Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2908508/BA (2025/0129903-9)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: CHP1000 2 EMPREENDIMENTO LTDA
AGRAVANTE: FATOR REALTY PARTICIPACOES LTDA
AGRAVANTE: JAZZ2006 PARTICIPACOES S/A
ADVOGADOS: MAURICIO BRITO PASSOS SILVA - BA020770
LARA RANGEL OLIVEIRA - BA038789
LEANDRO VILASBOAS BORGES - BA041937
ANA CLARA CARNEIRO DA SILVA - BA076808
AGRAVADO: MANOEL GOES DE CARVALHO NETO
AGRAVADO: SANDRA CONSUELO DIAS DO NASCIMENTO
ADVOGADO: CIBELLE ALMEIDA PINTO TRINDADE - BA018367
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por CHP1000 2 EMPREENDIMENTO LTDA., FATOR REALTY PARTICIPACOES LTDA. e JAZZ2006 PARTICIPACOES S.A. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que os agravantes interpuseram recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 370-383): APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ATO ILÍCITO. IMÓVEL NÃO ENTREGUE NA DATA ACORDADA. TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. AFASTAMENTO DAS TEORIAS DA IMPREVISÃO E DO RISCO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGALIDADE DA COBRANÇA. DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. Verificando-se que o imóvel objeto do contrato não foi entregue após o prazo de tolerância, denota-se também que não foi demonstrada a ocorrência de fatos alheios à vontade da responsável pelo empreendimento. O atraso na entrega autoriza a devolução dos valores pagos de forma integral. Súmula 543, do STJ. No julgamento do R Esp 1.599.511/SP, submetido à sistemática de recursos repetitivos (Tema 938), decidiu o STJ sobre a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Necessidade de devolução do valor. Danos morais caracterizados. Honorários sucumbenciais recursais. De acordo com o disposto no § 11, do art. 85, do CPC, o Tribunal elevará os honorários advocatícios, de acordo com o trabalho realizado pela parte após a sentença, respeitando, e somado já o percentual fixado na sentença recorrida PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 421-440). A 2ª vice-presidência do Tribunal de origem, instou o órgão julgador sobre possível readequação do decidido à luz do Tema n. 938/STJ, oportunidade em que se optou pelo juízo de retratação negativo em acórdão assim ementado (fls. 550-553): APELAÇÃO CÍVEL. RETORNO DOS AUTOS PARA JUÍZO DE RETRATAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. AFASTAMENTO DAS TEORIAS DA IMPREVISÃO E DO RISCO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGALIDADE DA COBRANÇA. TEMA 938 DO STJ. JULGAMENTO DO RECURSO EM CONSONÂNCIA COM O TEMA. INAPLICABILIDADE DO JUÍZO DE RETRATAÇÃO. O STJ firmou tese de observância obrigatória, vinculada ao Tema 938, nos seguintes termos: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC).(vide Resp n. 1.551.956/SP); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide R Esp n. 1.599.511/SP); (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide R Esp n. 1.599.511/SP) Julgamento do recurso que aplicou o Tema. Inexistência de contrato de corretagem, ou de previsão de pagamento destacado do preço da unidade imobiliária. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO MANTIDO. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas no artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil. Sustenta, em síntese, que houve a prescrição trienal para a devolução da taxa de corretagem, motivo pelo qual indevida a restituição; que não cabível a fixação de danos morais por mero inadimplemento contratual. Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 564-565). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 583-596), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 618-624). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Cinge-se a controvérsia em saber se aplicável à espécie a prescrição trienal em relação ao pleito de devolução da comissão de corretagem; se cabível a indenização em danos morais pelo atraso na entrega do imóvel. Fundamentou-se o acórdão da origem no seguinte sentido (fl. 393): Quanto a taxa de corretagem, com efeito, a Corte da Cidadania, submetendo-a ao rito dos recursos repetitivos, fixou as seguintes teses sobre a validade de tal encargo: [...] Ocorre porém, que não consta dos autos eventual Contrato de Corretagem e/ou Assessoria Imobiliária firmado diretamente entre a empresa de corretagem e a parte Apelante, com os valores da comissão respectiva descrita de forma clara, razão pela qual não se pode afirmar terem sido atendidos os requisitos descritos no RESp 1.599.511/SP, o que implica na impropriedade da cobrança e consequente necessidade de devolução do valor. Note que a ausência de contrato de corretagem, descaracteriza a legalidade da cobrança, passando o valor a integrar o preço do imóvel, afastando, consequentemente, a prescrição aplicável à pretensão de devolução da taxa corretagem. Considerando-se a ilegalidade da cobrança de taxa na hipótese vertente, nos termos já acima destacados, conclui-se pela restituição do valor total pago pelo consumidor. (Grifo) Dessa forma, para alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à existência do instrumento contratual e, por consequência, a descaracterização da legalidade da cobrança, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL ENTRE AS PARTES. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIABILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Hipótese concreta em que o Tribunal estadual asseverou que o conjunto probatório dos autos não permite concluir, de forma clara e precisa, que foi firmado entre as partes um contrato de compra e venda do imóvel locado. 2. Eventual modificação desse entendimento demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório da lide, o que é vedado na estreita via do recurso especial, conforme disposto na Súmula n. 7 do STJ. 3. Não é possível o conhecimento do recurso especial interposto pela divergência jurisprudencial na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.991.107/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025.) Em outra linha, argumenta a recorrente que, ainda que se desconsiderasse a existência de instrumento contratual, estar-se-ia diante de enriquecimento sem causa, hipótese em que aplicável também o prazo trienal da prescrição. Contudo, em relação a tal tese, não houve o efetivo prequestionamento nas instâncias originárias. Ainda que opostos os embargos de declaração, não houve emissão de juízo de valor sobre a discussão e tampouco a recorrente apontou violação ao art. 1.022 do CPC para que fosse possível o reconhecimento do prequestionamento ficto. Aplicável, portanto, a Súmula n. 211/STJ. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. [...] 3. A jurisprudência desta Corte entende que o prequestionamento ficto previsto no art. 1025 do CPC pressupõe que a parte recorrente, após a oposição dos embargos de declaração na origem, também suscite nas razões do recurso especial a violação ao art. 1022 do CPC por negativa de prestação jurisdicional, requisito para que o Órgão julgador possa verificar a existência do vício e proceder à supressão de grau, o que não ocorreu. [...] (AgInt no AREsp n. 2.678.637/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025. Grifo). Por fim, no que tange à alegação de que não seria cabível a fixação de indenização por danos morais, percebe-se que o apelo nobre não comporta conhecimento, visto que, interposto pela alínea "c" do permissivo constitucional, deixou a recorrente de apontar qual artigo de lei que teria sido dado interpretação divergente. Aplicável à espécie a Súmula n. 284/STF. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. REAVALIAÇÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282/STF. DECISÃO MANTIDA. [...] 4. O conhecimento do recurso especial exige a indicação dos dispositivos legais supostamente violados. Ausente tal requisito, incide a Súmula n. 284/STF. [...] (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.675.184/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 13/1/2026.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...] 4. A ausência de indicação clara e precisa dos dispositivos legais supostamente violados caracteriza deficiência de fundamentação, atraindo a aplicação da Súmula n. 284 do STF. 5. O recurso especial exige a demonstração inequívoca dos dispositivos legais apontados como malferidos, sob pena de inadmissão. [...] (AgInt no AREsp n. 3.006.730/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 22/12/2025.) Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS