Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2866883/SP (2025/0067053-5)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: RESIDENCIAL RAVELLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADOS: FERNANDO MALTA - SP249720
ANDRÉIA SCHIOSER PEREIRA AGOSTINHO - SP236298
AGRAVADO: RAFAEL BIZUTI J DE SIQUEIRA IMOVEIS
ADVOGADO: EMERSON FABIANO BELÃO - SP276294
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por RESIDENCIAL RAVELLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUTOR QUE APROXIMOU COMPRADOR E VENDEDOR. TORNANDO POSSÍVEL A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO - COMISSÃO DEVIDA - ALEGAÇÃO DE NOVAÇÃO - DESCABIMENTO - AUSÊNCIA DO ÂNIMO DE NOVAR - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 360 e 361 do CC, no que concerne à ocorrência de novação, em razão das negociações e dos ajustes que ocorreram em torno da dívida, estabelecendo novos prazos e parcelamento para o cumprimento da obrigação, trazendo a seguinte argumentação: No presente caso, reconhece-se como verdadeiro o fato de que ocorreram negociações e ajustes em torno da dívida, em razão dos problemas identificados no projeto intermediado pelo Recorrido, o que gerou a necessidade de readequação do pagamento da comissão de corretagem, contudo, o Tribunal de origem entendeu, equivocadamente, que tais negociações não caracterizariam novação, afastando a aplicação dos artigos 360 e 361 do Código Civil. [...] A readequação do vencimento e das condições de pagamento ocorreu em comum acordo entre as partes, configurando-se a novação, o que foi ignorado pela instância ordinária. [...] No caso em análise, houve um ajuste claro entre as partes para modificar as obrigações anteriormente pactuadas, resultando na criação de uma nova obrigação com novos prazos e condições de pagamento da comissão de corretagem. Essa adequação foi necessária em virtude de problemas técnicos e incorreções no projeto imobiliário, objeto da intermediação realizada pelo Recorrido. Esses problemas impediram o desenvolvimento imediato do empreendimento e, consequentemente, demandaram que as partes readequassem as condições de pagamento da comissão. O contrato em questão não trata da venda de um imóvel já consolidado, mas da intermediação de um projeto de incorporação imobiliária, que ainda necessitava de ajustes técnicos e legais para viabilizar-se. A natureza do contrato, portanto, implica que o direito à comissão esteja condicionado à efetiva possibilidade de prosseguimento do projeto, somente viável após as adequações. Em razão das peculiaridades do projeto, as partes renegociaram, de comum acordo, as condições do pagamento da comissão, estabelecendo novos prazos e parcelamento para o cumprimento da obrigação. Essa nova pactuação configura novação nos termos do artigo 360 do Código Civil, pois substituiu a obrigação original por uma nova, adequada às condições reais do empreendimento. A decisão recorrida, entretanto, desconsiderou essa adaptação contratual, aplicando indevidamente as regras tradicionais de corretagem imobiliária, como se se tratasse de uma venda de imóvel pronto e sem pendências de viabilidade. A correta interpretação dos artigos 360 e 361 do Código Civil é essencial para garantir o equilíbrio das obrigações entre as partes e respeitar a autonomia para renegociar suas condições de forma justa e proporcional às dificuldades enfrentadas. No caso, a novação serviu como meio legítimo de ajustar as obrigações às novas realidades do projeto, permitindo que o contrato fosse cumprido conforme as necessidades práticas do empreendimento, sem que houvesse enriquecimento sem causa. [...] A decisão recorrida aplicou, de forma equivocada, as normas tradicionais de corretagem imobiliária como se tratasse de um imóvel pronto para venda, desconsiderando a natureza específica do contrato de intermediação de um projeto imobiliário que ainda precisava de correções e ajustes. A ausência de reconhecimento da novação gera, portanto, um desequilíbrio contratual injusto, resultando em um ônus desproporcional à Recorrente, que se viu obrigada a arcar com uma comissão integral antes da viabilidade plena do projeto. Portanto, a reforma do v. acórdão é imprescindível, para que seja reconhecida a novação contratual e afastada a condenação ao pagamento da comissão nos moldes originais, respeitando-se o ajuste legítimo realizado entre as partes (fls. 224/236). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: No caso dos autos, não se vislumbra manifesta vontade do autor, de modo que a alegação de novação deve ser afastada. Como bem apontou a sentença: “Pelos documentos acostados ao feito, não há qualquer prova da novação alegada. Embora tenha juntado tratativas feitas por e-mail, e por ter realizado o pagamento de metade do valor originalmente devido de forma parcelada, tal não serve para comprovar a novação. Portanto, fica rechaçada a tese defensiva de que não se aplicaria ao caso o vencimento antecipado da dívida. Ademais, a dívida, que estaria sendo adimplida de forma parcelada, deixou de ser paga em maio de 2021, o que acarreta, sim, o vencimento antecipado do saldo remanescente.” Assim, incontroverso que o autor aproximou comprador e vendedor, e obtiveram um resultado útil de sua intervenção quando da assinatura do contrato de fls. 33/46, é devida a remuneração do corretor, adimplida apenas parcialmente (fl. 220). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN