Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2865943/MS (2025/0060013-0)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: SB MONTE SIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO: IDALECIO ALVES DE FARIAS
ADVOGADO: SIMONE BARBOSA OLIVEIRA - MS020193
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por SB MONTE SIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA - REJEITADA - MÉRITO - TAXA DE FRUIÇÃO - TERRENO NÃO EDIFICADO - NÃO INCIDÊNCIA - RETENÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS - IMPOSSIBILIDADE - COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - INOBSERVÂNCIA DOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PELO RESP № 159951 L/SP, DE REPERCUSSÃO GERAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DA CORRETAGEM - SUCUMBÊNCIA - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE - IMPOSIÇÃO DO ÔNUS AO AUTOR - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - O AUTOR FAZ JUS AO BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA, TENDO EM VISTA QUE A PROVA DOCUMENTAL APRESENTADA REFLETE A VERACIDADE DA ALEGAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE AFASTADA. II - NOS TERMOS DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. É INDEVIDA A TAXA DE OCUPAÇÃO OU DE FRUIÇÃO APÓS O DESFAZIMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. III - CONSIDERANDO QUE COM A RESCISÃO CONTRATUAL AS PARTES RETORNAM AO STATUS QUO ANTE, NÃO HÁ FALAR EM MORA. SENDO, PORTANTO, INCABÍVEL A RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS REFERENTES ÀS PARCELAS EVENTUALMENTE PAGAS EM ATRASO. IV - O STJ FIRMOU, ATRAVÉS NO RESP 1599511/SP, JULGADO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS, A TESE DE QUE É VÁLIDA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO PROMITENTE-COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, DESDE QUE PREVIAMENTE INFORMADO O PREÇO TOTAL DA AQUISIÇÃO DA UNIDADE AUTÔNOMA, COM O DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. ADEMAIS, A JURISPRUDÊNCIA PREDOMINANTE NESTE COLEGIADO PERFILHA A COMPREENSÃO DE QUE NÃO HÁ FALAR EM RETENÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM QUANDO NÃO HÁ COMPROVAÇÃO DE SEU EFETIVO REPASSE AOS CORRETORES/INTERMEDIÁRIOS. COBRANÇA INDEVIDA NO CASO CONCRETO. V - NÃO EXISTE FATO ATRIBUÍVEL À RÉ QUE TENHA DADO ENSEJO À RESCISÃO DO CONTRATO (JÁ QUE NÃO HÁ OBRIGAÇÃO LEGAL PARA A RESCISÃO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE-VENDEDORA. QUE. AO CONTRÁRIO, POSSUÍA LEGÍTIMO INTERESSE NO CUMPRIMENTO DO PACTO). ASSIM, CONSIDERANDO QUE A PRESENTE DEMANDA SE FUNDAMENTA NA MERA IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DOS PAGAMENTOS PREVISTOS NO PACTO PELA PARTE AUTORA, SOBRE ESTA RECAIRÁ A INTEGRALIDADE DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PORTANTO, HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS POR CONTA DO PROMITENTE COMPRADOR, O AUTOR DA AÇÃO. Quanto à controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente sustenta ofensa e dissídio jurisprudencial atinente à interpretação dos arts. 926 e 927, III, do CPC, no que tange à observância do fixado no Tema n. 938/STJ, a fim de que se proceda à retenção da comissão de corretagem prevista em contrato em caso de rescisão imotivada. Argumenta: Mesmo que a Jurisprudência e a lei prevejam que basta a previsão contratual expressa e clara da comissão de corretagem, e havendo ainda, no caso, a advertência de que esta não seria restituída em caso de rescisão por fato atribuível ao comprador, os Nobres Julgadores reputaram por razoável exigir também a comprovação de repasse de valores ao respectivo corretor, o que não se afigura como correto e nem razoável. [...] Excelências, repise-se, não se pretende discutir a validade, eficácia ou revisão de cláusulas contratuais, mas sim a violação de artigos de lei federal e dissídio jurisprudência que afetam a aplicação de um precedente repetitivo pacífico que tange a devida retenção da comissão de corretagem, bem como a impossibilidade de criação de novos critérios para aplicação o do referido precedente, tal qual realizou o Tribunal a quo. Portanto, entende-se por evidente a violação ao artigo 927, III, ao deixar de aplicar um precedente de matéria repetitiva já sedimentada pelo Tribunal Superior, criando-se um novo critério não pautado na lei e na jurisprudência. E por consequência, o entendimento firmado causa flagrante dissidio jurisprudencial com os julgados desta Eg. Corte, violando-se também o art. 926 do CPC (fls. 232-233). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o acórdão recorrido assim decidiu: A controvérsia recursal, neste tópico, consiste em saber se a situação sub judice se subsume ou não à situação da tese firmada no REsp 1.599.511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938), assim ementado: [...] Conforme se depreende, o STJ firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Implica dizer: é válida a cláusula contratual que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem desde que essa estipulação se dê de forma transparente, com observância do dever de informação, bem como que haja comprovação de que o quantum previsto no contrato fora repassado ao corretor. Conforme pontuado pelo magistrado singular, o instrumento contratual não identifica nenhuma verba que tenha sido paga a título de comissão de corretagem, sendo inviável, portanto, retenção de qualquer valor pago a esse título. Ainda que no contrato principal haja previsão de pagamento de comissão de corretagem no início da relação negocial, certo é que sem que tenha a apelante informado ao consumidor, no momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando, de forma destacada, o valor da comissão de corretagem, por óbvio tal obrigação não os vincula. Ademais, a jurisprudência predominante neste colegiado perfilha a compreensão de que não há falar em retenção da taxa de corretagem quando não há comprovação de seu efetivo repasse aos corretores/intermediários. [...] Assim, sem que comprovada a regularidade da cobrança de comissão de corretagem, com observância dos parâmetros fixados no paradigma do Superior Tribunal de Justiça, há de ser mantida a sentença neste ponto (fls. 204-206, grifos meus). Aplicável, portanto, a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que as razões delineadas no Recurso Especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, pois a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia”. Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, "Aplicável, portanto, o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que as razões recursais delineadas no especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, tendo em vista que a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia" (AgInt no AREsp n. 2.604.183/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024). Confiram-se ainda os seguintes julgados:AgInt no AREsp n. 2.734.491/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.267.385/ES, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.638.758/RJ, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJEN de 20/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.722.719/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.787.231/PR, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, DJEN de 28/2/2025; AgRg no AREsp n. 2.722.720/RJ, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJEN de 26/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.751.983/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no REsp n. 2.162.145/RR, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.256.940/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJEN de 9/12/2024; AgRg no AREsp n. 2.689.934/SP, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJEN de 9/12/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.421.997/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJe de 19/11/2024; EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.563.576/SP, relator Ministro Rogerio Schietti Cruz, Sexta Turma, DJe de 7/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.612.555/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 5/11/2024; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.489.961/PR, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 28/10/2024; AgInt no AREsp n. 2.555.469/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 20/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.377.269/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 7/3/2024. Ademais, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Por certo: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). A propósito: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Doutra banda, quanto à alínea "c" do permissivo constituticional, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea “a” do permissivo constitucional, que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ. Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do Recurso Especial pela alínea “c”. Nessa linha: "O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas";(AgInt no REsp n. 2.175.976/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025). Em consonância: REsp n. 2.037.832/RO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.365.913/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.698.838/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 19/12/2024; AgInt no REsp n. 2.139.773/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024; AgInt no REsp n. 2.159.019/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16/10/2024. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN