Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2827964/SP (2024/0477773-9)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: JGV EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADOS: MARCELO DE ALMEIDA TEIXEIRA - SP115125
LUCIANA AMBROSANO COLANERI - SP230985
AGRAVADO: NILO LEMOS CARDOSO NETO
ADVOGADO: ROGÉRIO LEONETTI - SP158423
AGRAVADO: HERMANIA DOURADO MATOS E MATOS CARDOSO
DECISÃO Cuida-se de agravo, interposto por JGV EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em face de decisão que não admitiu o recurso especial. O apelo nobre, a seu turno, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, foi manejado no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: AÇÃO INDENIZATÓRIA. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega. Sentença de parcial procedência para condenar a ré à multa contratual; ressarcimento dos aluguéis desembolsados pelos autores durante o período de mora, e devolução dos valores pagos a título de quota condominial e juros sobre o saldo devedor. Apela a ré sustentando a ocorrência de caso fortuito e força maior; previsão de cláusula de tolerância; houve abatimento do saldo devedor como forma de compensação pelo atraso; os meses de atraso na obtenção do financiamento não são de sua responsabilidade; a verba condominial é devida. Cabimento parcial. Alegação de atraso por entraves administrativos. Inadmissibilidade. Faz parte do risco da atividade empresarial de incorporação e venda de imóveis. Fortuito interno não elide a responsabilidade. Ausência de justificativa plausível. Pertinência da fixação de indenização pelos danos sofridos. Súmula 161 desta Corte. Lucros cessantes. Possibilidade. Irrelevante se o imóvel foi adquirido para moradia ou locação. Inteligência do art. 402 do CC. Súmula 162 desta Corte. Tese jurídica aprovada referente ao Tema 05 do IRDR n° 0023203-35.2016.8.26.0000. Inversão da multa contratual. Impossibilidade de cumulação com os lucros cessantes. Teses firmadas no Tema 970 e 971 do STJ. Afastamento da inversão da multa contratual concedida pela sentença. Pertinência da devolução dos juros e das despesas condominiais cobrados no período de mora da ré. Recurso parcialmente provido, para afastar o pagamento (pela inversão) da multa contratual. Nas razões do recurso especial, a insurgente alega, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos artigos 884, 840, 394, 396 e 405 do CC e 240 do CPC. Sustentam, em síntese: a) que deve ser "afastada a condenação pelo pagamento dos alugueis de dezembro de 2018 a maio de 2019, pois os recorridos tinham ciência de que a cláusula de tolerância de seu contrato teria vigência até maio de 2019"; b) que deve ser "afastada a condenação pelo pagamento dos juros pela não obtenção do financiamento, uma vez que decorreu por culpa exclusiva dos recorridos"; c) o termo inicial para incidência dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado. Após decisão de inadmissibilidade do recurso especial, foi manejado agravo de fls. 416/428, e-STJ. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Quanto ao prazo para entrega do imóvel e à culpa pelo atraso, constou no acórdão recorrido tão somente: O compromisso de compra e venda previa a entrega do imóvel em junho de 2018, contendo previsão de 180 dias de tolerância, que não foi desconsiderado pela sentença, como aduz a apelante, mas que mesmo estendido, teria como termo final o mês de dezembro de 2018 (f.33). As chaves, entretanto, somente foram entregues em 14 de outubro de 2019. Em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos e do direito à plena informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), não cabe aceitar outro prazo que não seja aquele previsto expressamente no contrato, que se sobrepõe ao prazo de quatro anos previsto no art. 18, inciso V, da Lei n° 6.766/79. A expedição do “habite-se”, ou conclusão das obras, por si só não afasta a mora da ré. Considera-se concluída a obra em relação ao bem compromissado aos autores quando expedido o “habite-se” e houver a comprovação de que as chaves foram disponibilizadas. Na ausência de comprovação dessas duas circunstâncias, resta admitir que o término da construção ocorreu quando as chaves foram efetivamente entregues aos autores, apenas em outubro de 2019. Incidente a Súmula 160 desta Corte: “A expedição do habite- se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora Desta forma, o prazo final para entrega da obra, considerando o prazo de tolerância, seria dezembro de 2018, porém, não foi cumprido, uma vez que a disponibilização do bem se deu somente em outubro de 2019. Os entraves administrativos são riscos passíveis de previsibilidade, como também as chuvas. Presente a figura do fortuito interno que não elide a responsabilidade do fornecedor. Inaplicável o art. 393 do CC. Aplicável a Súmula 161 desta Corte: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram res inter alios acta em relação ao compromissário adquirente. Presente a figura do fortuito interno que não elide a responsabilidade do fornecedor. Inaplicável o art. 393 do CC. A inexistência de justificativa plausível para o atraso na entrega da obra implica responsabilização da ré, a tomar pertinente a fixação de indenização pelos danos sofridos pela parte adversa. [...] Por fim, a ausência de entrega do empreendimento por culpa da apelante, impõe que responda pelos juros de obra incidentes no período de atraso, assim como pelas despesas condominiais cobradas do compromissário comprador durante o período de mora da empresa loteadora, somente sendo exigível do consumidor quando imitido na posse, salvo se deu causa ao não recebimento do imóvel. Verifica-se, portanto, que as teses de que "os recorridos tinham ciência de que a cláusula de tolerância de seu contrato teria vigência até maio de 2019" e de que deve ser "afastada a condenação pelo pagamento dos juros pela não obtenção do financiamento, uma vez que decorreu por culpa exclusiva dos recorridos" não foram objeto de análise específica pela Corte local, ao passo que também não foram opostos embargos de declaração. Patente, dessa forma, a ausência de prequestionamento. 2. Outrossim, sendo caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, "A Corte Estadual fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído, [...], alinhando-se ao entendimento desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83 do STJ." (AgInt no AREsp n. 1.698.841/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/3/2021, DJe de 22/3/2021.). Veja-se ainda: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULA CONTRATUAL. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido está em consonância com a Jurisprudência desta Corte Superior, que possui firme o entendimento no sentido de que deve ocorrer a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor. Precedentes. 2. A Corte Estadual fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído, e o momento dos respectivos desembolsos como termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, alinhando-se ao entendimento desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. As conclusões do acórdão recorrido no tocante à culpa exclusiva da recorrente pela rescisão contratual, ausência de caso fortuito ou força maior, e pagamento da multa estipulada no contrato, não podem ser revistas por esta Corte Superior, pois demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático - probatório dos autos, e análise de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.590.626/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 17/3/2020.) 3. Do exposto, com fulcro no artigo 932 do NCPC c/c Súmula 568 do STJ, conheço do agravo para de plano negar provimento ao recurso especial e, ante o disposto no artigo 85, § 11, do CPC, majoro em 10% (dez por cento) o valor dos honorários de sucumbência arbitrados pelo Tribunal de origem em favor da parte ora agravada. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI