Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: Calcenter Calçados Centro Oeste Ltda -
RÉU: Rec Via Verde Empreendimentos Ltda - PERITA: Roseane Pimentel Mesquita - Decisão
Intimação - ADV: LUCAS WAGNER LOURENÇO, (OAB 438137/SP), ADV: RENATA CELESTINO MORAN (OAB 387684/SP), ADV: DANIEL ALCÂNTARA NASTRI CERVEIRA (OAB 200121/SP), ADV: RODOLFO RIPPER FERNANDES (OAB 436181/SP) - Processo 0713674-31.2022.8.01.0001 - Procedimento Comum Cível - Locação de Imóvel -
Trata-se de Ação Renovatória de Locação Comercial ajuizada por Calcenter - Calçados Centro-Oeste Ltda. em face de Rec Via Verde Empreendimentos Ltda., por meio da qual a parte autora pretende a renovação compulsória do contrato de locação referente ao espaço comercial nº 026, situado no empreendimento Via Verde Shopping. Após o saneamento do feito (pp. 353/355) e o julgamento parcial dos embargos de declaração (p. 396), delimitou-se como única questão fática controvertida a apuração do valor locativo de mercado do imóvel à época da renovação contratual. Em razão da destituição dos peritos anteriormente nomeados (pp. 403/404 e 420/421), este Juízo nomeou a Sra. Roseane Pimentel Mesquita para atuar como perita judicial (p. 425). A perita nomeada aceitou o encargo e apresentou proposta de honorários periciais no valor de R$ 23.282,31, correspondente a 2,5% do valor atribuído à causa (pp. 428/430). Justificou a quantia em razão da complexidade inerente à avaliação de loja situada em shopping center, da necessidade de contratação de equipe de apoio e das despesas decorrentes de deslocamento interestadual, considerando que reside na comarca de Manaus/AM. Ambas as partes impugnaram a proposta apresentada (pp. 441/443 e 444/447). O réu sustentou que o valor seria excessivo e desproporcional à complexidade da controvérsia, colacionando precedentes em que os honorários periciais foram arbitrados em montantes inferiores. A parte autora, por sua vez, também requereu a redução da verba, com fundamento nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Em manifestação posterior, a perita defendeu a adequação de sua proposta inicial (pp. 448/451). Contudo, visando à racionalização dos atos processuais e à redução dos custos da prova técnica, apresentou nova proposta para realização da perícia de forma remota (pp. 464/467 e 481/484). Nessa oportunidade, indicou a possibilidade de redução dos honorários para valor entre R$ 8.000,00 e R$ 12.000,00, detalhando a estimativa de horas de trabalho e os custos operacionais envolvidos (pp. 486/491). Intimado acerca da nova proposta, o réu apresentou manifestação impugnando a nomeação da perita judicial (pp. 494/499). Alegou, em síntese, que a profissional, por possuir formação como corretora de imóveis, não deteria habilitação técnica suficiente para a elaboração de laudo de avaliação de imóvel situado em shopping center, atividade que, segundo defende, seria de atribuição exclusiva de engenheiros e arquitetos. Aduziu, ainda, que a credencial profissional juntada aos autos encontrava-se com prazo de validade expirado. No mérito, reiterou a alegação de excesso dos honorários propostos, requerendo sua fixação no valor de R$ 4.000,00. A parte autora, por sua vez, comprovou o depósito judicial da quantia de R$ 11.641,15, correspondente a 50% do valor inicialmente proposto a título de honorários periciais (pp. 503/505). Vieram os autos conclusos para decisão. 1) DA QUALIFICAÇÃO TÉCNICA DA PERITA JUDICIAL A controvérsia inicial reside na impugnação apresentada pelo réu quanto à capacidade técnica da perita nomeada, sob a alegação de que a avaliação de espaços em shopping centers exige conhecimentos exclusivos de engenharia ou arquitetura, nos termos da Lei nº 5.194/1966 (pp. 494/499). Entretanto, a objeção não merece prosperar. A lide principal cinge-se estritamente à definição do valor de mercado locatício do imóvel comercial (LUC nº 026), situado no Via Verde Shopping. Não há nos autos qualquer controvérsia que demande conhecimentos específicos de engenharia civil ou arquitetura, tais como a apuração de falhas estruturais, patologias construtivas ou a necessidade de retomada do imóvel para a realização de obras físicas complexas. Trata-se, portanto, de avaliação de natureza eminentemente mercadológica, voltada à análise de elementos como localização, oferta e demanda, padrão do empreendimento, fluxo de consumidores, potencial comercial do ponto e parâmetros comparativos extraídos do mercado imobiliário. Nesse cenário, a definição do valor locativo mercadológico insere-se perfeitamente no âmbito de conhecimento e atuação dos corretores de imóveis e avaliadores imobiliários devidamente inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), nos termos da Lei nº 6.530/1978 e da Resolução COFECI nº 1.066/2007. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que a avaliação de bens imóveis e a definição de seu valor de mercado não são atividades privativas de engenheiros, arquitetos ou agrônomos, sendo plenamente válida a nomeação de outros profissionais habilitados, especialmente corretores de imóveis: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA. REGRA. DESNECESSIDADE DE AVALIAÇÃO POR PERITO. SÚMULA 7 DO STJ. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. MATÉRIA QUE NÃO SE RESTRINGE ÀS ÁREAS DE CONHECIMENTO DE ENGENHEIRO, ARQUITETO OU AGRÔNOMO. SÚMULA 83 DO STJ. 1. A Corte de origem concluiu, à luz das provas e das peculiaridades do caso concreto, acerca da validade da avaliação realizada por oficial de justiça, portanto inviável a inversão do julgado, por força da Súmula nº 7/STJ. 2. A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo, se for o caso, ser aferida por outros profissionais. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 908417 SP 2016/0105229-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 17/11/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2016) No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconhece a plena aptidão do corretor de imóveis para atuar como perito em ações renovatórias de locação comercial: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. Decisão que rejeitou a impugnação ao perito nomeado para apuração do valor do mercado da locação, bem como fixou honorários periciais provisórios. Insurgência da autora-locatária. A avaliação do valor de mercado do aluguel pode ser feita por corretor de imóveis, não sendo obrigatória a presença de engenheiro civil. A perita nomeada é de confiança do Juízo e tem capacidade técnica adequada para a função. Inviável a presunção de incapacidade técnica, sendo descabida a substituição da Expert. Precedentes. Os honorários provisórios servem para cobrir despesas iniciais dos trabalhos. O valor definitivo poderá ser ajustado ao final da perícia, após os esclarecimentos, se necessários eventuais trabalhos complementares. Magistrado que tão somente aventou tal possibilidade prevista em Lei, não existindo, por ora, a fixação dos honorários definitivos, que ocorrerá oportunamente, ocasião que poderá a autora se valer do recurso cabível. Ausência de violação ao contraditório e da ampla defesa. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO. Interposição contra decisões monocráticas deste relator que indeferiram o efeito suspensivo ao agravo de instrumento e rejeitaram os embargos declaratórios. Agravo interno que teve prejudicada sua análise, diante do julgado do agravo de instrumento. Perda superveniente do interesse recursal. RECURSO NÃO CONHECIDO. (TJ-SP - Agravo Interno Cível: 22664157320258260000 Ribeirão Preto, Relator.: Eduardo Gesse, Data de Julgamento: 19/02/2026, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2026) No caso, a perita Roseane Pimentel Mesquita encontra-se inscrita no CRECI-AM sob o nº 7063 e registrada no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários CNAI sob o nº 052795 (pp. 427 e 435), evidenciando possuir qualificação profissional compatível com o objeto da perícia. Assim, atende ao requisito previsto no art. 156, § 1º, do Código de Processo Civil, segundo o qual o perito deve ser profissional legalmente habilitado e detentor de conhecimento técnico ou científico pertinente à matéria submetida à apreciação judicial. Ademais, a alegação de que o documento de identidade profissional da perita estaria vencido não obsta o exercício do múnus. A inscrição profissional junto ao CRECI-AM e ao CNAI é definitiva e regular, inexistindo nos autos qualquer indício de suspensão, cancelamento ou impedimento administrativo que desabone a atuação da profissional nomeada. Por conseguinte, rejeito a impugnação à nomeação da perita Roseane Pimentel Mesquita. 2) DA MODALIDADE DA PERÍCIA (REMOTA OU PRESENCIAL) E DOS HONORÁRIOS PERICIAIS No que tange à modalidade da perícia, a expert sugeriu a realização dos trabalhos de forma remota, com o envio de documentos digitais e registros fotográficos pelas partes. Não obstante os argumentos de celeridade e economia processual, as peculiaridades que cercam a avaliação de lojas em shopping centers recomendam a realização da vistoria de forma presencial. O empreendimento em questão possui considerável porte e complexidade comercial, contando com dezenas de lojas satélites e âncoras. A correta aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, em conformidade com as diretrizes da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT NBR 14.653), pressupõe a análise in loco das características físicas, da localização interna da loja (LUC nº 026) e do fluxo de pedestres nos corredores circundantes. Portanto, para assegurar a higidez técnica da prova e evitar futuras alegações de nulidade, determino que a perícia seja realizada na modalidade presencial. Passa-se ao arbitramento dos honorários periciais. A perita judicial apresentou proposta de honorários para a realização da perícia presencial no valor de R$ 23.282,31, correspondente a 2,5% do valor da causa (pp. 428/430). Ambas as partes impugnaram o montante, por considerá-lo excessivo (pp. 441/443 e 444/447). Embora se reconheça o zelo profissional e os custos logísticos envolvidos, o valor postulado apresenta-se excessivo frente à natureza da lide, onerando demasiadamente os litigantes. O arbitramento dos honorários periciais deve pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sopesando a complexidade da matéria, o tempo estimado de dedicação e a realidade econômica do caso. No caso, a adoção de percentual sobre o valor da causa não se mostra adequada, pois o montante atribuído à demanda decorre de critério legal próprio das ações renovatórias, não refletindo, necessariamente, a complexidade da perícia. Por outro lado, também não é possível acolher a redução pretendida pelas partes para R$ 4.000,00 ou R$ 5.000,00, valores insuficientes para remunerar adequadamente a atividade técnica e custear as despesas de deslocamento da perita, residente em Manaus/AM. Assim, considerando a avaliação de estabelecimento comercial de grande porte (701,15 m²), o tempo estimado para a realização da perícia e os custos de deslocamento, fixo os honorários periciais em R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), quantia que remunera adequadamente o trabalho técnico sem impor ônus excessivo às partes. Conforme definido na decisão de saneamento, os honorários periciais deverão ser suportados igualmente pelas partes, na proporção de 50% para cada uma, tendo em vista que ambas requereram a produção da prova técnica (pp. 353/355). Assim, cabe a cada litigante o pagamento da quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais). Verifica-se que a parte autora (Calcenter) efetuou depósito judicial no valor de R$ 11.641,15 (pp. 503/505), quantia suficiente para adimplir integralmente sua cota-parte, remanescendo saldo de R$ 2.641,15, que permanecerá vinculado aos autos até ulterior deliberação. Intime-se a parte ré para, no prazo de 05 (cinco) dias, comprovar o depósito de sua cota-parte, no valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais), sob pena de preclusão da prova pericial por ela requerida. Nos termos do art. 465, § 4º, do CPC, autorizo o levantamento de 50% dos honorários periciais, correspondente a R$ 9.000,00 (nove mil reais), em favor da perita judicial, para o início dos trabalhos e custeio das despesas necessárias à realização da perícia, ficando o saldo remanescente condicionado à entrega do laudo pericial e à prestação de eventuais esclarecimentos. 3) DA REQUISIÇÃO DE DOCUMENTOS Defere-se o pedido formulado pela perita judicial (pp. 428, 465/466) para determinar que as partes apresentem, no prazo de 15 (quinze) dias, os documentos necessários à realização dos trabalhos, consistentes em: Cópia integral do Contrato de Termo de Ocupação (CTO) e de eventuais aditivos contratuais; Cópia da matrícula do imóvel (ou da unidade condominial, se aplicável); Memorial descritivo ou planta baixa da área locada, contendo metragem exata e confrontações; Comprovante de vigência contratual (início e término do CTO). Boletos pagos do CTO de 2023 até a presente data. Boletos e comprovantes de encargos locatícios (condomínio, fundo de promoção e taxas adicionais); Apólice e boletos de seguro incidentes sobre o contrato; Comprovantes de repasses, descontos ou abatimentos contratuais, caso existam; Comprovantes de despesas variáveis, como consumo de energia e água (quando rateadas pelo shopping). 03 a 05 contratos de locação referenciais de igual porte e padrão no mesmo shopping ou em centros comerciais equivalentes, preferencialmente acompanhados dos últimos 06 a 12 boletos pagos; Tabela de locação praticada pelo shopping com demais lojas âncoras ou satélites; Informações sobre fluxo médio de visitantes, taxa de ocupação e localização interna da loja no empreendimento. Documentos da Prefeitura: IPTU, alvará, habite-se e cadastro imobiliário; Regimento interno ou minuta de contrato padrão de ocupação utilizado pelo shopping; Comprovantes de benfeitorias realizadas pela locatária (Studio Z) e eventuais compensações contratuais; Croqui ou mapa interno com a localização exata da loja e das unidades referenciais; Ante o exposto: a) Rejeito a impugnação à qualificação profissional da perita judicial Roseane Pimentel Mesquita, mantendo-a no encargo; b) Determino que a perícia seja realizada de forma presencial (in loco), mediante vistoria física no imóvel objeto da lide; c) Arbitro os honorários periciais definitivos para a modalidade presencial no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), a ser rateado igualmente entre as partes (50% para cada); d) Homologo o depósito judicial de R$ 11.641,15 efetuado pelo autor (pp. 503/505), declarando quitada a sua cota-parte de R$ 9.000,00, devendo o saldo credor de R$ 2.641,15 permanecer depositado em conta judicial; e) Determino a intimação do réu para que, no prazo de 5 (cinco) dias, comprove o depósito judicial de sua cota-parte de R$ 9.000,00 (nove mil reais), sob pena de preclusão da prova pericial; f) Autorizo o levantamento de R$ 9.000,00 (correspondente a 50% do valor total fixado) em favor da perita judicial, expedindo-se o competente alvará após a comprovação do depósito pelo réu; g) Determino a intimação das partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentem os documentos requisitados no item 3 desta decisão; h) Determino que, após a juntada dos documentos e a comprovação dos depósitos, seja intimada a perita judicial para designar data e hora para a realização da vistoria presencial, com antecedência mínima de vinte dias, cientificando-se as partes e seus assistentes técnicos; I) Determino o sobrestamento do feito no curso da produção da prova pericial. Intimem-se.