulou a limitação da cláusula penal moratória, mas, na mesma decisão, afastou a cláusula penal compensatória, promovendo uma análise detalhada das disposições contratuais, da situação concreta e da reparação pelo atraso na entrega do lote, concluo que a revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido exigiria o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. Da mesma forma, a alegação da recorrente sobre a ocorrência de caso fortuito para justificar o atraso na entrega do lote encontra óbice na Súmula 7 do STJ, impossibilitando sua reapreciação neste momento. No que se refere à alegada violação ao art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, bem como ao art. 884 do Código Civil, constato que tais dispositivos não foram objeto de análise pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial, por ausência de prequestionamento, conforme as Súmulas 282 e 356 do STF e a Súmula 211 do STJ. Especificamente sobre a indenização por danos morais, o voto condutor do relator no TJSP, Desembargador Vitor Frederico Kümpel, apresentou a seguinte fundamentação: É certo que a situação experimentada pelo Autor ocorrida em decorrência do atraso na entrega das obras, somado ao descumprimento contratual acerca da entrada do loteamento, ocasionou danos consideráveis à Apelante, que experimentou enorme frustração e sentimento de incapacidade diante dos resultados obtidos. Ainda, a conduta lesiva indicando vício na prestação de serviços, o resultado danoso (abalo emocional) e o nexo de causalidade, permitem concluir pelo dever de indenizar do réu. Fundamentada a condenação por danos morais, passa-se a analisar o quantum indenizatório. O valor da indenização por danos morais não pode representar uma premiação à vítima, destinando-se à justa compensação pelos danos experimentados, não podendo caracterizar enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico. Ainda que fosse superada a ausência de prequestionamento, ao decidir assim, observo que o acórdão recorrido não divergiu do entendimento consolidado no STJ sobre o tema, pois apontou duas circunstâncias específicas que autorizam a fixação da indenização (atraso superior a dois anos e entrega do lote sem a entrada prometida via rodovia estadual). A jurisprudência do STJ possui entendimento consolidado de que o simples descumprimento injustificado do prazo contratual para a entrega do imóvel, por si só, não enseja danos morais, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas para que seja fixada indenização. Vejam-se, a propósito, os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CIRCUNSTÂNCIA, POR SI SÓ, QUE NÃO ACARRETA ATO ILÍCITO INDENIZÁVEL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL QUE JUSTIFIQUE A INDENIZAÇÃO. PRECEDENTES. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos. 2. A condenação ao pagamento de danos morais in re ipsa, com fundamento apenas no atraso na entrega do imóvel, dissentiu da jurisprudência do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp nº 1.942.812/RJ. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Terceira Turma. Julgamento em 3.4.2023. DJe em 27.4.2023). Original sem grifos. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIALETICIDADE RECURSAL. OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANOS MORAIS. MORA POR PERÍODO EXPRESSIVO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. Caso concreto no qual não foi apontado outro fato excepcional, além do atraso na entrega do imóvel por 6 (seis) meses após o período de tolerância. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp nº 2.003.552/SP. Relator Ministro Raul Araújo. Quarta Turma. Julgamento em 27.3.2023. DJe em 3.4.2023). Original sem grifos. Por fim, quanto ao suposto dissídio jurisprudencial, o recurso também não merece prosperar, pois compreender essa divergência demandaria igualmente o reexame de fatos e provas, o que também encontra óbice na Súmula 7 desta Corte (nesse sentido, confira-se o AgInt no REsp nº 2.018.955/RS. Relator Ministro Herman Benjamin. Segunda Turma. Julgado em 20.3.2023. DJe em 4.4.2023). Em face do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Conforme o art. 85, § 11, do CPC, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários contra a recorrente, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiária da Justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI