Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2806081/MS (2024/0423705-5)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO: SILVANA FERREIRA LUZIA
ADVOGADO: WAGNER CAMACHO CAVALCANTE JÚNIOR - MS018052
DECISÃO Trata-se de agravo (art. 1.042 do CPC/15) interposto por SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA, contra decisão que não admitiu o recurso especial do insurgente. O apelo extremo, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado (fl. 201, e-STJ): APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR – IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA – REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTES DE SUA VIGÊNCIA – RETENÇÃO DE VALORES – FIXAÇÃO DO PERCENTUAL PREVISTO NO CONTRATO – 20% SOBRE OS VALORES PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – AFASTADA – TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – PAGAMENTO DO IPTU – RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE-COMPRADORA ATÉ A DATA MANIFESTAÇÃO DA DESISTÊNCIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – CADA DESEMBOLSO – SÚMULA 43, STJ – SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELO IPCA – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Se a Requerida/Apelante não trouxe provas com aptidão mínima de incutir ao menos dúvidas quanto à real capacidade econômica da parte beneficiada pela gratuidade da justiça, impõe-se a manutenção do benefício. Preliminar rejeitada. Nos contratos de compra e venda de imóveis, em caso de rescisão por culpa do promitente-comprador, o promitente-vendedor tem direito à retenção de percentual razoável das parcelas pagas a título de indenização, uma vez que o término de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante. Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda é admissível o desconto entre 10% e 25% do total da quantia paga pelo comprador. Na espécie, mostra-se justo e coerente a fixação do percentual em 20%. Tratando-se o imóvel de um lote de terreno não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição. O IPTU constitui obrigação de natureza propter rem e, por isso, deve ser pago pelo promitente-comprador durante o período de ocupação do imóvel, que se estende até a ciência formal da Requerida/Apelada da desistência do negócio, sob pena de enriquecimento ilícito. O termo inicial de incidência da correção monetária é a data de cada desembolso (data do efetivo prejuízo), com fundamento na Súmula 43, do STJ. O índice que melhor reflete a variação da moeda e recompõe a perda inflacionária é o IGPM/FGV. Deve ser mantida a fixação dos honorários advocatícios nos moldes do art. 86, caput, do CPC, se houve decaimento proporcional dos pedidos. Recurso conhecido e não provido. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 220-224, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 227-240, e-STJ), o insurgente alegou que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos de lei federal: artigos 389, 402 e 412 do CC, bem como dissídio jurisprudencial, aduzindo que o Tribunal de origem entendeu que o percentual de 20% seria suficiente para encobrir as despesas da empresa, de modo completamente diverso do que fora decidido por esta eg. Corte no acórdão paradigma, vez que neste fora determinada a aplicação do padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos. Em juízo de admissibilidade, o Tribunal a quo inadmitiu o recurso especial (fls. 312-322, e-STJ), dando ensejo a interposição do presente agravo (fls. 324-332, e- STJ). Não foi apresentada contraminuta (fl. 391-336, e-STJ). É o relatório. Decide-se. O inconformismo merece prosperar. 1. Por fim, a recorrente postula que seja majorado o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago. Sob este aspecto assentou o Tribunal de origem que (fls. 205-207, e-STJ): Trata-se de fluente entendimento firmado por esta Corte de Justiça no sentido de que “A Lei n. 13.786/18, que disciplina a resolução de contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, não incide nos contratos firmados em data anterior à sua vigência” (TJMS. Apelação Cível n. 0815099-03.2019.8.12.0001, Campo Grande, 1ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Marcos José de Brito Rodrigues, j: 04/05/2022, p: 09/05/2022). No caso, verifica-se que o Magistrado Singular determinou a retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos pela Requerente/Apelada. É certo que, nos casos de rescisão contratual, o promitente- comprador tem direito à restituição dos valores pagos ao promitente-vendedor, com a retenção de percentual razoável a título de indenização, uma vez que o término de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante. Sucede que, a fim de evitar a onerosidade excessiva da penalidade, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou jurisprudência no sentido de que, nos contratos celebrados em data anterior à Lei nº 13.786/2018, o percentual de retenção deve ser limitado entre 10% e 25% da quantia paga pelo promitente-comprador: (...) Na espécie, infere-se que a sentença autorizara à Requerida/Apelante a retenção de 20% dos valores pagos pela Requerente/Apelada, apenas alterando a base de cálculo para adequá-la ao entendimento jurisprudencial dominante. Logo, em face das sobreditas peculiaridades, revela-se justa e razoável a fixação da taxa de retenção no percentual de 20% (vinte por cento) do valor pago pela promitente-compradora, a título de cláusula penal convencional, não havendo que se falar em majoração do percentual. No tocante a esse aspecto, o acórdão recorrido divergiu do entendimento da Segunda Seção desta Corte no seguinte sentido: "Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.). Eis a ementa do referido julgado: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.) [grifou-se] No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REVISÃO DO ACÓRDÃO OBJURGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. RESCISÃO POR INTERESSE DOS AUTORES. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CABIMENTO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DESPESAS DE RATEIO E PARCELAS DE SEGURO. RETENÇÃO INTEGRAL. DESCABIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1.Tendo o Tribunal de origem consignado, mediante a análise dos documentos constantes dos autos, a legitimidade passiva do recorrente, eventual alteração de tal entendimento, como pretendida, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice previsto na Súmula 7 do STJ. 2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 4. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. PENALIDADE. ART. 1.026, § 2º, DO NCPC. SÚMULA 98/STJ AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na instância a quo. 2. Não constitui ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. 5. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 6. Os embargos de declaração foram opostos com o intuito de prequestionamento. Tal o desiderato dos embargos, não há por que inquiná-los de protelatórios; daí que, em conformidade com a Súmula 98/STJ, deve ser afastada a multa aplicada pelo Tribunal local. 7. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.889.730/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022.) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES DE ACORDO COM A PREVISÃO CONTRATUAL. REEXAME. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. SÚMULAS 282 E 283 do STF. RAZÕES DO AGRAVO QUE NÃO IMPUGNAM, ESPECIFICAMENTE, A DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA 182/STJ. 1.A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp n. 1.723.519/SP, reafirmou a orientação pela adoção de um percentual de retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, na hipótese de ausência de peculiaridade que justifique a adoção de percentual menor. 2.Na hipótese, o Tribunal estadual adotou o percentual de retenção previsto no próprio instrumento de Compra e Venda firmado entre as partes. Dessa forma, alterar as conclusões do acórdão impugnado a respeito do percentual de retenção, porque fundado no conteúdo fático-probatório e nas cláusulas contratuais, é insindicável no âmbito desta Corte Superior, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Nos termos do art. 1.021, § 1º, do Código de Processo Civil/2015 e da Súmula 182/STJ, é inviável o conhecimento do agravo interno que deixa de atacar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada. 4. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no AREsp n. 1.988.494/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 1/9/2022.) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" - (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). 2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Precedentes. 3. A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide sobre cada desembolso. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.987.552/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 30/6/2022.) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C TUTELA ANTECIPADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FUNDAMENTOS NÃO ATACADOS. SÚMULA 283 DO STF. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A subsistência de fundamentos inatacados aptos a manter a conclusão do aresto impugnado, quais sejam, o de que "a tese das rés para abatimento de valores por conta do leilão judicial não merece prosperar a uma porque tal fato ocorreu no curso da lide e a duas porque o leilão do imóvel já é o ressarcimento para compensar os prejuízos pelos valores que não foram pagos pelos autores em razão de sua inadimplência", bem como que a Lei nº 13.786/2018 somente aplicável a lei aos distrato ocorridos após sua publicação, o que não é o caso da lide, impõe o não conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula nº 283/STF. 2. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 4. O acórdão decidiu em conformidade com a jurisprudência desta Corte, a qual assinala que "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1º/8/2018). 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.894.635/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 3/5/2022.) [grifou-se] Nesse contexto, é de rigor a reforma do acórdão recorrido para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela compradora. 2. Do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, nos termos da fundamentação supra. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI