Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2828073/SP (2024/0479050-9)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE: JARDIM MONTE REI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
ADVOGADOS: ELISÂNGELA FLORÊNCIO DE FARIAS - SP252086
LARISSA CAROLINE MEDEIROS CABRELON - SP315730
GUSTAVO MUSQUEIRA DE CAMARGO - SP440390
AGRAVADO: LUIS MARCOS SOUZA SANTANA
AGRAVADO: SILVANA DE SOUZA SANTANA
ADVOGADO: CLAUDIO AUGUSTO VITORINO JUNIOR - SP377608
DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, ante a ausência de demonstração da ofensa aos artigos de lei indicados (e-STJ fls. 533/536). O acórdão do TJSP traz a seguinte ementa (e-STJ fl. 409): Apelação. Compra e Venda. Loteamento Jardim Monte Rei em Itu/SP. Indenização aos compradores pelo atraso da vendedora na entrega do loteamento. Sentença de parcial procedência. Cerceamento de defesa não configurado. Sentença que analisou os argumentos da vendedora sobre o atraso na entrega da obra em caso fortuito ou força maior. Desnecessidade de perícia. Irrelevância de eventuais atrasos no pagamento das mensalidades por parte dos vendedores para o deslinde do feito. Documentos e fotografias suficientes ao julgamento antecipado, em prestígio aos princípios da economia e celeridade processuais. Falta de interesse de agir não caracterizada. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Impossibilidade de sujeição dos compradores à tutela de urgência proferida em outro processo individual do qual não fizeram parte (1002203-30.2023.8.26.0286) ou de consequente suspensão do presente feito, ante a inexistência de prejudicialidade ou possibilidade de decisões conflitantes (art. 506 do CPC). Não subsunção ao Tema Repetitivo 1095 do C. STJ. Prazo para entrega dos lotes aos adquirentes que não se confunde com aquele para adequação do loteamento às normas municipais. Quadro resumo que prevê 24 meses, contados do registro do loteamento no Cartório Imobiliário, com possibilidade de prorrogação máxima por mais 180 dias. Matrícula do imóvel registrada em 08/11/2017. Prorrogação permitida até 06/05/2020. Vendedora que promoveu, unilateralmente, a averbação de nova dilação do prazo em 22/01/2020, antes mesmo da pandemia afetar o território nacional, em violação ao contrato firmado com os compradores, ainda que baseando-se em diretriz do Poder Público. Atraso injustificado na entrega do imóvel. Atividades da construção civil que foram consideradas essenciais durante a pandemia da Covid-19, sem imposição de restrições administrativas significativas. Inadimplemento contratual da vendedora caracterizado. Força maior e fato do príncipe que possuem natureza de fortuito interno, pois estão circunscritos ao risco do próprio empreendimento, não sendo suficientes para afastar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual. Pagamento de multa contratual invertida de R$ 10.520,00 com atualização pelo IPC/FIPE da data do contrato (06/01/2020) e juros desde a citação (09/02/2023). Lucros cessantes em 0,5% do valor do contrato, desde o atraso (janeiro/2021) até a entrega do imóvel, com atualização pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde a mora da vendedora (01/01/2021) com juros da citação. Irrelevância da destinação do bem. Art. 402 do CC e Súmula 162 deste E. Tribunal. Temas Repetitivos 970 e 971 do C. STJ. Possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a multa contratual invertida no caso concreto, ante a insuficiência dos lucros cessantes para a reparação material dos compradores. Atualizações monetárias da multa contratual invertida e dos lucros cessantes que possuem parâmetros distintos. Correto o entendimento da magistrada. Inexistência da contradição apontada. Danos morais configurados. Indenização arbitrada em R$ 5.000,00 atualizados pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça da publicação da sentença. Arbitramento em patamar razoável e proporcional, em consonância com as condições econômicas das vítimas, com a gravidade do fato e com a extensão dos danos. Abusividade das cláusulas contratuais que autorizaram a cobrança do tributo aos compradores antes da posse. Responsabilidade da vendedora pelo IPTU. Devolução aos compradores dos valores comprovadamente pagos. Restituição mediante comprovação em cumprimento de sentença. Sentença proferida conforme a legislação, a jurisprudência e as previsões contratuais. Não ocorrência de omissões. Sentença integralmente mantida. Recurso desprovido. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 512/516). No recurso especial (e-STJ fls. 437/470), fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, a recorrente aduziu ofensa: (i) aos arts. 186. 393, 402, 403, 421, 927 e 944 do CC/2002 e 373, II, do CPC/2015, pois existiria força maior ou caso fortuito, a justificar o atraso na entrega da obra e, por consequência, excluir o seu dever de indenizar a parte recorrida, e (ii) aos arts. 32 e 34 da Lei n. 5.172/1966, argumentando que os adquirentes seriam responsáveis pelo pagamento das despesas de IPTU em discussão, ainda que geradas anteriormente à imissão deles na posse no imóvel. Acrescentou que "é flagrante a ilegalidade a que a parte recorrida se submete ao querer, agora, rediscutir o contrato. Os critérios estabelecidos pelo art. 24 da Lei n° 9.514/97 devem ser observados, bem como o princípio da força obrigatória dos contratos, a boa-fé e ajusta expectativa. Inclusive, destaque-se mais uma vez que a recorrente não mede esforços para a finalização das obras e entrega do loteamento" (e-STJ fl. 461). Em caráter subsidiário, defendeu que seria lícita a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago pelos adquirentes. Alegou que seriam inacumuláveis a cláusula penal invertida e os lucros cessantes. Foram apresentadas contrarrazões, requerendo o arbitramento de honorários recursais (e-STJ fls. 520/532). No agravo (e-STJ fls. 539/570), afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (e-STJ fls. 609/613). É o relatório. Decido. A Justiça local reconheceu que houve o atraso na entrega das obras, sob os seguintes fundamentos (e-STJ fls. 426/429): O quadro resumo (item nº 3.2) prevê que entrega do loteamento deve ocorrer em até 24 meses, contados do registro do loteamento no Registro de Imóveis, prorrogáveis por até 180 dias. A matrícula do imóvel foi registrada em 08/11/2017, levando à conclusão de que o termo final, com prorrogação, ocorreu em 06/05/2020, quando a pandemia já afetaria sobremaneira o país. Por outro lado, é cediço que, antes mesmo da pandemia afetar o território nacional, a vendedora promoveu, unilateralmente, em 22/01/2020, a averbação de nova dilação do prazo, em uma clara violação ao contrato firmado com os compradores, ainda que baseando-se em diretriz do Poder Público. Postas essas premissas, destaque-se que o prazo para entrega dos lotes aos adquirentes não se confunde com aquele concedido para adequação do loteamento às normas urbanísticas do Poder Público. A Lei nº 6.766/79, em especial seus artigos 9º e 18, V, com redação dada pela Lei nº 14.118/2021, preceitua apenas que a execução das obras de infraestrutura do loteamento terá duração máxima de 04 anos, não facultando à loteadora e/ou à Municipalidade o poder de dilatar o prazo estipulado pelas partes no contrato para a conclusão do empreendimento. É incontroverso, ainda, que o contrato objeto da lide foi celebrado pelas partes antes da entrada em vigor da Lei nº 14.118/2021, que não pode retroagir e atingir o ato jurídico perfeito, nem alcançar os efeitos futuros dos contratos celebrados anteriormente a ela (art. 5º, inc. XXXVI, da CF c.c. art. 6º, da LINDB), pelo que tanto o contrato como seus efeitos ficam condicionados à lei vigente no momento da celebração. Ressalte-se que, quando a Lei nº 14.118/2021 foi editada, em12/01/2021, já haviam escoado tanto o prazo previsto na lei anterior como aquele estabelecido contratualmente (inclusive o de tolerância). A propósito, a apelante não conseguiu cumprir nem mesmo o prazo que ela própria, unilateralmente, averbou na matrícula do imóvel, seguindo uma diretriz do Poder Público Municipal, prazo este inoponível aos apelados, repita-se (art. 39, XII, do CDC). Logicamente, conclui-se que as obras de infraestrutura deveriam estar totalmente concluídas na data estabelecida para a entrega do empreendimento, todavia, a apelante assim não o fez. Sob esse prisma, são imprestáveis a elidir sua mora eventuais ponderações de que o atraso nas obras decorreu de embaraços causados pelos órgãos públicos, falta de materiais e/ou restrições decorrentes da pandemia da COVID-19. Destarte, sob qualquer ângulo que se analise a matéria, afigura-se incontestável o atraso na entrega do loteamento por culpa da apelante. As exigências dos órgãos públicos são do conhecimento daquele que atua no ramo de loteamentos. À loteadora cumpre organizar seu cronograma de forma a planejar a execução das obras dentro do prazo previsto em contrato, de tal sorte que o risco da atividade não é oponível em desfavor do consumidor, cabendo à apelante planejar o cronograma de execução de obras de forma a cumprir o contratualmente avençado. Descabidas, assim, as alegações de que a postergação da entrega da obra foi ocasionada por entraves burocráticos do Município de Itu e/ou da Companhia Ituana de Saneamento - CIS, que não podem ser considerados fatos imprevisíveis ou inevitáveis pelos loteadores. A ocorrência da pandemia e exigências das autoridades sanitárias de proibição de aglomerações no canteiro de obras também não servem como justificativa apta ao descumprimento do contrato. Veja-se que o Decreto nº 10.282, de 20/03/2020, que, regulamentando a Lei nº 13.979, de 06/02/2020, definiu os serviços públicos e as atividades essenciais, estabeleceu, no art. 3º, § 1º, incs. XII e LIV, que a produção, distribuição, comercialização e entrega (realizadas presencialmente ou por meio do comércio eletrônico) de materiais de construção, assim como as atividades de construção civil (obedecidas as determinações do Ministério da Saúde) constituíam atividades essenciais e indispensáveis ao atendimento das necessidades inadiáveis da comunidade, tendo sido resguardado o seu exercício e operação (art. 3º, § 9º, da Lei nº 13.979/2020). A pandemia se iniciou em meados de março de 2020 e o prazo limite para conclusão das obras estava previsto para maio de 2020, 02 meses depois, evidenciando que o atraso ocorreu por culpa da apelante, e não da COVID-19. Sobre o tema, importa registrar que tanto a força maior como o fato do príncipe caracterizam casos fortuitos internos, inerentes ao risco do empreendimento, sendo insuficientes a afastar a responsabilização da apelante pelo inadimplemento contratual. Ultrapassar as conclusões do acórdão impugnado, para admitir a existência de caso fortuito ou de força maior, considerando justificado o atraso na entrega do empreendimento e, por consequência, excluir o dever da recorrente de indenizar a parte recorrida, demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. De outro lado, a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e despesas do IPTU é encargo do adquirente a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. [...] 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 15/12/2017.) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA. PRECEDENTES. 1. Consoante decidido pela Segunda Seção, no julgamento do EREsp nº 489.647-RJ, de minha relatoria, em 25/11/2009, "a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais". 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 535.078/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 2/9/2014, DJe 5/9/2014.) O TJSP concluiu que (e-STJ fl. 433): Finalmente, quanto à responsabilidade pelo recolhimento do IPTU, é cediço que os débitos tributários relativos ao imóvel anteriores à efetiva transferência da posse do imóvel devem ser pagos pela apelante. Isso porque se trata de obrigação propter rem, o que, automaticamente, caracteriza a abusividade das cláusulas 8.1 do contrato e 9.1 do Quadro-Resumo, que atribuem aos apelados a responsabilidade pelo recolhimento do IPTU mesmo sem estarem na posse do imóvel. Veja-se que, de acordo com a cláusula 13 do contrato, os apelados só passam a fazer uso e gozo do imóvel a partir da efetiva imissão na posse, não podendo iniciar a construção em seus lotes antes disso. Sendo assim, enquanto não puderem exercer os direitos de posse sobre o imóvel por eles adquiridos, os apelados não podem ser responsabilizados pelo recolhimento do respectivo IPTU, o que deve ficar a cargo da apelante. Destarte, é plenamente cabível a restituição dos valores de IPTU comprovadamente recolhidos pelos apelados, o que deverá ser demonstrado por eles em cumprimento de sentença em desfavor da apelante. Estando o acórdão impugnado conforme à jurisprudência assente neste Tribunal Superior, incide no caso a Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea "c" quanto àqueles fundamentados pela alínea "a" do permissivo constitucional. A Corte local não se manifestou quanto ao art. 24 da Lei n. 9.514/1997 sob o ponto de vista da parte recorrente, a despeito dos aclaratórios opostos. Dessa forma, sem ter sido objeto de debate na decisão recorrida, a matéria contida em tal dispositivo carece de prequestionamento e sofre, por conseguinte, o empecilho das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ. A parte deixou de indicar os dispositivos legais supostamente ofendidos, ou que tiveram sua aplicação negada sobre: (i) o requerimento subsidiário de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, e (ii) a tese referente ao descabimento da incidência cumulativa da cláusula penal invertida e dos lucros cessantes. Ausente tal requisito, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e torna inviável o conhecimento do recurso, ante o óbice da Súmula n. 284/STF, aplicada por analogia. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA