Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2209071/MG (2025/0139223-0)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE: ADRIANA APARECIDA MARINATO DE SOUZA
RECORRENTE: ROGERIO LOURENCO MESSIAS
ADVOGADO: SÍLVIO MAURO ROMERO - MG049056
RECORRIDO: CHALA CRISTINA FRANCO DE ALMEIDA
RECORRIDO: TATHIANY FRANCO DE ALMEIDA
ADVOGADO: EMANUEL ARAÚJO DE AZEVEDO ANTUNES - MG082536
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por ADRIANA APARECIDA MARINATTO DE SOUZA e ROGERIO LOURENCO MESSIAS manejado com fundamento na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. O recurso especial volta-se contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS, assim ementado (fls. 359-360): "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO PARCIAL DO RECURSO. ACOLHIDA. ÔNUS DA PROVA NOS TERMOS DO ARTIGO 373 DO CPC. SINAL. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. PERDA. ALUGUÉIS. FIXAÇÃO DEVIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A inovação do recurso significa que as questões não abordadas pela parte no pedido inicial ou na defesa, por não terem sido discutidas na primeira instância, não podem ser debatidas em sede de apelação, a menos que a parte prove ter deixado de fazê-lo por motivo de força maior, como dispõe o preceito contido no art. 1.014 do Código de Processo Civil. 2. Verificado que os apelantes não lograram êxito na comprovação de suas alegações, uma vez que não se desincumbiram do ônus probatório, previsto no art. 373, inciso II, do CPC, quanto à demonstração da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, deve ser mantida a sentença proferida. 3. A inadimplência do contrato de promessa de compra e venda de imóvel torna injusta e precária a posse do promissário comprador, impondo a condenação ao pagamento de aluguéis, pelo uso indevido do imóvel pelos atuais ocupantes, em montante a ser apurado em liquidação de sentença. 4. Se a parte que deu as arras não implementar suas obrigações, poderá a outra ter por desfeito o contrato, retendo-as. 5. Recurso não provido." Os embargos de declaração opostos contra a decisão do Tribunal de Origem foram rejeitados (fls. 401-402). Nas razões do recurso especial (fls. 377-381), a parte recorrente aponta violação do art. 884 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que a cumulação da perda do sinal de R$ 50.000,00 com a obrigação de pagar aluguéis mensais pelo período de ocupação do imóvel representa uma dupla cobrança que gera o enriquecimento sem causa das vendedoras, asseverando a necessidade de reforma do julgado para que lhes seja devolvido o sinal e afastada a taxa de ocupação. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (fls. 389-396) que sustentam a ausência de prequestionamento da matéria tida por violada, a impossibilidade de reexame de provas por óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça e, no mérito, a legalidade da cumulação dos aluguéis com a perda do sinal contratualmente estabelecida. Assim posta a questão, passo a decidir. Passo ao exame do recurso especial. O juízo de primeira instância (fls. 278-286) julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial para decretar a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado pelas partes, determinando a perda do sinal pago e de eventuais benfeitorias em favor das vendedoras, a expedição de mandado de reintegração de posse e a condenação dos compradores ao pagamento de aluguéis mensais desde 27/2/2019 até a efetiva desocupação, a serem apurados em fase de liquidação de sentença. O Tribunal de origem, por unanimidade, manteve a sentença, acolhendo a preliminar de inovação do recurso quanto à tese de abusividade das cláusulas contratuais e, no mérito, concluindo que o inadimplemento decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores e que a perda do sinal cumulada com a taxa de ocupação não configura enriquecimento sem causa (fls. 359-372). Inicialmente, quanto à admissibilidade do recurso especial, verifica-se que as matérias referentes à abusividade ou à nulidade de cláusulas diversas do contrato, não debatidas na contestação apresentada em primeiro grau (fls. 88-92), não foram objeto de exame pelo Tribunal de origem, que acertadamente as considerou como inovação. Desse modo, em relação a essas teses, constata-se a ausência do indispensável prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 do Supremo Tribunal Federal e 211 do Superior Tribunal de Justiça, diante da preclusão consumativa caracterizada pela falta de debate oportuno nas instâncias ordinárias. De igual modo, a análise do inconformismo quanto à responsabilidade pelo inadimplemento contratual e à atribuição de culpa pela frustração do financiamento imobiliário esbarra no óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. O Tribunal de origem, amparado soberanamente na análise do conjunto fático-probatório constante dos autos, especificamente no ofício emitido pela Caixa Econômica Federal (fls. 251-251) que atestou a inexistência de processo de habilitação ativo para o endereço do imóvel, e nas declarações e depoimentos tomados em audiência de instrução e julgamento, assentou que os promitentes compradores deram causa exclusiva à resolução da avença e ocuparam o imóvel de forma irregular a partir de 1/2/2019. Desse modo, a alteração das conclusões fáticas fixadas na origem para afastar a culpa dos compradores demandaria a reanálise direta de fatos e provas, providência vedada em sede de recurso especial. No entanto, a alegação de afronta ao art. 884 do Código Civil, referente à legalidade da cumulação da perda do sinal com o arbitramento de aluguéis mensais pela fruição do imóvel, constitui matéria eminentemente jurídica, cujos contornos fáticos encontram-se plenamente delineados e encontroversos nos autos, dispensando o reexame do acervo probatório. Assim, preenchidos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, o recurso especial merece ser conhecido exclusivamente quanto à apontada violação ao art. 884 do Código Civil. No mérito, contudo, o inconformismo não merece prosperar. A controvérsia cinge-se a definir se a retenção do valor dado como sinal, cumulada com a condenação ao pagamento de aluguéis em razão do tempo de fruição irregular do imóvel, viola o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. A solução da lide deve ser pautada na observância rigorosa do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e na garantia do ato jurídico perfeito, que conferem segurança jurídica às relações privadas e resguardam a autonomia da vontade expressa pelos contratantes. No caso em análise, o contrato celebrado entre as partes estabeleceu expressamente em sua Cláusula Segunda o pagamento de R$ 50.000,00 a título de sinal (fls. 16). Ademais, a Cláusula Oitava estipulou, de maneira clara e inteligível, que "qualquer tipo de mudança para o imóvel por parte dos promitentes compradores antes da quitação total (...) fará com que eles deixem de fazer jus ao direito à devolução do sinal ajustado" (fls. 17). Esta penalidade foi voluntariamente pactuada pelas partes como uma consequência específica para o descumprimento da obrigação de não ocupar o imóvel antes do pagamento integral do preço. Dessa forma, a perda do valor dado como sinal constitui decorrência direta de cláusula penal sancionatória livremente ajustada, com natureza compensatória e punitiva pela inexecução do contrato e pela conduta irregular dos compradores de se imitir na posse do imóvel sem autorização e sem a quitação do saldo devedor. Não há que se falar, portanto, em abusividade ou necessidade de redução equitativa da referida verba, uma vez que a sanção contratual guarda proporcionalidade com a gravidade da falta cometida pelos recorrentes, os quais residiram gratuitamente no imóvel alheio por expressivo lapso temporal, conforme bem assentado pelas instâncias ordinárias. Por outro lado, a condenação ao pagamento de aluguéis mensais possui natureza jurídica eminentemente indenizatória, correspondendo à legítima reparação por lucros cessantes decorrentes do tempo em que as vendedoras ficaram privadas do uso e da livre exploração econômica de seu patrimônio, enquanto os compradores usufruíram do bem de forma irregular e sem prestar qualquer contrapartida financeira. O pagamento da taxa de ocupação visa recompor o prejuízo material sofrido pelas proprietárias e, simultaneamente, obstar o enriquecimento ilícito dos próprios ocupantes inadimplentes, que não podem ser agraciados com moradia gratuita em detrimento do direito de propriedade de terceiros. Pensar de modo diverso implicaria premiar a conduta do contratante infrator e estimular a postergação do desfecho do processo. Logo, a cumulação de ambos os encargos revela-se plenamente jurídica e lícita, pois possuem fatos geradores e naturezas jurídicas absolutamente distintas, inexistindo bis in idem ou enriquecimento sem causa violador do art. 884 do Código Civil. O sinal atua como punição contratual pela inexecução culposa e ocupação não autorizada, ao passo que os aluguéis remuneram o proveito econômico obtido com a efetiva fruição do imóvel de propriedade alheia. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que a fruição do imóvel por parte do promitente comprador inadimplente enseja o dever de indenizar o promitente vendedor por meio do pagamento de aluguéis durante todo o período de ocupação injusta, independentemente da perda das arras contratadas. No julgamento do AgInt no REsc 1.167.766/ES, sob a minha relatoria para o acórdão, esta Quarta Turma firmou o entendimento de que o encargo locatício é consectário lógico do retorno ao estado anterior, sob pena de enriquecimento sem causa do comprador culposo, conforme se infere da seguinte ementa: "AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SINAL. VALOR DADO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. REDUÇÃO EQUITATIVA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES. 1. Nos termos do Enunciado nº 165, da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais. 2. O direito de recebimento de indenização a título de aluguel do promissário comprador que, mesmo dando causa à rescisão, permanece na posse do imóvel, decorre da privação do promitente vendedor do uso do imóvel, à luz do disposto nos artigos 402, que trata das perdas e danos, 419, que trata da indenização suplementar às arras confirmatórias, além dos artigos 884 e 885, que versam sobre o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, todos do Código Civil. 3. Nesse contexto, o encargo locatício mostra-se devido durante todo o período de ocupação, ainda que não haja pedido expresso na petição inicial, visto que é consectário lógico do retorno ao status quo ante pretendido com a ação de rescisão de promessa de compra e venda, sob pena de premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final do processo. 4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial." (AgInt no REsp 1167766/ES, Quarta Turma, DJe 1/2/2018) De igual modo, a Terceira Turma deste Tribunal, ao examinar questão análoga no julgamento do REsp 1.669.002/RJ, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, corroborou a plena viabilidade da perda integral do sinal dado em garantia quando configurado o inadimplemento contratual por culpa do comprador, ressaltando que tal retenção atua como indenização prefixada e não se mostra excessiva se sopesados os prejuízos causados pela privação da posse do imóvel, nos termos ementados: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL, C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ARRAS. FUNÇÃO INDENIZATÓRIA NA HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO. ART. 418 DO CC/02. REDUÇÃO EQUITATIVA. POSSIBILIDADE, EM TESE. MANIFESTA DESPROPORÇÃO NÃO VERIFICADA NOS AUTOS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONSEQUÊNCIA NATURAL DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. Ação ajuizada em 13/12/2011. Recurso especial interposto em 30/03/2016 e distribuído em 21/11/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015. 3. As arras constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 4. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 5. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte “inocente” pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 6. Uma vez pactuadas as arras, segundo a autonomia negocial das partes, o efeito indenizatório decorrente do inadimplemento se opera ipso facto, ou seja, independentemente de previsão contratual que estipule a perda das arras se houver descumprimento do ajuste. 7. Na hipótese dos autos, embora as arras tenham sido taxadas de “penitenciais”, não houve o exercício do direito de arrependimento, mas sim o inadimplemento por parte dos promitentes cessionários. Logo, estão estes sujeitos à perda do sinal, na forma do art. 418 do CC/02. 8. É admissível a redução equitativa das arras quando manifestamente excessivas, mediante a aplicação analógica do art. 413 do Código Civil. No particular, contudo, o valor das arras passível de retenção (R$ 48.000,00) não se mostra desarrazoado, tendo em vista os prejuízos sofridos pelos promitentes cedentes, que foram privados da posse e usufruto do imóvel por quase 8 anos. 9. A resolução do contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas pelos promitentes cessionários – excluídas as arras – e, por outro lado, com a reintegração dos promitentes cedentes na posse do imóvel. 10. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram afastadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial. 11. Recurso especial conhecido e não provido." (REsp 1669002/RJ, Terceira Turma, DJe 2/10/2017) Destarte, a perda do sinal em favor das promitentes vendedoras encontra-se plenamente respaldada pela Cláusula Oitava do ajuste, pactuada em harmonia com a autonomia privada das partes e de acordo com o art. 418 do Código Civil, enquanto a indenização por lucros cessantes, materializada na fixação de aluguéis desde 27/2/2019, ressarcirá as proprietárias pela fruição irregular de seu bem pelos promitentes compradores culposos, ficando escorreita a decisão colegiada de origem. Em face do exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, na parte conhecida, nego-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI