Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AgInt no AREsp 2793260/SP (2024/0418440-5)
RELATOR: MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG)
AGRAVANTE: COSTALLAT FERREIRA ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
ADVOGADOS: MARCELO AZEVEDO KAIRALLA - SP143415
ERIKA DE ANDRADE - SP237512
AGRAVADO: RESIDENCIAL VILLARINO
ADVOGADO: EWERTON ALEXANDRE ESTEVES ROCHA - SP245456
DECISÃO Cuida-se de agravo interno, interposto por COSTALLAT FERREIRA ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, contra decisão monocrática da Presidência desta Corte (fls. 861-862, e-STJ), que não conheceu do agravo em recurso especial da ora insurgente. O apelo extremo, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafia acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (fl. 698, e-STJ): Apelação. Ação declaratória de inexistência de relação jurídica c/c anulatória de débito condominial. Sentença de procedência. Inconformismo do condomínio- réu. Cabimento. Empreendimento implantado em duas etapas distintas. “Habite-se” é mera autorização administrativa para ocupação do imóvel, não se confunde com a efetiva entrega do bem, que apenas ocorre com a entrega das chaves. Precedentes do TJSP e STJ. Não comprovado o alegado acordo verbal supostamente havido entre a construtora-autora e a síndica em exercício do condomínio-réu acerca do termo inicial para a cobrança das taxas condominiais relativamente à segunda etapa do empreendimento. Obras da segunda etapa finalizadas antecipadamente em abril de 2014. Pagamentos das taxas condominiais referentes às unidades antecipadamente entregues são de responsabilidade dos compradores a partir da entrega das chaves em abril de 2014 e, no caso das que ainda não foram vendidas (“unidades em estoque”) quem responde pelas referidas taxas é a construtora/incorporadora. Legitimidade das cobranças realizadas pelo condomínio-réu à construtora-autora das taxas condominiais relativas às unidades mencionadas na inicial, no período compreendido entre abril e julho de 2014, inclusive. Sentença reformada, para julgar improcedente a ação (art. 487, I, do CPC). Verbas de sucumbência invertidas. Recurso provido. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados pelo acórdão de fls. 826-833, e-STJ. Nas razões do recurso especial (fls. 798-818, e-STJ), a insurgente apontou ofensa aos arts. 369 do CPC/15, 422, 1.332 do CC e 7º da Lei 4.591 de 1964. Sustentou, em síntese: i) cerceamento de defesa; ii) a inexistência de relação jurídica entre as partes, no que tange a cobrança de taxas condominiais relativas as unidades habitacionais. Sem contrarrazões (certidão às fls. 836, e-STJ). Em razão do juízo prévio negativo de admissibilidade (fls. 837-839, e-STJ), a recorrente interpôs o agravo do artigo 1042 do CPC/15 (fls. 842-851, e-STJ), visando destrancar o processamento daquela insurgência. Em decisão monocrática (fls. 861-862, e-STJ), a Presidência desta Corte não conheceu do agravo em recurso especial, sob o fundamento de incidência da Súmula 182/STJ, por ausência de impugnação específica da decisão que inadmitiu o apelo nobre. No presente agravo interno (fls. 866-874, e-STJ), a agravante sustenta que a decisão monocrática merece reforma, alegando ter impugnado especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, refutando a aplicação do referido óbice. Impugnação às fls. 853-855, e-STJ. É o relatório. Decido. Ante as razões expendidas no agravo interno, uma vez que ficou comprovada a impugnação especifica da inadmissibilidade do recurso especial, reconsidero a decisão monocrática anteriormente proferida às fls. 861-862, e-STJ, e passo, de pronto, à análise do agravo. O recurso não merece prosperar. 1. Aponta, a insurgente, violação do art. 369 do CPC/15, alegando cerceamento do direito de produzir provas. O Tribunal de origem, ao analisar a controvérsia, em sede de embargos de declaração, assim decidiu (fls. 831-833, e-STJ): A alegação de cerceamento de defesa, com violação do art. 369 do CPC, fica afastada. Verifica-se que realmente era prescindível a designação de audiência para produção de prova testemunhai, que não teria o condão de alterar a conclusão do juízo, a quem cabe "determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito" e tem o poder-dever de indeferir "as diligências inúteis ou meramente protelatórias", nos termos do art. 370, do CPC. A embargante poderia ter acostado aos autos declarações escritas de pessoas que eventualmente tivessem ciência do alegado acordo verbal supostamente havido entre a construtora-autora e a síndica em exercício do condomínio-réu acerca do termo inicial para a cobrança das taxas condominiais, as quais poderiam ter sido produzidas na fase postulatória, mormente quando o juízo singular indeferiu a produção de prova testemunhai, pois era desconhecida das partes a solução dada na sentença a quo, que poderia eventualmente ter sido desfavorável à embargante. Ademais, o acervo documental era suficiente para nortear e instruir nosso entendimento, valendo reproduzir o seguinte excerto do acórdão que julgou a apelação: "Verifica-se que, por meio do Comunicado n° 8, a construtora-autora informou aos compradores dos imóveis da segunda etapa do empreendimento que as casas com saldos quitados teriam as entregas das chaves antecipadas a partir de 10/04/2014 (fls. 231). Extrai-se dos autos, ainda, que em 18/05/2014, após a entrega total da obra, a construtora-autora realizou evento de liberação da área de lazer e ainda comemorou a entrega da segunda etapa do empreendimento (fls. 368/374). Assim, tendo em vista que as obras da segunda etapa foram finalizadas antecipadamente em abril de 2014, os pagamentos das taxas condominiais referentes às unidades antecipadamente entregues ficam sob a responsabilidade dos compradores a partir da entrega das chaves em abril de 2014 e, no caso das que ainda não foram vendidas, quem deve responder pelas referidas taxas é a construtora/incorporadora, na qualidade de proprietária. E, conforme afirmado nos autos pelo condomínio-réu, das 48 unidades da segunda etapa do empreendimento, 34 efetuaram o pagamento das taxas de condomínio. Somente a construtora-autora não pagou as taxas relativas às unidades 403, 404, 409, 414, 416, 419, 422, 507, 512, 604, 606, 612, 614 e 616, referidas diversas vezes ao longo desse feito, como 'unidades em estoque'" (fls. 704/705). Sobre o tema vale destacar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: "Consoante jurisprudência pacífica desta corte, não há cerceamento do direito de defesa, nesses casos, pois o juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, desprezando a realização de audiência para a produção de provas ao constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento" (AgRG no Agravo de Instrumento n° 1.193.852/MS, 2aT„ Rei. Min Humberto Martins, j. 23/03/2010). Ressalte-se que, de acordo com o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, a "atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração é possível, em hipóteses excepcionais, para corrigir premissa equivocada no julgamento, bem como nos casos em que, sanada a omissão, a contradição ou a obscuridade, a alteração da decisão surja como consequência necessária" \ não se tratando do caso dos autos. Como se vê, o Tribunal a quo, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, tendo como base o acervo fático probatório dos autos, concluiu expressamente que "realmente era prescindível a designação de audiência para produção de prova testemunhai, que não teria o condão de alterar a conclusão do juízo" (fl. 831, e-STJ) Na hipótese, verificar se houve cerceamento ao direito de produção de provas, a fim de desconstituir as conclusões a que chegou o órgão julgador e acolher o inconformismo recursal, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, providência esta que é inadmissível na estreita via do recurso especial, consoante o enunciado da Súmula 7 do STJ. A propósito, transcrevem-se precedentes desta Corte: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS PATRIMONIAIS E MORAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O cerceamento de defesa sustentado pela agravante foi afastado pelo Tribunal local - destinatário da prova - com respaldo no acervo fático e probatório dos autos, de forma que a sua revisão, na via especial, é obstada pela Súmula n. 7 desta Corte. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1792584/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 24/08/2021) [grifou-se] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS HOSPITALARES. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA PELO INDEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE QUE FOI REQUERIDO PELA PRÓPRIA RECORRENTE. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS DA CAUSA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Para modificar o entendimento do Tribunal estadual, sobre a não configuração do cerceamento de defesa por indeferimento de produção da prova pericial requerida, seria necessário o revolvimento do arcabouço fático-probatório carreado aos autos, procedimento sabidamente inviável nesta instância recursal em razão do óbice da Súmula nº 7 do STJ. 3. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do NCPC não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória (AgInt no AREsp 1.658.454/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe 8/9/2020). 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1681008/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 19/08/2021) [grifou-se] No mesmo sentido, citam-se, ainda, os seguintes precedentes deste Superior Tribunal de Justiça: AgInt no AREsp 1.082.894/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21.11.2017, DJe 28.11.2017; AgInt no AREsp 914.025/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23.05.17, DJe 05.06.17; AgRg no AREsp 652.257/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 09/12/2016; AgInt no AREsp 550.641/PR, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES - Desembargador Convocado do TRF 5ª Região - QUARTA TURMA, julgado em 06.02.2018, DJe 14.02.2018. Logo, no ponto, de rigor a incidência da Súmula 7/STJ. 2. Por outro lado, a agravante sustenta a inexistência de relação jurídica e a nulidade dos débitos condominiais. No ponto, o Tribunal de origem, ao negar provimento ao recurso da parte insurgente, adotou os seguintes fundamentos (fl. 700-704, e-STJ): Prima facie, cabe ressaltar que o “habite-se” é mera autorização administrativa para ocupação do imóvel, não se confundindo com a efetiva entrega do bem, que apenas ocorre com a entrega das chaves. Somente a efetiva disponibilização das chaves ao comprador pode ser utilizada como parâmetro para efeitos de entrega das obras, tanto que foi editada a Súmula n. 160, desta C. Corte, no sentido de que: “A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”. Como se tem decidido nas demandas entre construtoras/empreendedoras e consumidores adquirentes, as despesas condominiais incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade do comprador a partir do momento em que tomam posse do bem. Assim, no período anterior à entrega das chaves é abusivo que esses valores fiquem a cargo do consumidor, uma vez que se referem a encargos inerentes à posse e fruição do imóvel. [...] Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais” (R Esp n. 489.647/RJ, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, j. em 25/11/2009). No caso dos autos, não restou comprovado o alegado acordo verbal supostamente havido entre a construtora-autora e a síndica em exercício do condomínio-réu, acerca do termo inicial para a cobrança das taxas condominiais relativamente à segunda etapa. Verifica-se que, por meio do Comunicado nº 8, a construtora-autora informou aos compradores dos imóveis da segunda etapa do empreendimento que as casas com saldos quitados teriam as entregas das chaves antecipadas a partir de 10/04/2014 (fls. 231). Extrai-se dos autos, ainda, que em 18/05/2014, após a entrega total da obra, a construtora-autora realizou evento de liberação da área de lazer e ainda comemorou a entrega da segunda etapa do empreendimento (fls. 368/374). Assim, tendo em vista que as obras da segunda etapa foram finalizadas antecipadamente em abril de 2014, os pagamentos das taxas condominiais referentes às unidades antecipadamente entregues ficam sob a responsabilidade dos compradores a partir da entrega das chaves em abril de 2014 e, no caso das que ainda não foram vendidas, quem deve responder pelas referidas taxas é a construtora/incorporadora, na qualidade de proprietária. E, conforme afirmado nos autos pelo condomínio- réu, das 48 unidades da segunda etapa do empreendimento, 34 efetuaram o pagamento das taxas de condomínio. Somente a construtora-autora não pagou as taxas relativas às unidades 403, 404, 409, 414, 416, 419, 422, 507, 512, 604, 606, 612, 614 e 616, referidas diversas vezes ao longo desse feito, como “unidades em estoque”. Posto isto, são legítimas as cobranças realizadas pelo condomínio-réu à construtora-autora das taxas condominiais relativas às unidades 403, 404, 409, 414, 416, 419, 422, 507, 512, 604, 606, 612, 614 e 616, no período compreendido entre abril e julho de 2014, inclusive. Em sede de embargos de declaração, a Corte de origem pontuou (fls. 831-832, e-STJ): Ademais, o acervo documental era suficiente para nortear e instruir nosso entendimento, valendo reproduzir o seguinte excerto do acórdão que julgou a apelação: "Verifica-se que, por meio do Comunicado n° 8, a construtora-autora informou aos compradores dos imóveis da segunda etapa do empreendimento que as casas com saldos quitados teriam as entregas das chaves antecipadas a partir de 10/04/2014 (fls. 231). Extrai-se dos autos, ainda, que em 18/05/2014, após a entrega total da obra, a construtora-autora realizou evento de liberação da área de lazer e ainda comemorou a entrega da segunda etapa do empreendimento (fls. 368/374). Assim, tendo em vista que as obras da segunda etapa foram finalizadas antecipadamente em abril de 2014, os pagamentos das taxas condominiais referentes às unidades antecipadamente entregues ficam sob a responsabilidade dos compradores a partir da entrega das chaves em abril de 2014 e, no caso das que ainda não foram vendidas, quem deve responder pelas referidas taxas é a construtora/incorporadora, na qualidade de proprietária. E, conforme afirmado nos autos pelo condomínio-réu, das 48 unidades da segunda etapa do empreendimento, 34 efetuaram o pagamento das taxas de condomínio. Somente a construtora-autora não pagou as taxas relativas às unidades 403, 404, 409, 414, 416, 419, 422, 507, 512, 604, 606, 612, 614 e 616, referidas diversas vezes ao longo desse feito, como 'unidades em estoque'" (fls. 704/705). Sobre o tema vale destacar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: "Consoante jurisprudência pacífica desta corte, não há cerceamento do direito de defesa, nesses casos, pois o juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, desprezando a realização de audiência para a produção de provas ao constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento" (AgRG no Agravo de Instrumento n° 1.193.852/MS, 2aT„ Rei. Min Humberto Martins, j. 23/03/2010). Ressalte-se que, de acordo com o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, a "atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração é possível, em hipóteses excepcionais, para corrigir premissa equivocada no julgamento, bem como nos casos em que, sanada a omissão, a contradição ou a obscuridade, a alteração da decisão surja como consequência necessária" \ não se tratando do caso dos autos. Com efeito, o acórdão recorrido amolda-se à jurisprudência desta Corte, segundo a qual "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente."(AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/12/2017, DJe de 15/12/2017.). Ademais, rever a conclusão da Corte local quanto à responsabilidade da agravante pelo pagamento das despesas condominiais demandaria o reexame de todo contexto fático e probatório dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula 7/STJ. Nesse sentido, confiram-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE. 1. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado, no sentido de que o autor ainda não obteve a posse do imóvel, demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes. 3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024.) [grifou-se] CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. LEI N. 6.766/79, QUE PREVÊ ATRASO DE ATÉ QUATRO ANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. LOTE NÃO EDIFICADO. POSSIBILIDADE. REVISÃO DE DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. IPTU DEVIDO PELO AGRAVANTE ATÉ A DATA DA IMISSÃO NA POSSE PELOS COMPRADORES. 1. Alegação de que o contrato é regido pela Lei n. 6.766/79 e, por isso, as partes estariam cientes de que o prazo previsto para a entrega das obras seria de quatro anos. Questão não debatida nas instâncias ordinárias, incidindo a Súmula n. 211/STJ. 2. A jurisprudência desta Segunda Seção é pacífica ao definir que, em caso de atraso na entrega de bem imóvel, os lucros cessantes são presumidos. Precedentes 3. No tocante à condenação de pagamento por danos morais, a jurisprudência desta Corte é no sentido de que "o valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante". Precedentes. 4. As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.975.034/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.276.976/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) [grifou-se] Portanto, incide na espécie o disposto nas Súmulas 83 e 7 do STJ. 3. Do exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão monocrática de fls. 861-862, e-STJ e, de plano, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se aplicável, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC/15. Publique-se. Intimem-se. Relator
LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG)