Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Intimação - ADV: THAÍS PAZOLD (OAB 381253/SP) - Processo 0704059-43.2024.8.01.0002 - Procedimento Comum Cível - Condomínio - RECONVINTE: B1José Francisco Costa da SilvaB0 - RECONVINDA: B1Maria Cosma Ferreira OliveiraB0 - Decisão
Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio ajuizada por JOSÉ FRANCISCO COSTA DA SILVA, assistido pela Defensoria Pública do Estado do Acre, em face de MARIA COSMA FERREIRA OLIVEIRA. O autor narra que as partes são coproprietárias de imóvel residencial edificado em alvenaria, situado na Rua Mario Lobão, nº 142, Bairro Centro, Marechal Thaumaturgo/AC, avaliado em R$ 45.000,00, cujo condomínio decorre da partilha de bens determinada pela sentença proferida nos autos da Ação de Divórcio nº 0700476-21.2022.8.01.0002, tramitada perante esta mesma Vara. Requer a alienação judicial do bem, mediante leilão judicial presencial ou eletrônico, com a consequente divisão do produto da venda. A requerida apresentou contestação (fls. 23-35), arguindo, em sede preliminar: (a) inépcia da petição inicial pela ausência da certidão de matrícula do imóvel, reputada documento indispensável à propositura da ação; e (b) impugnação ao valor da causa. No mérito, sustentou que o condomínio não restou formalmente comprovado, que o bem constitui a única moradia da requerida e dos cinco filhos do casal, e que o valor venal real do imóvel somente poderia ser apurado mediante avaliação pericial. Formulou proposta de extinção alternativa, consistente no pagamento parcelado da cota-parte do autor mediante frutos advindos de outros bens supostamente em mancomunhão. O autor apresentou réplica (fls. 52-57), rechaçando as preliminares, defendendo a suficiência da sentença de divórcio como título comprobatório da copropriedade e reiterando o pedido de alienação judicial. Intimadas a especificar provas (despacho de fls. 58), a requerida requereu a produção de prova pericial de avaliação do imóvel, a exibição de documentos e a juntada de documentos supervenientes (fls. 59-64). O autor, por meio da Defensoria Pública (fls. 77), pugnou pela colheita de depoimento pessoal das partes e pela oitiva de testemunhas, requerendo, ainda, a intimação pessoal da parte autora para apresentação do respectivo rol. É o relatório. Passo a sanear o feito. II FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Das Questões Preliminares A requerida sustenta que o autor não acostou aos autos a certidão de matrícula do imóvel, documento que considera indispensável para viabilizar a alienação judicial em hasta pública, com fundamento no art. 320 do CPC. A preliminar não comporta acolhimento. O art. 320 do CPC exige que a petição inicial seja instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação, e não com todos os elementos de prova relacionados ao direito material discutido. No caso em exame, o autor funda sua pretensão na sentença proferida nos autos do divórcio nº 0700476-21.2022.8.01.0002, que reconheceu a existência do bem, determinou sua partilha na proporção de 50% para cada ex-cônjuge e atribuiu o respectivo valor, avaliação realizada pela requerida. Esse título constitui o documento indispensável à propositura da ação, sendo suficiente para demonstrar a origem da copropriedade e a legitimidade da pretensão deduzida. Ademais, a própria contestação revela comportamento incompatível com a alegação preliminar: ao mesmo tempo em que questiona a comprovação do condomínio, a requerida formula proposta alternativa para sua extinção, o que pressupõe o reconhecimento da existência da copropriedade. Tal conduta contraditória não pode beneficiar a parte que a pratica, à luz do princípio da boa-fé processual e da vedação ao venire contra factum proprium, consagrado no art. 5º do CPC. Por fim, aplicando-se o princípio da primazia da resolução do mérito (art. 4º do CPC), afasta-se a extinção processual quando existente solução processual menos gravosa. Ressalva-se, contudo, que eventual ausência de registro formal de propriedade em nome das partes implicará que o objeto da futura alienação judicial recairá sobre os direitos de que cada condômino é titular sobre o bem, e não sobre a propriedade plena, cabendo ao juízo diligenciar, desde já, a obtenção da certidão de matrícula atualizada. Rejeita-se, portanto, a preliminar de inépcia. Da impugnação ao valor da causa. A requerida impugna o valor atribuído à causa (R$ 45.000,00), alegando genericamente que o bem deveria ser submetido à avaliação técnica judicial prévia para que se apurasse o valor real de mercado. O art. 292, inciso IV, do CPC determina que nas ações de divisão, de demarcação e de reivindicação o valor da causa deve corresponder ao valor de avaliação da área ou do bem objeto do pedido. Na ação de extinção de condomínio com alienação judicial do bem indivisível, aplica-se o mesmo critério, devendo o valor da causa refletir o valor venal do bem. O valor de R$ 45.000,00 foi apurado pela requerida nos autos do divórcio e homologado judicialmente, constituindo elemento objetivo já consolidado no processo. A impugnação genérica, desacompanhada de qualquer indicativo concreto de desatualização do valor desde então, não é apta a infirmar a estimativa anteriormente aceita pela mesma parte que agora a contesta. A eventual adequação do valor, caso a prova pericial demonstre variação relevante, poderá ser considerada nas fases subsequentes, sem reflexo na regularidade formal da petição inicial. Rejeita-se a impugnação ao valor da causa, mantendo-se o valor atribuído de R$ 45.000,00. 2.2. Do Saneamento do Processo Verificados os pressupostos processuais e as condições da ação, com partes legítimas e devidamente representadas, declaro saneado o processo. Nos termos do art. 357, inciso II, do CPC, fixam-se os seguintes pontos controvertidos, que delimitarão a instrução probatória: (a) o valor atual de mercado dos direitos que as partes detêm sobre o imóvel objeto do litígio, para fins de embasar eventual alienação judicial; e (b) a viabilidade jurídica e fática da divisão cômoda do bem ou da aquisição da cota-parte de um dos condôminos pelo outro, nos termos do art. 1.322 do Código Civil. 2.3. Da Análise das Provas Requeridas Da prova oral O autor, por meio da Defensoria Pública, requereu a colheita de depoimento pessoal das partes e a oitiva de testemunhas, sem indicar, contudo, quais fatos controvertidos relevantes seriam esclarecidos por esse meio de prova. Nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, cabe ao juiz indeferir a realização de diligências inúteis ou meramente protelatórias. A controvérsia instaurada nos presentes autos é essencialmente documental e técnica: o que se discute é a configuração formal da copropriedade, verificável pelo registro imobiliário ou outro documento, e o valor de mercado do bem, apurável por perícia. As alegações de caráter afetivo e familiar apresentadas pela requerida, ainda que sensíveis, não constituem, juridicamente, fato impeditivo do direito potestativo de exigir a divisão da coisa comum, consagrado no art. 1.320 do Código Civil como irrenunciável e imprescritível. Não há, portanto, fato relevante para o deslinde da causa que dependa de prova oral para sua demonstração. INDEFERE-SE, por conseguinte, a prova oral requerida, por se mostrar impertinente aos pontos controvertidos fixados nesta decisão. Da prova pericial A prova pericial de avaliação do imóvel, requerida pela requerida, mostra-se necessária e pertinente. A apuração do valor de mercado atualizado do bem é elemento indispensável tanto para a eventual verificação de viabilidade de aquisição da cota-parte por um dos condôminos quanto para a regular realização de eventual hasta pública, assegurando a paridade de tratamento entre as partes. DEFERE-SE a produção de prova pericial a ser realizada por perito da área de engenharia para avaliação do imóvel, ou dos direitos sobre ele incidentes, conforme se apure da certidão de matrícula a ser obtida. 2.4. Da Obtenção da Certidão de Matrícula Para o regular encaminhamento da instrução e a viabilização de eventual alienação judicial, é necessária a obtenção da certidão de matrícula atualizada do imóvel. Determina-se, portanto, a intimação do autor para que, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos a certidão de matrícula atualizada perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, ou, na hipótese de posse não registrada em nome das partes, certidão negativa do referido cartório, acompanhada de esclarecimentos sobre a situação dominial do bem. III DISPOSITIVO Ante o exposto: REJEITO a preliminar de inépcia da petição inicial; REJEITO a impugnação ao valor da causa, mantido o valor de R$ 45.000,00; DECLARO SANEADO O PROCESSO, fixando como pontos controvertidos: (a) o valor atual de mercado dos direitos das partes sobre o imóvel; e (b) a viabilidade de divisão cômoda ou de aquisição da cota-parte por um dos condôminos; INDEFIRO a prova oral requerida, por impertinente aos pontos controvertidos fixados; DEFIRO a produção de prova pericial de avaliação do imóvel. Faculto às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos (art. 465, § 1º, CPC). Escoado o prazo retro, proceda a Secretaria à nomeação de perito habilitado com especialidade em engenharia civil/avaliação imobiliária, mediante sorteio no sistema eletrônico próprio do Tribunal, intimando-o para que, no prazo de 5 (cinco) dias, apresente proposta de honorários, currículo com comprovação de especialização e contatos profissionais (art. 465, § 2º, do CPC); O perito nomeado deverá ser intimado para que, no prazo de 5 (cinco) dias, apresente currículo com comprovação de especialização e contatos profissionais. O pagamento dos honorários ocorrerá conforme nas normativas do Tribunal; DETERMINO a intimação do autor para que, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos a certidão de matrícula atualizada do imóvel ou certidão negativa do Cartório de Registro de Imóveis competente, acompanhada dos devidos esclarecimentos; Vista ao Ministério Público. Após o retorno dos laudos periciais e manifestação do Ministério Público, voltem-me os autos conclusos para designação de audiência de instrução e julgamento ou para julgamento antecipado do mérito, conforme o caso. Intimem-se. Cumpra-se. Cruzeiro do Sul/AC, datada e assinada eletronicamente. Rosilene de Santana Souza Juíza de Direito