Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2198728/DF (2025/0056342-3)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE: BEIRAMAR CONSULTORIA IMOBILIARIA S/A
ADVOGADOS: GUSTAVO PENNA MARINHO DE ABREU LIMA - DF038868
CAMILA DA CUNHA BALDUINO - DF052482
RECORRIDO: MARCELO ROZENDO VIANNA
ADVOGADOS: GUILHERME PEREIRA COELHO SILVA - DF028758
RAFHAELLA DE OLIVEIRA BARROS - DF063580
RECORRIDO: PLANO ENGENHARIA LTDA
ADVOGADOS: ADERALDO BINDACO - DF032280
HENRY LANDDER THOMAZ GOMES - DF038012
RECORRIDO: CGSG PARTICIPACOES EMPRESARIAIS LTDA
RECORRIDO: GEO LOGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA
ADVOGADOS: ROBERTO MARIANO DE OLIVEIRA SOARES - DF023604
MARCOS ANTÔNIO DOS SANTOS RODRIGUES DA SILVA - DF055689
DECISÃO Examina-se recurso especial interposto por BEIRAMAR CONSULTORIA IMOBILIARIA S/A, fundamentado nas alíneas “a” e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo TJDFT. Recurso especial interposto em: 26/11/2024. Concluso ao Gabinete em: 14/03/2025. Ação: de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, ajuizada por MARCELO ROZENDO VIANNA, em desfavor de PLANO ENGENHARIA LTDA, CGSG PARTICIPACOES EMPRESARIAIS LTDA, GEO LOGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA e da ora recorrente, em virtude de atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. Sentença: julgou improcedente o pedido com relação à recorrente; e julgou procedentes os pedidos com relação às demais rés, a fim de: (i) rescindir o contrato de compra e venda por culpa exclusiva mesmas; e (ii) condenar as rés (PLANO ENGENHARIA LTDA, CGSG PARTICIPACOES EMPRESARIAIS LTDA, GEO LOGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA), de forma solidária, ao ressarcimento do valor de R$ 106.038,46 (cento e seis mil, trinta e oito reais e quarenta e seis centavos) e ao pagamento da multa no valor de R$ 26.105,36 (vinte e seis mil, cento e cinco reais e trinta e seis centavos). Acórdão: negou provimento à apelação interposta por CGSG PARTICIPACOES EMPRESARIAIS LTDA, GEO LOGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA; deu parcial provimento à apelação interposta por PLANO ENGENHARIA LTDA, a fim de reduzir a multa estabelecida para o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador; e deu provimento à apelação interposta por MARCELO ROZENDO VIANNA, a fim de condenar também a recorrente (BEIRAMAR CONSULTORIA IMOBILIARIA S/A), solidariamente, ao ressarcimento dos valores pagos pelo consumidor, bem como ao pagamento da multa estipulada. O acórdão foi assim ementado: APELAÇÕES CÍVEIS. RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. NÃO ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLAUSULA PENAL. INVERSÃO. CABÍVEL. TEMA 971. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTIGO 413 CÓDIGO CIVIL. IPTU. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO SEM A POSSE DIRETA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS PROMITENTES VENDEDORES E CORRETORA. TODOS INTEGRANTES DA MESMA CADEIA DE CONSUMO. 1. É caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora a não entrega do imóvel na data prevista. Como consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do valor pago, devidamente corrigido, sem retenções e/ou parcelamento, devendo ser afastada qualquer cláusula contratual que preveja o contrário. 2. O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão de cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel (Tema 971). 3. De acordo com o disposto no artigo 413 do Código Civil é possível a redução equitativa pelo juiz do valor da cláusula penal, quando a obrigação principal for cumprida apenas em parte, ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo. 4. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência deste Tribunal tem fixado a cláusula penal em 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador. 5. A incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas dos imóveis no empreendimento, incluindo IPTU, até que o promitente comprador possa usufruir da posse direta do imóvel adquirido, fato que não ocorreu no caso concreto, em razão do atraso para entrega das obras de infraestrutura do empreendimento. 6. O promitente comprador, que adquire onerosamente a unidade imobiliária autônoma e torna-se destinatário final do imóvel, se enquadra no conceito de consumidor; enquanto as promitentes vendedoras e corretora enquadram-se no conceito de fornecedoras, pois de acordo com o teor dos artigos 7º, parágrafo único, 25, §1º, e 34 do Código de Defesa do Consumidor, resta configurada a responsabilidade solidária daqueles que, de alguma forma, participaram da cadeia de consumo. 7. Recurso das segunda e terceira rés conhecidos e improvidos. Recurso da primeira ré conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo do autor conhecido e provido. Recurso da quarta ré prejudicado (e-STJ fls. 995-997). Embargos de declaração: opostos por CGSG PARTICIPACOES EMPRESARIAIS LTDA, GEO LOGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA, foram rejeitados; e opostos pela recorrente, foram igualmente rejeitados. Recurso especial: aponta a violação dos arts. 722, 725, 726 do CC; e 14, § 4º, do CDC, bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta a recorrente que a sua atuação restringiu-se meramente à atividade de corretagem, razão pela qual não pode ser condenada solidariamente em virtude do inadimplemento de obrigações assumidas pela incorporadora/construtora. Aduz, ainda, que a responsabilidade do profissional liberal (corretor) não é objetiva, devendo ser averiguada a sua culpa. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da ausência de prequestionamento O acórdão recorrido não decidiu acerca dos dispositivos legais indicados como violados, apesar da oposição de embargos de declaração. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, neste caso, a Súmula 211/STJ. - Do reexame de fatos e provas De qualquer forma, o TJDFT assim se manifestou a respeito da responsabilidade da recorrente no caso concreto: (...) restou devidamente comprovado o fato da quarta ré ter atuado em conjunto com as demais rés se qualificando com parceira do empreendimento na publicidade apresentada aos consumidores, restando evidente que ela também faz parte da cadeia de produção do empreendimento, razão pela qual é cabível a sua condenação de forma solidária junto às demais rés em relação danos sofridos pelo promitente comprador que inclui tanto os valores de assessoria técnico imobiliária (comissão de corretagem) e a reparação dos danos experimentados em razão do atraso na entrega da unidade imobiliária (prestações pagas e multa moratória) (e-STJ fl. 1.169). Alterar o decidido no acórdão impugnado exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. - Da divergência jurisprudencial A falta da similitude fática - requisito indispensável à demonstração da divergência - inviabiliza a análise do dissídio. Forte nessas razões, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte recorrida em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em desfavor da recorrente (e-STJ fls. 1.029 e 689) em 5% (cinco por cento), observada eventual concessão da gratuidade de justiça. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
NANCY ANDRIGHI