Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
Processo: 6009081-67.2024.8.03.0001.
APELANTE: SPE SAO GONCALO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA/Advogado(s) do reclamante: GABRIEL RAMOS RAYMUNDO, SUZANE BUSS NOGUEZ
APELADO: WELTON TOLENTINO DE LIMA/Advogado(s) do reclamado: VICTOR JUNIO LIMA FERREIRA DECISÃO SPE SÃO GONÇALO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., com fundamento no art. 105, inc. III, alínea “a” da Constituição Federal, interpôs RECURSO ESPECIAL, em face do acórdão da Câmara Única deste Tribunal, assim ementado: “PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. REVOGAÇÃO COM EFEITOS EX NUNC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. TEMA REPETITIVO 1.095/STJ. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou a nulidade de cláusula de retenção integral e determinou a devolução de 85% dos valores pagos pelo comprador de lote imobiliário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber: a) se o valor do negócio jurídico e as parcelas adimplidas são compatíveis com o benefício da gratuidade de justiça. b) se a ausência de registro do contrato no Cartório de Imóveis afasta o rito especial da Lei nº 9.514/1997. c) qual o percentual de retenção adequado em caso de rescisão por iniciativa/culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aquisição de lote de alto valor com parcelas mensais expressivas elide a presunção de hipossuficiência, justificando a revogação da gratuidade com efeitos ex nunc. 4. Nos termos da tese firmada no Tema Repetitivo 1.095/STJ, a aplicação do rito especial da alienação fiduciária pressupõe o registro do contrato no Cartório de Imóveis. Sem registro, a garantia não se constitui plenamente, submetendo-se a lide às normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). 5. Em caso de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, o percentual de retenção deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores pagos, montante suficiente para indenizar a construtora pelas despesas gerais. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso parcialmente provido para: a) acolher a preliminar e revogar a gratuidade de justiça do apelado. b) reformar a sentença para majorar o percentual de retenção em favor da apelante de 15% para 25% sobre os valores pagos. c) redistribuir o ônus sucumbencial na proporção de 50% para cada parte." Interpostos Embargos de Declaração, esses foram parcialmente acolhidos. Confira-se a ementa: “PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. EFEITOS. ACOLHIMENTO PARCIAL SEM EFEITOS INFRINGENTES. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos em face do acórdão que, em ação de rescisão de promessa de compra e venda, majorou o percentual de retenção para 25% dos valores pagos e revogou a gratuidade de justiça do autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber: a) se a escolha do percentual de retenção com base na jurisprudência do STJ, em detrimento da Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/79), configura omissão e se a não menção explícita à comissão de corretagem constitui vício a ser sanado. b) se há contradição entre a revogação da gratuidade de justiça e a manutenção da suspensão da exigibilidade dos ônus sucumbenciais no dispositivo do acórdão. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de omissão quanto ao regime jurídico aplicável e à comissão de corretagem revela mero inconformismo e tentativa de rediscussão do mérito, o que é vedado na via dos aclaratórios. O percentual de 25% de retenção, fixado com base em precedente do STJ, é um critério global que já abrange todas as despesas administrativas da vendedora. 4. É contraditório o dispositivo do acórdão que revoga o benefício da gratuidade de justiça e, ao mesmo tempo, mantém a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais com base nesse mesmo benefício, impondo-se a correção do erro material. 5. A revogação do benefício da gratuidade de justiça opera com efeitos ex nunc, não retroagindo para alcançar atos processuais pretéritos, conforme jurisprudência consolidada do STJ. IV. DISPOSITIVO 6. Embargos de Declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes, apenas para sanar contradição e decotar do dispositivo do acórdão a parte que manteve a suspensão da exigibilidade dos ônus sucumbenciais em relação ao autor.” Nas razões recursais (ID. 7434744), a recorrente sustenta violação aos arts. 26, 26-A e 27 da Lei nº 9.514/1997, afirmando que o acórdão recorrido conferiu interpretação equivocada ao regime jurídico aplicável ao contrato firmado entre as partes. Defende que o negócio jurídico consiste em contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, de caráter irrevogável e irretratável, submetido às disposições da Lei nº 9.514/1997, e não em promessa de compra e venda passível de resilição unilateral. Alega que a controvérsia não versa sobre exercício do direito de arrependimento ou resilição contratual, mas sobre inadimplemento do comprador, que deixou de promover o registro do contrato e de recolher o ITBI, descumprindo obrigações expressamente previstas no instrumento contratual. Sustenta que o posterior distrato decorreu de liberalidade da Recorrente e não da existência de direito do adquirente à resolução unilateral do contrato. Argumenta, ainda, que, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária produz efeitos entre as partes independentemente do registro imobiliário, permanecendo submetido ao procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, razão pela qual não seria cabível aplicar ao caso o regime jurídico da promessa de compra e venda nem admitir a resolução por iniciativa do devedor inadimplente. Por fim, de forma subsidiária, aduz que, caso afastada a incidência da Lei nº 9.514/1997, a controvérsia deveria ser solucionada à luz do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, por se tratar de contrato relativo a loteamento, e não de incorporação imobiliária. Diante disso, requereu o conhecimento e o provimento do recurso. A parte recorrida apresentou contrarrazões (ID. 7454535). É o relatório. Decido. ADMISSIBILIDADE O recurso é próprio, adequado e formalmente regular. A recorrente possui interesse, legitimidade recursal e advogado constituído. A irresignação é tempestiva. O preparo foi comprovado. Pois bem. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado no sentido de que não é possível revisar as conclusões do Tribunal de origem em demandas envolvendo contrato de compra e venda de imóvel e seus consectários, uma vez que essa análise exigiria o reexame do conjunto probatório dos autos, bem como a interpretação das cláusulas contratuais. Tal procedimento encontra vedação nas Súmulas 5 e 7 do STJ, que dispõem: Súmula 5: "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja Recurso Especial." Súmula 7: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial." Nesse contexto, destacam-se julgados específicos da Corte Superior: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE 5% DO VALOR PAGO CONFORME DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. OBSERVÂNCIA AO PACTA SUNT SERVANDA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. INADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n.º 1.723.519/SP, concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n.º 543 do STJ, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018, como no caso. 3. Na ocasião foi destacado que, em casos tais, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 4. No caso, o Tribunal de origem manteve o valor de retenção fixado na sentença em 5% das parcelas pagas, por ser o percentual que as partes, livremente, estipularam em contrato para a hipótese de desistência do negócio por iniciativa do compromissário comprador, entendimento que deve ser prestigiado, sob pena de ofensa ao princípio pacta sunt servanda. 5. Ademais, para ultrapassar a conclusão alcançada pelo aresto recorrido, seria necessária a interpretação das cláusulas do referido contrato, bem como o reexame das circunstâncias fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. 6. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual se mostra indevida a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015. 7. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do NCPC não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória (AgInt no AREsp 1.658.454/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe 8/9/2020). 8. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.087.706/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 13/10/2022.)” “AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROPAGANDA ENGANOSA. NÃO UTILIZAÇÃO COMO FUNDAMENTO. NÃO PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. NÃO DEMONSTRAÇÃO. SÚMULA 284/STF. RESCISÃO PELO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. VÍCIO NO IMÓVEL. OCORRÊNCIA. REVISÃO. INVIABILIDADE. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO-PROBATÓRIO. ENUNCIADOS 5 E 7 DA SÚMULA DO STJ. INVESTIDOR OCASIONAL. CONSUMIDOR. CARACTERIZAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. A matéria posta em debate no especialnão foi objeto de debate pela Corte de origem. Ausente o necessário prequestionamento, incidente o óbice do enunciado 282 da Súmula do STF. 2. Não havendo a devida demonstração acerca do motivo de reforma do julgado incidente o enunciado 284 da Súmula do STF. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar conteúdo contratual (Súmula 5/STJ), bem como matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 4. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp n. 1.969.288/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 7/10/2022.) “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESCISÃO JUDICIAL DA AVENÇA. INEXISTÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO AJUSTE. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PEDIDO DE REJEIÇÃO DAS PRETENSÕES INDENIZATÓRIAS DO AGRAVADO. AFRONTA AO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA N. 182 DO STJ.DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. DECISÃO MANTIDA. (...) 3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 4. No caso, para alterar a conclusão do Tribunal de origem, acolhendo a pretensão recursal de descaracterizar o adimplemento substancial do contrato celebrado entre as partes e, por consequência, deferir a rescisão do ajuste nesta instância, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial.(...) Agravo interno a que se nega provimento.”(AgInt no REsp 1807018/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 05/11/2019) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA EXPRESSA NO CONTRATO PRINCIPAL. CESSÃO DE DIREITOS. SIMULAÇÃO CONSTATADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO-PROBATÓRIO. ENUNCIADOS 5 E 7 DA SÚMULA DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL.1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar conteúdo contratual (Súmula 5/STJ), bem como matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp 1757234/CE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/09/2019, DJe 24/09/2019) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. NEGÓCIO JURÍDICO COM VÍCIO DE VONTADE. DECADÊNCIA. SÚMULAS 5, 7 E 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "De acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, à anulação de negócio jurídico aplica-se o prazo decadencial de 4 (quatro) anos, contado a partir da celebração do ato."(AgInt no AREsp 1634177/RJ, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/08/2020, DJe 01/09/2020) 2. Rever o acórdão recorrido e acolher a pretensão recursal demandaria incursão no acervo fático-probatório dos autos e interpretação do contrato, providências vedadas nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp n. 1.824.512/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2021, DJe de 26/8/2021.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. (...) DECADÊNCIA. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. (...) 10. Alterar as conclusões do acórdão recorrido em relação à inexistência de pedido para anulação do negócio jurídico e, portanto, a respeito da não ocorrência de decadência, demandaria analisar o contrato, bem como revolver fatos e provas dos autos. Incidem, portanto, as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 11. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp n. 1.522.990/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 22/2/2023.)
Intimação - Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Amapá Gabinete da Vice-Presidência Rua General Rondon, 1295, TJAP Sede, Central, Macapá - AP - CEP: 68900-911 Número do Classe processual: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Ante o exposto, não admito este Recurso Especial, com fulcro no artigo 1.030, inciso V do Código de Processo Civil; Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Macapá-AP, 08 de julho de 2026. Desembargador JOÃO LAGES Vice-Presidente em exercício